Les avantages fiscaux des monuments historiques

Ces avantages fiscaux concernent les immeubles classés monuments historiques et ceux inscrits à l'inventaire supplémentaire.
. Certains immeubles non classés mais ouverts au public peuvent également bénéficier du dispositif sous réserve d'obtenir un agrément délivré par le ministère du Budget ou le directeur régional des impôts.
. Le classement peut viser une partie isolée et dissociable de l'immeuble (tour, escalier, plafonds d'une salle donnée, etc.). Dans ce cas, l'administration peut restreindre l'imputation des charges aux seuls travaux affectant cette partie.
. Si le classement concerne l'essentiel de l'immeuble (façades, toitures, principaux bâtiments, etc.), celui-ci est susceptible de bénéficier de l'exonération de droits de donation et succession.

Charges déductibles

D'une façon générale, les propriétaires d'une demeure historique ou assimilée peuvent imputer sur leur revenu global les charges liées à ce bien.
Il s'agit des charges qui sont normalement déduites du revenu foncier par les propriétaires-bailleurs (intérêt d'emprunt, travaux d'amélioration et d'entretien, impôt foncier, etc.). A l'exclusion des travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction.

Cette imputation sur le revenu global dépend du statut du bien.

1. Le bien ne procure aucune recette.

Le propriétaire peut imputer :
- 50% des charges si le bien bénéficie seulement d'un agrément ou s'il est fermé au public,
- 100% des charges si le bien est classé ou inscrit ISMH et ouvert au public.
. Le coût des travaux subventionnés ou exécutés par le ministère de la Culture est imputable en totalité.
. Un immeuble est considéré comme « ouvert au public » si celui-ci est admis au moins 50 jours par an (dont 25 jours fériés), au cours des mois d'avril à septembre ou bien quarante jours pendant les mois de juillet, août et septembre.
. Si les charges imputables font apparaître un déficit global, celui-ci n'est pas reportable sur les années suivantes.

2. L'immeuble procure des recettes.

Les recettes peuvent provenir d'une location partielle ou totale ou du droit de visite si l'immeuble est ouvert au public. Deux cas doivent être distingués.

a. L'immeuble n'est pas occupé par son propriétaire.
S'il est ouvert au public, le propriétaire doit déduire, des recettes de visite, les frais correspondant à cette visite (rémunération du gardien, etc.). Il peut aussi opter pour une déduction forfaitaire de 1 525 euros ou 2 290 euros si un parc est également ouvert au public. De la même manière, les charges liées à l'éventuelle location doivent être imputées sur les loyers.
Si la déduction de ces charges se traduit par un déficit foncier, celui-ci est imputable sur le revenu global du propriétaire. Si celui-ci est insuffisant, l'excédent éventuel est reportable sur les revenus des dix années suivantes.
b. L'immeuble est occupé par son propriétaire.
Dans ce cas, les recettes proviennent d'un droit de visite et/ou d'une location partielle.
Les frais de visite et la fraction des charges liées à la partie louée sont déduits des recettes selon les modalités décrites dans le cas précédent.
. Les propriétaires peuvent aussi opter pour une déduction forfaitaire égale à 75% de l'ensemble des charges foncières affectant la totalité de l'immeuble.
. Le coût des travaux subventionnés ou exécutés par le ministère de la Culture est imputable en totalité sur les recettes même si ces travaux portent en partie sur la partie occupée par le propriétaire.

En cas d'apparition d'un déficit foncier, celui-ci est imputable sur le revenu global du propriétaire. Et si celui-ci est insuffisant, l'excédent éventuel est reportable sur les revenus des dix années suivantes.
Les charges qui n'ont pas été déduites des recettes (25% du total dans le cas de l'option pour la déduction forfaitaire) sont imputables en totalité sur le revenu global du propriétaire. Mais leur excédent ne peut être reporté sur les années suivantes.
. Si l'immeuble est seulement agréé, l'imputation ne porte que sur la moitié des charges en question.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC

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