Taxe d'habitation : calcul, exonération et allègements

Locaux imposables

La taxe d'habitation ne concerne que les locaux affectés à l'habitation et leurs dépendances. Sont donc exonérés les locaux passibles de la taxe professionnelle quand ils ne font pas partie de l'habitation des contribuables.
Sont aussi exonérés par la loi :

• les bâtiments servant aux exploitations rurales;
• les locaux destinés au logement des élèves dans les écoles et pensionnats;
• les bureaux des fonctionnaires publics;
• les résidences universitaires gérées par les Crous.

Est considéré comme une dépendance tout local ou terrain, qui, en raison de sa proximité par rapport à une habitation, de son aménagement ou de sa destination peut être considéré comme y étant rattaché. Et cela, même si ce local n'est pas contigu à l'habitation. Sont donc concernés les garages, jardins d'agrément, parcs et terrains de jeux, emplacements de stationnement privatifs, serres d'agrément et autres constructions (remises, etc.) implantés sur des terrains à proximité immédiate d'une habitation. De même constituent des dépendances les chambres et annexes affectées au logement du personnel de service.
. Au-delà d'un kilomètre de distance par rapport à l'habitation, les garages et parkings ne sont pas considérés comme des dépendances imposables.
. Les caravanes et les « mobil-homes » ne sont pas assujettis à la taxe d'habitation tant qu'ils conservent leurs moyens de mobilité. Ils le deviennent s'ils ne peuvent plus être déplacés du terrain.

Pour être imposables, les locaux doivent être affectés à l'habitation et pourvus d'un mobilier, même sommaire, afin de permettre une habitation effective. Un logement vacant n'est donc pas soumis à la taxe d'habitation.
Un logement est considéré comme meublé, et donc taxable, même si le mobilier est regroupé dans certaines pièces du local.

Les logements vacants peuvent être soumis à une taxe spécifique.

Personnes imposables

La taxe d'habitation est établie au nom des personnes ayant la disposition des locaux imposables au 1er janvier de l'année considérée, que ce soit à titre de propriétaire-occupant, de locataire ou d'occupant à titre gratuit.

Les personnes bénéficiant d'un logement de fonction sont assujetties à la taxe d'habitation. Les pièces affectées au personnel de maison sont toutefois imposables au nom de l'employeur.

Les étudiants logés dans des résidences universitaires sont exonérés.

Dans les logements meublés, le locataire à l'année doit payer la taxe d'habitation dans les conditions de droit commun. Mais le locataire « saisonnier », qui n'a pas la disposition du bien de façon permanente et exclusive, n'a rien à payer. C'est donc le propriétaire qui doit payer la taxe si le logement est pourvu de meubles - et donc habitable - au 1er janvier de l'année concernée. Le propriétaire n'est toutefois pas redevable de la taxe d'habitation s'il a donné mandat à une agence pour louer le bien toute l'année en excluant toute possibilité de séjour de sa part. (arrêt CA Bordeaux, 20/5/97).

Modalités de calcul

L'administration calcule la base d'imposition en appliquant certains abattements à la valeur locative brute du local.

La taxe d'habitation est égale à cette base d'imposition multipliée par les taux fixés par les collectivités locales.

Abattements

Les abattements ne concernent que la résidence principale du contribuable concerné.

L'abattement pour charges de famille est obligatoire.
Cet abattement est fixé à 10% de la valeur locative moyenne des habitations de la commune pour chacune des deux premières personnes à charge et à 15% pour chacune des suivantes. Ces deux taux peuvent être éventuellement majorés de 5 ou 10 points par les collectivités locales concernées.

Les collectivités peuvent appliquer un abattement général à la base.
Il est égal à 5, 10 ou 15% de la valeur locative moyenne des habitations de la commune.

Les collectivités peuvent décider aussi d'appliquer un abattement en faveur des personnes de condition modeste.
Il est égal à 5%, 10% ou 15% de la valeur locative moyenne des habitations de la commune.

Exonérations et dégrèvements

Certaines catégories de contribuables bénéficient d'exonérations ou d'allégements de taxe d'habitation. Les conditions d'exonération totale sont assez proches de celles exigées pour l'exonération de taxe foncière.
Les contribuables assujettis à l'impôt de solidarité sur la fortune ne peuvent pas bénéficier de ces exonérations ou allégements.
. Il s'agit de dégrèvements accordés d'office sans demande préalable. Mais en cas d'erreur ou de non prise en compte de sa situation, le contribuable peut naturellement déposer une réclamation dans les délais légaux.

