Amortissement des logements neufs : les anciens régimes

Les investissements dans les logements locatifs neufs réalisés avant le 1er septembre 2006 sont encore soumis au régime Robien.
La loi Borloo sur le logement a profondément remanié le régime d'aide fiscale à l'immobilier locatif. Mais les contribuables qui ont investi avant le 1er septembre 2006 bénéficient encore de l'ancien régime Robien.
Rappelons que les assouplissements apportés par la législation ont donné naissance au régime Robien qui s'appliquait aux logements acquis ou achevés à compter du 1er janvier 2003. Par rapport à l'ancien régime Besson, le dispositif Robien avait étendu le bénéfice du dispositif aux contribuables qui achetaient un logement ancien sans confort pour y effectuer des travaux de réhabilitation, ces travaux devant hisser le bien à des caractéristiques techniques proches de celles des logements neufs.
.Ces logements sans confort correspondent aux logements ne satisfaisant pas aux normes de décence définies le décret 2002/120 du 30 janvier 2002. Dans la pratique, l'administration exige des attestations émanant de professionnels décrivant l'état du logement avant et après les travaux.

Conditions exigées

Le propriétaire doit être une personne physique qui achète un logement en direct ou des parts d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés qui réalise des opérations similaires (SCI, SCPI).
.Ce régime est ouvert aux propriétaires en indivision mais non aux usufruitiers ou nu-propriétaires. Si le démembrement de propriété résulte du décès d'un époux, le conjoint survivant peut demander à son profit la poursuite du régime sous les mêmes conditions.

L'acquéreur doit s'engager à louer le logement nu, à usage d'habitation principale, pendant une période minimale de neuf ans.

La première location doit intervenir dans les douze mois qui suivent l'achat ou l'achèvement.
.Les revenus perçus par le propriétaire doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ce qui exclut les locations meublées.
.L'occupation par le locataire doit être effective et permanente. Ce qui exclut les locations saisonnières.
.Le propriétaire peut louer le bien à un organisme public ou privé. Cet organisme doit ensuite mettre le bien, nu ou meublé, à la disposition, gratuite ou payante, d'un de ses employés à titre de résidence principale. Il peut s'agir d'un salarié ou d'un dirigeant assujetti au même régime (Pdg de société anonyme, gérant minoritaire ou égalitaire de sarl, etc.). Dans tous les cas, la rémunération de l'intéressé doit être imposée dans la catégorie des traitements et salaires et représenter plus de la moitié de l'ensemble de ses revenus professionnels.

En cas de départ du locataire, le propriétaire doit immédiatement remettre le bien en location. Une vacance maximale d'un an est admise, sous réserve de prouver la volonté réelle de relouer le bien (petites annonces, loyer raisonnable, etc.).

Quand l'investissement est réalisé à travers une société, l'associé doit s'engager à conserver les titres pendant au moins neuf ans à compter de l'achat du dernier logement par cette société.

Le bien ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du propriétaire. Il ne pouvait pas non plus être donné en location à un ascendant ou descendant. Mais cette dernière restriction a fait l'objet d'importantes modifications.

• Logements acquis neufs avant le 9 octobre 2002
Quand le logement est donné en location pendant au moins trois ans aux conditions exigées, le propriétaire peut suspendre l'application du dispositif et louer le bien à un ascendant ou descendant. Aucune condition de loyer ou de ressources n'est exigée pendant cette suspension, dont la durée est plafonnée à neuf ans. Pendant cette suspension, l'amortissement supprimé.

• Logements acquis neufs après le 9 octobre 2002.
La location à un ascendant ou descendant est autorisée.

Le propriétaire-bailleur doit s'engager à ne pas dépasser certains plafonds en matière de loyers et de ressources du locataire pour les logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement AVANT le 1er janvier 2003

- Loyer maximal hors charges pour les baux conclus en 2008 : 15,06 euros/m2 à Paris et communes limitrophes (zone 1), 13,33 dans le reste de l'agglomération parisienne (zone 1bis), 10,29 dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants (zone 2) et 9,71 dans les autres communes (zone 3). La surface prise en compte pour la détermination du plafond de loyer est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m2 par logement.

- Pour les baux conclus en 2008, les ressources du locataire doivent être inférieures aux plafonds suivants :

Pour les logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement APRES le 1er janvier 2003 (dispositif Robien), les plafonds de ressources du locataire sont supprimés et les plafonds de loyers plus élevés.

- Loyer maximal hors charges pour les baux conclus en 2008 : 21,02 euros pour l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur et le Genevois français, 14,61 pour les agglomérations de plus de 50 000 habitants et les agglomérations chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières, 10,51 dans le reste du territoire.

