Le régime du « micro-foncier »

Ce système ultra-simplifié de déclaration s'applique automatiquement, sauf option contraire, aux bailleurs qui perçoivent moins de 15 000 euros par an.

1. Le propriétaire porte le montant brut annuel de ses revenus fonciers sur la case prévue à cet effet sur la déclaration générale des revenus.

2. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30% pour frais et charges et soumet au barème progressif 70% de ce revenu foncier brut.

Les contribuables concernés ne peuvent donc plus imputer aucune charge puisqu'ils bénéficient d'un abattement forfaitaire global. Mais les déficits fonciers passés non encore reportés peuvent être imputés sur le revenu foncier net du contribuable, calculé après l'abattement.
. Le micro-foncier peut s'appliquer aux revenus perçus par le biais d'une société non soumise à l'IS donnant en location des immeubles nus. A condition que le titulaire des parts possède en direct au moins un local donné en location nue.

Conditions exigées

Le total annuel des revenus bruts fonciers encaissés par le foyer fiscal doit être inférieur à 15 000 euros (hors TVA).
. Le revenu brut comprend notamment les subventions de l'Anah, les indemnités d'assurance perçues pour loyers impayés.
. Il n'est pas tenu compte des provisions pour charges payées par le locataire, ni des contributions sur les loyers (ancien droit de bail, taxe additionnelle, etc.).
. Le plafond est apprécié en tenant compte de l'ensemble des loyers encaissés au cours de l'année, y compris les loyers en retard ou en avance.
. Quand le propriétaire commence à percevoir des revenus fonciers en cours d'année, le plafond n'a pas à être ajusté prorata temporis.

Les revenus fonciers doivent être imposés selon le régime de droit commun.
. Le propriétaire ne peut donc pas bénéficier du « micro-foncier » s'il perçoit des loyers provenant de monuments historiques, de logements bénéficiant d'une déduction forfaitaire majorée (logements acquis neufs soumis au dispositif Méhaignerie), de logements faisant l'objet d'amortissement, de logements situés dans les zones franches urbaines.
. En principe, le régime du « micro-foncier » est aussi interdit aux titulaires de la nue-propriété qui peuvent imputer les dépenses de grosses réparations sur leur revenu global (démembrement provenant d'une transmission entre parents).

Modalités d'option

Le propriétaire peut formuler une option pour le régime réel d'imposition au moment de la déclaration de revenus.

Cette option se renouvelle tacitement tous les ans.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC

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