Revenu foncier : usufruit et nue-propriété

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En cas de démembrement de propriété, l'usufruitier possède la libre jouissance du bien. Il peut l'occuper lui-même, ou le mettre en location.

Le nu-propriétaire est tenu d'effectuer les grosses réparations, définies par les articles 605 et suivants du Code civil : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues et murs de clôture.

Toutes les autres réparations sont d'entretien et à la charge de l'usufruitier.
L'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent toutefois convenir d'une répartition différente des charges.
Dans tous les cas, elles sont déduites du revenu foncier de celui qui les a effectivement payées.

Bien occupé par l'usufruitier

La situation est comparable à celle d'un immeuble occupé par son propriétaire. Le nu-propriétaire et l'usufruitier ne peuvent déduire aucune des charges qu'ils ont supportées puisqu'il n'y a pas de revenu foncier.
Il en est de même si le logement est occupé gratuitement par le nu-propriétaire.

Bien donné en location à un tiers ou au nu-propriétaire

L'usufruitier détermine son revenu foncier net dans les conditions de droit commun, en tenant compte de toutes les charges déductibles payées.

Les charges payées par le nu-propriétaire peuvent venir en déduction des revenus fonciers tirés d'autres biens.
En cas de déficit foncier, la part de ce déficit provenant des grosses réparations légalement à sa charge peut être imputée sur le revenu global du nu-propriétaire sous réserve de respecter la condition suivante : le démembrement de propriété doit provenir d'une succession ou d'une donation entre parents jusqu'au quatrième degré inclus (neveu, cousins, oncle, grand-oncle).
Cette imputation n'est pas possible quand le démembrement porte sur des titres de sociétés.
Si cette condition n'est pas remplie, le déficit foncier ne peut être imputé que sur les autres revenus fonciers des dix années suivantes.

cf. aussi
La fiscalité de l'usufruit
L'origine du démembrement

Dernière modification le jeudi 14 février 2008 à 17:13:38.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC

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