Caractéristiques fiscales

Sous réserve de respecter les conditions ci-dessus, l'acquéreur peut choisir un dispositif optionnel d'amortissement. L'option est irrévocable.
.Ce dispositif ne peut pas se cumuler avec la réduction d'impôt pour investissement dans les Dom-Tom.

L'acquéreur peut déduire de son revenu brut foncier un amortissement égal à 8% du prix de revient global (tous frais compris)pendant chacune des cinq premières années, et à 2,5% pendant chacune des quatre années suivantes. Si la condition de loyer reste remplie, le bailleur peut bénéficier de deux périodes supplémentaires de trois ans avec l'amortissement annuel de 2,5%.
.Ce qui revient à amortir 65% du prix du bien sur 15 ans.
.Le point de départ de l'amortissement est le premier jour du mois d'acquisition ou d'achèvement. Après le 1er février, les périodes d'amortissement sont réduites prorata temporis. Exemple : un logement neuf est acheté le 15 juillet pour un prix de revient global de 2 M. L'année de l'achat, l'acquéreur déduira six mois d'amortissement au taux de 8%, soit 80 000 de son revenu brut foncier. Puis 160 000 en année deux, trois, quatre et cinq. Puis 80 000 + 25 000 (six mois d'amortissement au taux de 2,5%) en année six. Puis 50 000 pendant les huit années suivantes. Puis 25 000 en année 9.

Par la suite, les dépenses de reconstruction et d'agrandissement peuvent également être amorties selon le même principe. Mais le propriétaire doit prendre un nouvel engagement de location pendant neuf ans à compter de l'achèvement des travaux.

Dès lors que l'option a été exercée, les travaux d'amélioration ne peuvent être déduits selon le régime de droit commun : ils doivent obligatoirement être amortis sur dix ans au taux annuel de 10%. Aucun engagement de location supplémentaire n'est exigé.

En cas de déficit foncier, le plafond d'imputation sur le revenu global reste fixé à 10 700 euros, comme dans le régime commun.

Non-respect des engagements

Si l'une des conditions exigées n'est pas respectée, l'administration réintègre les amortissements pratiqués dans le revenu foncier de l'année au cours de laquelle l'engagement a été rompu.

.Le contribuable peut alors demander l'application du quotient.
.Le non-respect des engagements peut provenir de la cession du logement (vente, échange, donation, etc.), de la location meublée, de la location à un membre du foyer fiscal, d'une première location trop tardive, d'une vacance trop longue après le départ d'un locataire, du changement d'affectation du local.
.Aucune réintégration n'est opérée en cas de licenciement, d'invalidité ou de décès du propriétaire ou de son conjoint.

Cas particuliers

Le dispositif est applicable aux achats en indivision, sous réserve que les conditions soient respectées et que chaque indivisaire s'engage sur la location de neuf ans. Si l'un d'eux cède ses droits au cours de cette période, l'administration peut reprendre les déductions pratiquées par tous les indivisaires.
.Chaque indivisaire peut imputer le déficit foncier sur son revenu global à hauteur de 10 700 euros. Ce plafond n'étant pas réduit au prorata de la quote-part du bien, l'achat en indivision peut être une technique d'acquisition intéressante dans la mesure où il permet une imputation globale plus importante. Exemple : quatre personnes achètent à parts égales un logement d'une valeur de 300 000 euros. Ils pourront déduire de leur revenu global un déficit maximal de 10 700 euros pour un investissement unitaire de 75 000 euros.

Régime « Périssol »

L'ancien dispositif « Périssol » repose sur des bases comparables à quelques différences près.
.Il concerne les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement avant le 31 août 1999, sous réserve que le permis de construire ait été délivré avant le 1er janvier 1999 et que le logement soit achevé avant le 30 juin 2001.

L'amortissement est égal à 10% du prix de revient global pendant chacune des quatre premières années, et à 2 % pendant chacune des vingt années suivantes.

L'acheteur peut louer le logement nu à titre de résidence secondaire.

Le locataire peut être un ascendant ou descendant du propriétaire.

En cas de transmission à titre gratuit (succession ou donation), les nouveaux propriétaires peuvent continuer à bénéficier du dispositif Périssol s'ils reprennent à leur compte les engagements du premier acquéreur et à condition qu'aucun d'entre eux n'occupe le logement pour son propre compte.
.Dans le cas d'une donation, l'administration peut reprendre les déductions pratiquées par le donateur si ces engagements ne sont pas respectés.

En cas d'achat en démembrement de propriété, c'est l'usufruitier qui bénéficie du dispositif pour la valeur en pleine propriété, et qui doit naturellement respecter les conditions exigées.

En cas de déficit foncier, le plafond d'imputation sur le revenu global est porté à 15 300 euros (au lieu de 10 700 euros dans le régime commun).

Aucune condition de loyer ou de ressources du locataire n'est exigée.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC

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