Bail commercial : loyer et indexation

Décembre 2016

Fixé librement par les parties, le calcul du montant du loyer du bail commercial peut résulter d'une clause de loyer fixe ou d'une clause de loyer variable, indexation ou échelle mobile.


Le loyer fixe

La détermination du loyer

Non seulement la stipulation de l'existence d'un loyer est obligatoire, mais son montant doit également être déterminé.
Dans les centres commerciaux, le loyer est calculé en fonction de la surface brute et non plus en fonction de la surface utile.

Le pas de porte

Dans la pratique, il peut être convenu entre les parties un "pas-de-porte" ou "droit d'entrée" qui est une somme versée au bailleur en une ou plusieurs fois par le preneur au moment de la conclusion du bail. Pour en savoir plus, voir la définition du pas-de-porte.

Les clauses de loyers variables

Outre la détermination libre d'un montant fixe, il existe d'autres mécanismes de détermination du loyer : la clause d'échelle mobile et la clause recette.

La clause d'échelle mobile ou clause d'indexation

La clause d'échelle mobile permet au bailleur de se prémunir contre une dévalorisation de la valeur du bien, en raison par exemple de l'inflation. Un indice de réévaluation, ou indice de référence, peut alors être choisi par les parties.

Pour réévaluer, il faut prendre en compte d'une part ce qui doit être réévalué, la valeur indexée, et d'autre part ce qui permet de réévaluer, l'indice de référence.
La valeur indexée peut être tout ou partie du montant du loyer, mais porte habituellement sur l'intégralité du montant.

L'indice de référence est quant à lui réglé par l'article L.112-2 du Code monétaire et financier.

Ainsi l'indice choisi doit avoir un rapport soit avec l'objet du bail, soit avec l'activité du preneur.

1. L'indice en rapport avec l'objet du bail

L'indice doit donc être en rapport avec le caractère commercial du bail.

L'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE (ICC) était jusqu'à maintenant le plus classique, mais depuis la loi Pinel de 2014, cet indice ne peut plus être utilisé, ses variations étant jugées trop fluctuantes. Désormais, seuls l'ILC et l'ILAT peuvent être utiisés.

L'indice ILC (indice des loyers commerciaux) a d'ailleurs été consacré par la loi sur la modernisation économique du 4 août 2008. Cet indice est fonction de l'ICC, de l'IPC (indice des prix à la consommation) et de l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail en valeur (ICAV). Son champ d'application est défini à l'article D.122-2 du Code monétaire et financier.

2. L'indice en rapport avec l'activité

L'indice en rapport avec l'activité d'une des deux parties ne concerne pas nécessairement l'activité principale selon la jurisprudence. Le juge apprécie au cas par cas la validité de la clause d'indexation. La sanction est la nullité de la clause et le remboursement des sommes indûment versées, quel que soit le type d'indice envisagé.

Le loyer sera révisé automatiquement et cette révision est cumulable avec la révision triennale légale. La périodicité, en fonction de l'indice, peut être annuelle, semestrielle ou trimestrielle, mais "la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire" (Art. L.145-39 Code de commerce).

Une clause d'indexation qui stipule que le loyer du bail commercial ne peut être révisé qu'à la hausse doit être considérée comme nulle (arrêt n° 14-24.681 rendu par la 3e chambre civile de la Cour de Cassation le 14 janvier 2016).

Clause recette ou clause de loyer variable

Essentiellement utilisée dans les centres commerciaux, la clause recette permet au bailleur de faire varier le montant du loyer en fonction du chiffre d'affaires du preneur. Ce système peut se décliner de différentes manières. Par exemple, les plus courantes, dites "clause de loyer variable additionnel", combinent une partie indexée sur l'ICC et un partie calculée sur le chiffre d'affaires.

Les accessoires au loyer

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est un «gage» prévu à l'article 2333 du Code civil et suivants. Il est destiné à garantir la bonne exécution du bail, c'est-à-dire essentiellement le paiement des loyers, ou les éventuelles sommes dues à la restitution du local. La somme qui constitue la garantie n'appartient au bailleur qu'au moment du départ du locataire dans le cas où une créance due au bailleur n'aurait pas été honorée.
Il arrive parfois qu'une caution bancaire soit demandée en plus ou à la place du dépôt de garantie.

S'il n'y a pas de difficulté particulière, le dépôt de garantie doit être restitué en fin de bail.

Les charges

La répartition des charges n'est pas réglée par la loi. C'est souvent le contrat qui va prévoir une clause de répartition. Les charges peuvent alors être un élément de minoration ou de majoration de la valeur locative de l'immeuble.

Voir aussi La révision du loyer commercial


A voir également :

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