Bail commercial : les obligations du bailleur

Décembre 2016

En matière de bail commercial, l'une des obligations essentielles du bailleur est de délivrer un local dont le preneur pourra jouir paisiblement pendant toute la durée du bail. Le bailleur est donc soumis à la fois à une obligation de délivrance et à une garantie des troubles de jouissances ultérieures.


L'obligation de délivrance

Délivrance matérielle


L'obligation consiste à délivrer au preneur la chose louée, ainsi que ses accessoires (caves, parking, etc.) et résulte de l'article 1719 1° du Code civil. Elle se matérialise par la remise des clés à la date de prise d'effet du bail.
Le fait de ne pas payer le premier loyer ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance.

Cette obligation implique, sauf clauses contraires, que la chose louée soit délivrée « en bon état de réparations de toute espèce » (art. 1719 du Code civil) en vue de permettre au preneur d'exercer l'activité prévue au contrat.

Délivrance juridique


Le bailleur doit respecter les règles administratives en vigueur et les règles exigées pour le bon fonctionnement de l'activité du preneur. Par exemple, l'obligation de délivrance n'est pas respectée lorsque l'opération de désamiantage n'a pas été effectuée.
En cas d'inexécution de cette obligation de délivrance, le locataire aura trois options :

  • l'exécution forcée demandée au juge (sauf impossibilité matérielle ou juridique)
  • la résiliation du contrat, avec souvent une demande d'indemnité
  • l'exception d'inexécution lui permettant de suspendre ses paiements.

L'obligation de garantie


Cette obligation tend à prévenir les troubles de jouissance que pourrait subir le preneur. On peut distinguer trois types de garanties :

Garantie des vices cachés


L'article 1721 du Code civil précise que le preneur doit être garanti de tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêche l'usage quand bien même le bailleur l'ignorait au moment du bail. Si ces vices cachés ou défauts causent une perte au preneur, celui-ci doit être indemnisé.
Le caractère "caché" du vice est apprécié par le juge. Exemple : la présence d'amiante est un vice caché.

Il faut que le vice ait rendu la chose impropre à l'usage auquel le preneur le destinait. C'est-à-dire que le preneur n'aurait pas contracté s'il avait eu connaissance du vice.

Contrairement à la vente d'un bien immobilier, le bailleur peut prévoir au contrat une clause très explicite d'exonération totale ou partielle de cette garantie. Mais, même en présence d'une telle clause, le bailleur ne doit pas avoir connaissance du vice, faute de quoi il y a dol ou faute lourde.

Garantie d'éviction


L'éviction est la perte forcée pour le preneur de la jouissance de son local ou de son droit au bail. Cette perte est causée par un trouble de fait ou un trouble de droit.
La garantie d'éviction concerne d'une part la garantie du fait personnel du bailleur, et d'autre part du fait d'un tiers. Le tiers, étranger au bail, ne doit avoir aucun lien de droit avec le bailleur (contre-exemple : un colocataire).

1. Éviction du fait personnel du bailleur

Cette garantie vise à interdire au bailleur certains actes qui pourraient faire perdre au preneur la libre jouissance de son local. Il est par exemple interdit de modifier le local (Article 1723). Il a aussi été jugé que le bailleur est tenu de reconstruire un immeuble qu'il a détruit (Civ. 3e, 25 janv. 2006). De nouveau, il peut être dérogé à cette garantie dans le contrat.

2. Éviction du fait d'un tiers (art. 1725 et 1726 Code civil)

Le bailleur ne garantit que les troubles de droit et non les troubles de fait. Le preneur devra alors agir directement contre l'auteur du trouble (sauf faute du bailleur).

Ici, le "trouble de fait" est une action commise par une ou plusieurs tierces personnes qui prive le preneur de la jouissance de son bail (Par exemple, empêcher l'accès au local).
Le "trouble de droit" est la revendication par un tiers d'un droit de propriété ou de toute autre droit réel, c'est-à-dire un droit sur la chose (Par exemple un droit au bail).

Garantie dans l'exercice de l'activité


Il peut être prévu une clause de non-concurrence ou d'exclusivité à la charge du bailleur. Ces clauses doivent être limitées dans l'espace et dans le temps.

Seul le bailleur est tenu par ces clauses. Le preneur qui bénéficie d'une telle clause engagera directement la responsabilité du bailleur si un colocataire exerce une activité concurrente.
Exemple : On peut prévoir au contrat de bail que personne (un colocataire par exemple) ne pourra exercer la même activité commerciale que le preneur dans l'immeuble.


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