Les parties communes - copropriété

Juillet 2015

Définition

Les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux, qui les possèdent donc en indivision.
A défaut de clause contraire ou en cas d'ambiguïté du règlement de copropriété, l'article 3 de la loi considère comme parties communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès; le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun (ascenseur, systèmes de chauffage ou de climatisation, antennes collectives, boîtes aux lettres, interphones, compteurs, etc.), y compris les parties de canalisations qui traversent des locaux privatifs; les coffres, gaines et têtes de cheminées; les locaux des services communs; les passages et corridors.

Droits accessoires

Le même article définit la notion de « droit accessoire aux parties communes »
A défaut de clause contraire ou en cas d'ambiguïté du règlement de copropriété, il s'agit du droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol; du droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes; du droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins; du droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
Le règlement de copropriété peut aussi prévoir que ces droits sont accessoires à des parties privatives.

Par convention, l'exercice de ce type de droit peut être réservé à un copropriétaire ou à un tiers. Mais dans ce cas, le droit doit être effectivement exercé dans les dix ans qui suivent la signature de la convention sous peine de devenir caduc.

Avant l'expiration de ce délai, l'assemblée générale peut s'opposer à l'exercice de ce droit à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Si ce droit constitue une contrepartie à une charge que le titulaire a consentie en faveur de la copropriété, l'assemblée ne peut s'y opposer qu'en lui versant une indemnité.

Droit de jouissance

Le règlement de copropriété peut aussi prévoir qu'un copropriétaire bénéficie d'un droit de jouissance exclusif et privatif sur une partie commune. Exemple classique : un jardin affecté à un lot du rez-de-chaussée ou une terrasse affectée à un lot du dernier étage.
Dans ce cas, ce droit de jouissance est un élément accessoire et perpétuel de sa partie privative, droit qu'il ne peut vendre ni louer séparément.

En principe, la copropriété devra alors assurer à ses frais l'entretien et la conservation de cette partie commune, notamment en ce qui concerne le gros oeuvre.
Mais le règlement de copropriété peut prévoir des dispositions différentes en mettant ces dépenses à la charge du titulaire.

Répartition

A défaut de clause contraire ou en cas d'ambiguïté du règlement de copropriété, la quote-part des parties communes affectée à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à la valeur totale de toutes les parties privatives (article 5 de la loi du 10 juillet 1965). La loi Renouvellement et Solidarité Urbain impose, dans les réglements de copropriété publiés depuis le 31 décembre 2002, l'indication de la méthode de calcul des quote-parts de parties communes et de la répartition des charges.
Exemple : un copropriétaire possède un lot privatif d'une valeur de 100 alors que la valeur totale des parties privatives est égale à 1000. Sa quote-part de parties communes sera de 10%.
Cette disposition n'étant pas d'ordre public, la quote-part d'un copropriétaire peut être différente de la valeur relative de son lot. Mais dans tous les cas, sa contribution aux charges, elle, devra respecter ce principe de proportionnalité.
Certaines parties communes peuvent faire l'objet d'une répartition spéciale entre les seuls copropriétaires concernés. Exemple classique : les parties communes des parkings peuvent n'être réparties qu'entre les copropriétaires qui en possèdent un.

Lors de l'établissement de la copropriété, la valeur de chaque partie privative est calculée en fonction de sa consistance, de sa superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
On pourra ainsi tenir compte non seulement de la surface mais aussi de la nature du bien et des locaux annexes (cave, balcons, etc.), de la hauteur sous plafond, de l'étage, etc. Mais non pas de la destination du lot (habitation, commercial ou professionnel).

La quote-part des parties communes est établie une fois pour toutes lors de la mise en place de la copropriété. Elle figure dans « l'état descriptif de division » publiée au bureau des Hypothèques et ne peut être modifiée ensuite qu'à l'unanimité des copropriétaires.

Usage

Sous réserve de respecter le droit d'usage des copropriétaires, le règlement de copropriété peut instaurer certaines restrictions.
Exemples classiques : interdiction de déposer des objets dans les locaux communs, d'étendre du linge aux fenêtres, de stationner dans la cour, etc.

Pour une lecture illimitée hors ligne, vous avez la possibilité de télécharger gratuitement cet article au format PDF :
Les-parties-communes-copropriete .pdf

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d', diplômé d'HEC


A voir également

Ce document intitulé « Les parties communes - copropriété » issu de Droit-Finances (droit-finances.commentcamarche.net) est soumis au droit d'auteur. Toute reproduction ou représentation totale ou partielle de ce site par quelque procédé que ce soit, sans autorisation expresse, est interdite.

Dossier à la une