Amortissement des logements neufs : les nouveaux régimes

Les logements concernés

Sont concernés les logements neufs acquis ou construits depuis le 1er septembre 2006.
.Il s'agit donc des logements acquis neufs, n'ayant jamais été occupés, des ventes en l'état futur d'achèvement réalisées depuis cette date, des réhabilitations de logements assimilables à des reconstructions et passibles de la TVA, des logements construits par le propriétaire dont la déclaration d'ouverture de chantier est postérieure au 1er septembre 2006, des locaux professionnels mixtes neufs, affectés au moins aux trois-quarts à l'habitation (le dispositif ne s'appliquant qu'à la partie affectée à l'habitation), des locaux transformés en logements par l'acquéreur.

Le dispositif s'applique aussi aux achats de logements anciens sans confort pour y effectuer des travaux de réhabilitation. Ces travaux doivent hisser le bien à des caractéristiques techniques proches de celles des logements neufs.
.Ces logements sans confort correspondent aux logements ne satisfaisant pas aux normes de décence définies le décret 2002/120 du 30 janvier 2002. Dans la pratique, l'administration exigera des attestations émanant de professionnels décrivant l'état du logement avant et après les travaux.

Ce régime prévoit également le bénéfice de l'amortissement aux souscriptions de parts de SCPI effectuées à compter du 1er septembre 2006.

Les conditions générales exigées

Le propriétaire doit être une personne physique qui achète un logement en direct ou des parts d'une société non soumises à l'impôt sur les sociétés qui réalisent des opérations similaires (SCI, SCPI).
.Ce régime est ouvert aux propriétaires en indivision mais non aux usufruitiers ou nu-propriétaires. Si le démembrement de propriété résulte du décès d'un époux, le conjoint survivant peut demander à son profit la poursuite du régime sous les mêmes conditions.
. Dans le cas d'une société, le bailleur doit s'engager à conserver les titres pendant une période minimale de neuf ans à compter de l'achat du dernier logement.

L'acquéreur doit s'engager à louer le logement nu, à usage d'habitation principale, pendant une période minimale de neuf ans.

La première location doit intervenir dans les douze mois qui suivent l'achat ou l'achèvement.

En cas de départ du locataire, le propriétaire doit immédiatement remettre le bien en location.
.Une vacance maximale d'un an est admise, sous réserve de prouver la volonté réelle de relouer le bien (petites annonces, loyer raisonnable, etc.).

Le propriétaire peut louer le bien à un organisme public ou privé.
.Cet organisme doit ensuite mettre le bien, nu ou meublé, à la disposition, gratuite ou payante, d'un de ses employés à titre de résidence principale. Il peut s'agir d'un salarié ou d'un dirigeant assujetti au même régime (Pdg de société anonyme, gérant minoritaire ou égalitaire de sarl, etc.). Dans tous les cas, la rémunération de l'intéressé doit être imposée dans la catégorie des traitements et salaires et représenter plus de la moitié de l'ensemble de ses revenus professionnels.

Le bien ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du propriétaire.

La location à un ascendant ou un descendant est possible mais seulement dans le cadre du « Robien recentré » (cf. plus loin)

Robien recentré

Le bailleur pourra déduire, au titre de l'amortissement, 6% du prix d'acquisition ou de revient du logement pendant les sept premières années et 4% de ce prix pendant les deux années suivantes, soit au total 50% du prix sur neuf ans.
.Les investissements dans les SCPI spécialisées sont soumis au même régime sur 95% du montant de la souscription.

Les travaux de reconstruction ou d'agrandissement peuvent être amortis selon le même dispositif.

Les travaux d'amélioration peuvent être amortis sur dix ans à raison de 10% par an.

Aucune condition de ressources n'est exigé pour le locataire mais le bailleur doit respecter certains plafonds de loyers mensuels par mètre carré :
- 21,02 euros pour la zone A : Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur (littoral Hyères-Menton), Genevois français;
- 14,61 euros pour la zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, la Rochelle, Saint-Malo), pourtour de la Côte d'Azur, DOM, Corse et îles;
- 11,95 euros pour la zone B2 : le reste de la zone B1 c'est-à-dire les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones littorales ou frontalières chères, le reste de l'Ile-de-France;
- 8,76 euros pour la zone C (reste du territoire).

Borloo neuf

Les contribuables ayant opté pour le Robien recentré bénéficient d'avantages fiscaux supplémentaires sous réserve de respecter certains plafonds de ressources du locataire et de loyers mensuels.
.Dans la pratique, l'administration admet l'option pour le Borloo neuf pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2006. Les investisseurs ont donc le choix entre le Robien classique et le Borloo neuf pour les achats effectués entre le 1er janvier 2006 et le 31 août 2006 et entre le Robien recentré et le Borloo neuf après le 1er septembre 2006.

- Les plafonds de ressources sont les suivants pour les baux signés en 2008

- Les plafonds de loyers pour 2008 sont égaux à : 16,82 euros pour la zone A, 11,69 euros pour la zone B1, 9,56 euros pour la zone B2, 7,01 euros pour la zone C.

Autre condition spécifique exigée : le bien ne peut pas être donné en location à un ascendant ou descendant.
.Quand le logement est donné en location pendant au moins trois ans aux conditions exigées, le propriétaire peut suspendre l'application du dispositif et louer le bien à un ascendant ou descendant. Aucune condition de loyer ou de ressources n'est exigée pendant cette suspension, dont la durée est plafonnée à neuf ans. Pendant cette suspension, l'amortissement et la déduction supplémentaire sont supprimés.

Sous ces conditions, les bailleurs peuvent prolonger la location d'une ou deux périodes de trois ans et pratiquer un complément d'amortissement de 2,5% par an.
.En cas de poursuite, renouvellement du bail ou de changement de locataire et sous réserve de respecter les conditions exigées, ils peuvent donc amortir ainsi 57,5% du bien (50% + 7,5% pour neuf ans + trois ans) ou 65% (50% + 15% pour neuf ans + six ans).

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC

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