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Lundi 12 mai 2008 - 11:48:13

L'achat d'un logement en union libre : les règles à connaître

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Evolution des mœurs aidant, les concubins sont aujourd'hui nombreux à acheter le logement familial en commun. Ce qui peut parfois poser certains problèmes juridiques.
Deux hypothèses peuvent se présenter : soit l'achat est fait au nom des deux concubins, soit le logement est au nom d'un seul des partenaires.

L'achat au nom des deux concubins


Dans ce cas, les concubins sont considérés comme propriétaires indivis du logement par moitié, sauf si l'acte mentionne une répartition différente.

Dépenses et crédit


Les deux propriétaires sont solidairement responsables du paiement des charges afférentes (taxe d'habitation, eau, électricité, téléphone, charges de copropriété, taxe foncière, etc.) et des éventuels remboursements d'emprunt, et cela même si l'emprunt n'est souscrit que par l'un des deux intéressés.

Pour éviter tout litige, il est donc recommandé de faire figurer dans l'acte d'achat la répartition correspondant à la contribution de chacun.

Gestion


En tant que propriétaires indivis, les concubins doivent prendre toutes les décisions en commun concernant le logement. S'il s'agit d'un appartement en copropriété, par exemple, ils doivent donc d'abord s'accorder pour savoir qui va voter en assemblée générale.

Pour faciliter la gestion de l'indivision, les concubins peuvent signer, comme tout indivisaire, une convention d'indivision chez un notaire. Cette convention permet de fixer les règles de fonctionnement de l'indivision. Elle peut ainsi prévoir la possibilité pour le survivant d'acquérir la quote-part du défunt en cas de décès ou désigner l'un des concubins comme détenteur des droits de vote en copropriété.

Cette convention peut être à durée indéterminée ou déterminée (d'une durée maximale de cinq ans, renouvelable par tacite reconduction)

A tout moment, l'un des deux concubins peut demander la vente du bien et le partage. En cas de désaccord, le couple devra s'en remettre au tribunal de grande instance qui tranchera.

Décès


En l'absence de convention, le survivant n'a aucun droit sur la quote-part du défunt. Les héritiers de ce dernier pourront donc demander la vente du bien et le partage. Rien n'empêche toutefois les concubins de se léguer, par testament, leur parts respectives (ou seulement l'usufruit), dans le respect des droits successoraux des héritiers réservataires. Mais les transmissions entre concubins non pacsés sont lourdement taxés : 60% sans aucun abattement...

La convention d'indivision peut également prévoir la possibilité pour le survivant d'acquérir la quote-part du défunt.

Dans tous les cas, le survivant peut demander au juge l'attribution préférentielle du logement familial.

Séparation


Si les deux concubins sont d'accord pour vendre le logement, ils s'en partageront le prix, proportionnellement à leurs quotes-parts respectives.

Si l'un des deux veut conserver l'immeuble, il a priorité pour racheter la quote-part de son concubin indivisaire.

Les deux partenaires peuvent aussi décider de conserver l'immeuble en indivision. A charge pour celui qui en conserve la disposition de verser une indemnité, fixée d'un commun accord, à celui qui part.

En cas de désaccord, les deux concubins doivent faire appel au tribunal de grande instance, qui pourra décider la fin de l'indivision ou son maintien pour une durée maximale de deux ans.

Si les deux concubins ont signé une convention d'indivision à durée déterminée, ils sont liés par les modalités de cet accord jusqu'à son terme. Mais l'une des parties peut toutefois demander le partage immédiat au juge dans certaines circonstances exceptionnelles. Quand la convention est à durée déterminée, le partage peut être demandé à tout moment, sous réserve de ne pas porter atteinte à la valeur du bien.

L'achat au nom d'un seul concubin


Quand un seul concubin signe l'acte d'acquisition, l'autre n'a aucun droit sur le logement et peut donc être « expulsé » à tout moment, en cas de rupture du concubinage ou par les héritiers après un décès. Dans ce dernier cas, le concubin propriétaire peut éventuellement consentir à son partenaire un contrat de location, ce qui le protégera vis-à-vis des héritiers.







Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC


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