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Dimanche 20 juillet 2008 - 02:51:47

Revenus fonciers : la déduction forfaitaire

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La déduction forfaitaire est supprimée depuis 2006, sauf dans certains dispositifs. A l'inverse, le bailleur peut déduire la totalité des primes d'assurance, des frais de procédure, des frais d'intermédiaires pour la location ou la gestion du logement (commissions, etc.), des frais de comptabilité.

Les anciens régimes encore en vigueur

En plus de ces frais, le bailleur peut donc également déduire une déduction forfaitaire au taux de 26% :

• pour les logements neufs, acquis après le 1er janvier 2004 mais AVANT le 1er septembre 2006, placés sous le régime de l'amortissement Robien, si le logement est situé dans une zone de revitalisation rurale. Sans aucune condition de ressources du locataire.

• Pendant six ans pour les logements anciens soumis au régime Besson-Robien dont les caractéristiques sont détaillées ci-dessous.

Ce taux de 26% s'étend jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de la conclusion du bail.
.Ce taux continue à s'appliquer par période de trois ans avec le même locataire si les conditions de loyers restent remplies (cf. ci-dessous), même si les ressources de l'occupant ont dépassé les plafonds ci-dessous.
.Naturellement, le dispositif s'applique à nouveau en cas de signature d'un nouveau bail avec un nouvel occupant.
.Les usufruitiers peuvent bénéficier de ce régime si l'engagement de location est postérieur au démembrement.

Ce régime n'est accessible que pour les baux signés AVANT le 1er octobre 2006 qui respectent les conditions suivantes :
1. Le loyer et les ressources du locataire doivent être inférieurs à certains plafonds.

- Plafonds de loyers par m2 pour les baux conclus en 2008 : 16,81 euros pour l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur et le Genevois français (zone A), 10,98 pour les agglomérations de plus de 50 000 habitants et les agglomérations chères situées aux franges de l’agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières (zone B), 7,95 dans le reste du territoire (zone C).

- Pour les baux conclus en 2008, les ressources du locataire doivent être inférieures aux plafonds suivants :



.Il s'agit des ressources de l'avant-dernière année figurant sur l'avis d'imposition reçu l'année précédente. Les ressources sont prises en compte, comme pour les exonérations de taxes locales, c'est-à-dire après la déduction pour frais mais avant imputation des charges déductibles. Ces plafonds sont réévalués annuellement en fonction de l'évolution du Smic.
.Il s'agit de la surface de plancher après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, embrasures de portes et de fenêtres. A cette superficie, on ajoute la moitié des annexes. Il s'agit des surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1m80 : caves, loggias, combles et greniers aménageables, sous-sols, balcons, etc. Ces annexes sont prises en compte dans la limite totale de 8 mètres carrés.

2. La location doit porter sur une durée minimale de six ans.

3. Le logement doit être occupé à titre de résidence principale.

Le locataire ne peut pas être un ascendant ou descendant du propriétaire, ni un occupant déjà en place. Le dispositif s'applique donc aux baux conclus à compter du 1er janvier 1999 avec de nouveaux locataires.
.Quand le logement est possédé par une société, le locataire ne peut être un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé.
.En cas de non-respect des engagements ou de cession du logement, le supplément de déduction forfaitaire est ajouté au revenu global de l'intéressé.
.Aucune reprise n'est effectuée en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès du propriétaire ou de son conjoint.

Quand le logement a été donné en location pendant au moins trois ans aux conditions exigées, le propriétaire peut, sans risquer la reprise des avantages fiscaux, suspendre l'application du dispositif et louer le bien à un ascendant ou descendant. Aucune condition de loyer ou de ressources n'est exigée pendant cette suspension, dont la durée est plafonnée à neuf ans et qui ne peut être appliquée qu'une fois. Pendant cette suspension, la déduction forfaitaire est supprimée.

Le régime Borloo neuf

Les propriétaires-bailleurs optant pour le nouveau régime Borloo neuf pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006 peuvent pratiquer une déduction forfaitaire de 30% sous réserve de respecter certains plafonds de ressources et de loyers.

Le régime Borloo ancien

Pour les baux signés après le 1er octobre 2006, les propriétaires peuvent donner le logement en location dans le cadre d'une convention avec l'Agence nationale pour l'habitat (ex-Anah).

La convention fixe le montant maximum du loyer, la durée d'engagement de location, les conditions d'occupation et éventuellement d'attribution du logement, etc.
.Le logement ne peut être loué à un ascendant ou descendant du propriétaire.

• Le bailleur peut pratiquer une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus bruts fonciers si le loyer et les ressources du locataire sont inférieurs à ceux du secteur intermédiaire tel qu'ils sont définis par la convention. Il s'agit des plafonds du régime Besson-Robien dans l'ancien.(cf. tableau ci-dessus)

• Le bailleur peut pratiquer une déduction forfaitaire de 45% sur les revenus bruts fonciers si le loyer et les ressources du locataire sont inférieurs à ceux du secteur social tel qu'ils sont définis par la convention, répondant notamment aux conditions d'attribution de l'aide personnalisée au logement.
- Plafonds de loyers par m2 pour les baux conclus en 2008 : 6,06 euros pour Paris et les communes limitrophes (zone I), 5,51 pour le reste de l’Ile-de-France (zone II), 4,95 dans le reste du territoire (zone III).
- Pour les baux conclus en 2008, les ressources du locataire doivent être inférieures aux plafonds suivants :

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC


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