Syndic de copropriété : rôle et responsabilité

Avril 2015

Les fonctions du syndic

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 confère au syndic de copropriété les pouvoirs d'un organe exécutif. Il est ainsi notamment chargé :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des décisions de l'assemblée générale (travaux, entretien courant, gestion du personnel, recouvrement des charges, etc.).
- d'administrer l'immeuble, de veiller à sa conservation et à son entretien.
En cas d'urgence, il doit faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Mais il doit convoquer immédiatement l'assemblée afin de faire ratifier les décisions prises. Sans décision préalable de l'assemblée et après consultation du conseil syndical, il peut aussi demander le versement d'une provision spéciale représentant au plus le tiers du devis des travaux en question.
- d'établir le budget prévisionnel du syndicat et de le soumettre au vote de l'assemblée générale. Il doit tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat, ainsi que la situation de trésorerie.
- de percevoir les avances sur trésorerie et provisions sur travaux.
Après sa désignation et au moins tous les trois ans, il doit soumettre au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité de l'article 25 (majorité absolue de tous les copropriétaires présents ou absents).
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat.
L'assemblée peut décider de ne pas ouvrir un compte séparé à la majorité de l'article 25 si la copropriété ne comprend pas plus de 15 lots.
- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice.

La loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000 lui impose également d'établir et de tenir à jour un « carnet d'entretien », à la disposition de chaque copropriétaire. Le syndic devra également afficher dans les parties communes le compte-rendu des décisions d'assemblée ayant trait aux travaux et à l'entretien de l'immeuble.
Quand un lot est mis en vente, le syndic doit fournir une copie du carnet d'entretien à tout vendeur qui en fait la demande. Ce carnet doit en effet être communiqué par le vendeur à tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété.
Le décret du 30 mai 2001 en a précisé le contenu. Le carnet doit notamment mentionner, pour chaque bâtiment, les références des contrats d'assurance et leurs dates d'échéance, l'année de réalisation des travaux importants (réfection des toitures, ravalement des façades, remplacement de l'ascenseur, de la chaudière, des canalisations, etc.) ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé ces travaux, la référence des contrats d'assurance dommages-ouvrage en cours, les références différents contrats d'entretien en cours et leur date d'échéance, et s'il existe, l'échéancier du programme pluriannuel des travaux décidé par l'assemblée générale. D'autres mentions complémentaires sur l'état de l'immeuble pourront être décidées par cette dernière. (Décret 2001-477, JO du 3/6/01)

La responsabilité du syndic

La responsabilité du syndic est engagée devant les copropriétaires s'il n'exerce pas correctement ses fonctions ou s'il ne respecte pas les règles de fonctionnement de la copropriété. Il peut ainsi être condamné à verser des dommages-intérêts à la copropriété si ses actes ou ses négligences ont causé un préjudice financier ou contribué à la dégradation de l'immeuble.

Sa responsabilité ne peut plus toutefois être engagée si l'assemblée a approuvé les actes du syndic en accordant le quitus (voir la définition d'un quitus de copropriété).

Les honoraires du syndic

La loi Alur de 2014 a renforcé l'encadrement des honoraires du syndic. Les contrats de syndic conclus ou renouvelés à partir du 1er juillet 2015 se trouvent soumis à une réglementation plus stricte qu'auparavant.

Le syndic professionnel perçoit une rémunération forfaitaire (forfait de base annuel) pour l'exercice de ses fonctions. Il peut également percevoir des honoraires spécifiques en complément de ce forfait de base mais seulement pour les prestations dont la liste figure au sein de l'annexe 2 du décret instaurant le contrat de syndic type.

Pour en savoir plus sur l'encadrement de la rémunération du syndic, voir honoraires du syndic : la nouvelle réglementation.

Sur ce sujet, voir aussi les règles applicables à la procédure de désignation du syndic.

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