Exonération totale

Sont exonérées de la taxe d'habitation sur leur habitation principale les catégories suivantes :
• les titulaires de l'allocation supplémentaire versée par le Fonds spécial vieillesse ou invalidité,
• les contribuables âgés de plus de 60 ans dont le revenu de référence de l'année précédente est inférieur à un certain plafond,
• les personnes veuves dont le revenu de référence de l'année précédente est inférieur à un certain plafond,
• les contribuables atteints d'une infirmité ou d'une invalidité les empêchant de subvenir seuls aux nécessités de l'existence dont le revenu de référence de l'année précédente est inférieur à un certain plafond,
• les bénéficiaires du revenu minimum d'insertion.
Dans les couples mariés, la condition d'âge ou de handicap peut n'être remplie que par l'un des conjoints.
Les titulaires du RMI continuent de bénéficier de l'exonération l'année suivant celle où ils cessent de percevoir cette prestation.

Ces contribuables doivent habiter leur résidence principale soit seul ou avec leur conjoint, soit avec des personnes fiscalement à leur charge, soit avec d'autres personnes titulaires de la même allocation.

Sur demande des intéressés, l'exonération est maintenue en faveur des plus de 60 ans et des veuves ou veufs quand ils occupent cette habitation avec leurs enfants majeurs si ces derniers sont inscrits comme demandeurs d'emploi et ne disposent pas de ressources supérieures au revenu minimum d'insertion.

Le revenu de référence et le plafond sont fixés comme en matière de taxe foncière.
Le revenu de référence est le revenu net imposable déclaré (après déduction pour frais et éventuels abattements) auquel sont ajoutés :
- certaines charges déductibles : imputation des pertes sur le revenu global en cas de cessation de paiement de PME, investissements outre-mer, etc.
- le montant des revenus de valeurs mobilières à revenu fixe qui ont été soumis au prélèvement libératoire (intérêts d'obligations, etc.),
- les revenus exonérés perçus par des salariés détachés à l'étranger ou dans des organisations internationales,
- les bénéfices exonérés au titre des avantages accordés dans certaines zones du territoire (zones franches urbaines, Corse, etc.).
. Quand le contribuable a demandé l'application du système du quotient pour des revenus exceptionnels ou différés, ces revenus ne sont pas pris en compte en totalité pour évaluer le revenu de référence mais seulement après l'application du quotient.
. Dans les couples mariés, la condition d'âge ou de handicap peut n'être remplie que par l'un des conjoints.

Le plafond de revenu dépend du quotient familial : 9 560 euros pour la première part + 2 553 euros pour chaque demi-part supplémentaire.
D’une manière générale, le bénéfice de ces allègements et exonérations est accordé aux personnes âgées hébergées en maison de retraite ou en établissement de soins longue durée à condition qu’elles conservent la jouissance exclusive de leur habitation principale.

Dégrèvement partiel

Peuvent bénéficier d'un dégrèvement partiel les contribuables dont le revenu de référence de l'année précédente ne dépasse pas un certain plafond, fixé en fonction de la situation de famille. A savoir :

• 22 481 euros pour la première part de quotient familial
• + 5 253 euros pour la première demi-part supplémentaire
• + 4 133 euros pour les autres demi-parts.

Le revenu de référence est fixé comme en matière de taxe foncière en tenant compte de tous les revenus des membres du foyer fiscal.
Quand la taxe est établie au nom de plusieurs contribuables n'appartenant pas au même foyer fiscal, on prend en compte la somme des revenus de référence des intéressés. Ce qui est par exemple le cas quand la taxe d'habitation est établie au nom de deux concubins.
Quand plusieurs personnes ne faisant pas partie d'un même foyer fiscal cohabitent au sein d'un même logement et que la taxe n'est pas établie au nom de tous ces occupants, on prend en compte la somme des revenus de référence des foyers fiscaux concernés si les deux conditions suivantes sont remplies : le logement constitue la résidence principale des intéressés et le revenu de référence est supérieur au seuil d'exonération totale. En d'autres termes, on ne tient pas compte des revenus de référence d'une personne si le logement n'est pas sa résidence principale ou si son revenu de référence est inférieur au seuil d'exonération totale.

Le dégrèvement partiel se traduit par un plafonnement de la taxe d'habitation à 3,44% du montant du revenu de référence pris en compte, revenu diminué d'un abattement variant en fonction de la taille du foyer fiscal. Cet abattement est égal à 4 877 euros pour la première part de quotient familial + 1 409 euros pour chaque demi-part supplémentaire jusqu’à la quatrième et 2 493 euros à compter de la cinquième demi-part.
. Quand on prend en compte le revenu de référence de plusieurs foyers fiscaux, on totalise naturellement l'ensemble des parts de ces foyers fiscaux.
Exemple : les Martin, deux enfants, ont une taxe théorique de 610 e. Leur revenu de référence est de 19 000. Le plafonnement de 3,44% s’appliquera à 19 000 – 4877 – (1409 x 4 demi-parts), soit 8 487. Le plafond est donc égal à 292, (8487 x 3,44%), somme que paieront les Martin. Le dégrèvement est donc égal à 610 - 292 = 318.
. Quand le revenu de référence est inférieur ou égal au montant des abattements, le plafonnement se traduit par une exonération totale de taxe. Ce serait le cas si les Martin n’avait disposé que d’un revenu de référence de 10 513.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC

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