Murs mitoyens : les droits des propriétaires

Décembre 2016

Les droits des propriétaires de murs mitoyens en matière de surélévation, de plantation et autres constructions.


Surélévation

Sous réserve de respecter les règles locales d'urbanisme sur la hauteur des murs ou clôtures, le copropriétaire d'un mur mitoyen peut le surélever, sans avoir besoin de l'accord de son voisin.

Mais mieux vaut naturellement le prévenir... D'autant plus qu'il peut engager une action devant le tribunal de grande instance, s'il considère que la surélévation constitue un trouble anormal de voisinage, et obtenir des dommages-intérêts pour la réparation du préjudice subi. Il peut également demander aux tribunaux l'arrêt des travaux si ces derniers menacent la solidité de l'ouvrage.
Le coût des éventuels travaux de consolidation exigé par la surélévation est naturellement à la charge de celui qui a engagé ces travaux.

La surélévation peut se faire sur tout ou partie de la largeur du mur. Mais dans tous les cas, la partie surélevée appartient en totalité à celui qui l'a construite.
Mais le voisin peut en acquérir la mitoyenneté (cf. ci-après).

Constructions

Sous réserve de respecter la réglementation en vigueur (dépôt de permis de construire, déclaration préalable, etc.), le copropriétaire d'un mur mitoyen peut y adosser tout type de construction. Mais avant de commencer les travaux, il doit obtenir l'accord de son voisin. Celui-ci vérifiera donc si le projet ne lui porte pas préjudice ou ne compromet pas la solidité du mur.

Si des travaux de ce type sont entrepris sans accord du voisin, celui-ci peut saisir le tribunal de grande instance qui pourra ordonner l'arrêt des travaux ou la démolition des éléments déjà construits. Le voisin pourra, en outre, mettre en cause la responsabilité civile de l'autre partie et demander des dommages-intérêts pour réparer le préjudice subi.

Si le voisin refuse son accord, l'autre partie peut saisir le tribunal de grande instance qui, avant d'autoriser ou interdire les travaux, mandatera un expert chargé de vérifier l'aspect technique du projet.

Poutres ou solives

Sans aller jusqu'à y adosser des constructions, le copropriétaire d'un mur mitoyen peut vouloir y inclure des poutres ou des solives. Dans ce cas aussi, l'accord du voisin est indispensable, avec recours au TGI en cas de différend.

Fenêtre ou ouverture

La jurisprudence (arrêt n° 13-28137 de la Cour de Cassation du 25 mars 2015) considère qu'un propriétaire ne peut pas pratiquer une fenêtre ou une ouverture sur un mur mitoyen sans avoir obtenu l'autorisation préalable de son voisin. Il s'agit en effet d'une ouverture interdite par le Code civil.

Plantations

On peut faire pousser des plantations contre un mur mitoyen, sans avoir à respecter les distances minimales légales, ni à demander l'accord du voisin. Mais, naturellement, ces plantations ne doivent pas endommager l'ouvrage. Elles ne doivent pas non plus, en principe, dépasser la hauteur du mur.

Renonciation

Le copropriétaire d'un mur mitoyen peut renoncer à la mitoyenneté à tout moment et céder ainsi la totalité de la propriété à son voisin, ce qui libère alors des obligations d'entretien et de réparation.

Il suffit d'adresser une lettre recommandée à son voisin. Mais mieux vaut tout de même dresser un acte notarié et le publier au fichier des hypothèques afin qu'il soit opposable aux tiers.

Il est toutefois impossible de renoncer unilatéralement à la mitoyenneté d'un mur dans plusieurs cas :

  • quand on y a adossé une construction,
  • quand on est responsable de son mauvais état d'entretien
  • quand le mur soutient les terres de son terrain.



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