Les travaux d'entretien et de réparation déductibles

Décembre 2016

Les travaux de réparation et d'entretien sont déductibles des revenus fonciers. Les conditions à respecter.


Définition

Les travaux de réparation et d'entretien sont des dépenses qui ont pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.
Les dépenses engagées en vue de modifier la destination d'un immeuble peuvent être également admises s'il s'agit de réparations qui auraient été en tout état de cause nécessaires, compte tenu de l'état de l'immeuble au moment du changement de destination.
Le remplacement de la chaudière du chauffage central constitue une dépense de réparation et d'entretien. Mais lorsque cette opération s'accompagne de l'adjonction d'éléments nouveaux, les frais correspondant aux agencements nouveaux ont le caractère de dépenses d'amélioration.

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Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


Les conditions exigées

Pour être déductibles des revenus fonciers, ces dépenses doivent avoir été effectuées par le propriétaire.
Les dépenses de réparation et d'entretien ne sont admises en déduction, en règle générale, que si elles incombent au propriétaire et non au locataire.
En cas de démembrement du droit de propriété entre un nu-propriétaire et un usufruitier, les dépenses de réparation sont déductibles des revenus de celui qui en a effectivement supporté la charge.
Un propriétaire qui reprend possession d'un appartement après le départ de ses locataires en vue de l'occuper doit être regardé comme s'en réservant la jouissance. Il ne peut donc pas déduire de son revenu global ou d'autres revenus fonciers imposables le montant des travaux de remise en état, même si ceux-ci sont consécutifs aux détériorations du locataire.

Elles doivent avoir été réellement payées au cours de l'année d'imposition, quelle que soit la date de réalisation des travaux.

Elles ne doivent pas avoir entraîné un accroissement de l'actif immobilier du propriétaire. Faute de quoi, elles sont considérées comme une opération de reconstruction et, par suite, comme des dépenses d'investissement non déductibles.

Elles doivent être prouvées par des justificatifs.

Les réparations locatives

Il s'agit des réparations qui sont à la charge du locataire par application de l'article 1754 du Code civil. En principe, elles n'ont pas le caractère d'une charge de la propriété et ne sont donc pas déductibles du revenu foncier, sauf si elles sont rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure.

Les dépenses de réparations locatives - et notamment les frais de réfection des peintures intérieures - peuvent donc être déductibles dans les deux cas suivants :

  • Quand elles sont rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure;
  • Quand elles sont engagées, avant l'installation du locataire, en vue de faciliter la location. La déduction doit toutefois être refusée s'il apparaît que la prise en charge de ces dépenses par le propriétaire résulte de rapports personnels, familiaux ou d'intérêts existant entre les parties ou de circonstances telles que la location peut être considérée comme anormale.


Toutefois, si le contrat de location prévoit expressément la prise en charge de ces frais par le propriétaire, ce dernier peut les déduire du montant brut de ses loyers en tant que dépenses supportées pour le compte des locataires.
Mais cette solution est subordonnée à la condition que la location ne puisse pas être considérée comme anormale, compte tenu notamment des rapports personnels, familiaux ou d'intérêts existant entre les parties.

Dépenses particulières

En plus des sommes effectivement payées au titre des travaux, le propriétaire peut déduire les honoraires versés à l'architecte chargé de l'établissement et du contrôle des devis, ainsi que de la direction et de la surveillance du chantier.

Quand le propriétaire fait appel à des salariés, ces rémunérations sont admises en déduction lorsqu'ils se rapportent à des dépenses elles-mêmes déductibles.

Constitue une charge déductible des revenus fonciers l'indemnité d'éviction qu'un bailleur a dû verser à son locataire en vue d'obtenir la libération des locaux afin d'y faire procéder à des travaux.

Les frais engagés par un propriétaire pour loger temporairement son locataire durant les travaux peuvent être admis en déduction des revenus fonciers si l'engagement de ces frais et leur montant résultent d'une gestion normale.

Voir aussi


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