Bail commercial : la révision du loyer

Décembre 2016

Le loyer d'un bail commercial peut être révisé tous les trois ans (révision triennale), ou faire l'objet d'une nouvelle proposition lors du renouvellement du bail.


Valeur locative

Le loyer du bail commercial est en principe égal à la valeur locative du bien (Art. L145-33 du Code de commerce).

Qu'il s'agisse d'une révision ou d'un renouvellement, la valeur locative est déterminée en fonction :

  • des caractéristiques du local (Art. R145-3 du Code de commerce) : on tient compte de sa situation, de sa surface, de son état d'entretien, des équipements mis à la dispositions du locataire, etc.
  • de la destination des lieux (Art. R145-5). Il s'agit de l'utilisation autorisée par le bail.
  • des obligations des parties (Art. R145-8). Par exemple, la valeur locative peut être diminuée si le locataire prend sur lui des charges normalement dues par le bailleur.
  • des facteurs locaux de commercialité (Art. R145-6). Ils dépendent de l'importance du lieu d'implantation du commerce, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, etc. Par exemple, la démolition d'une voie d'accès peut diminuer l'attrait du commerce et donc la valeur locative de l'immeuble.
  • du prix couramment pratiqué dans le voisinage (Art. R145-7). Il s'agit du prix en fonction de la surface pour des locaux équivalents dans la zone du commerce.

Révision triennale

Cette révision triennale est toujours possible même si une clause prévoit le contraire dans le bail.

Elle peut porter sur un loyer fixe ou sur un loyer variable.

En cas de désaccord, celui qui demande une révision doit saisir le juge des loyers du TGI.

Révision d'un loyer fixe

Les conditions de la demande

La révision est dite "triennale" parce qu'elle intervient au moins trois ans après la date d'entrée en jouissance du locataire.
Elle est de l'initiative du bailleur ou du locataire.
La révision doit impérativement être demandée par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception.

La fixation du loyer révisé

Par principe, le loyer doit correspondre à la valeur locative du bien. La demande de révision du loyer doit donc refléter l'évolution de cette valeur locative, à la hausse comme à la baisse. Mais la majoration ou la réduction du loyer en cours de bail ne peut pas dépasser l'évolution de l'indice trimestriel de référence choisi entre les deux dates considérées. La révision du loyer peut être indexée sur l'évolution de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (Ilat). En revanche, depuis le 1er septembre 2014, il n'est plus possible d'utiliser l'indice du coût de la construction (ICC) comme indice de référence (loi Pinel).

Exemple : Soit un loyer initial de 1800 euros fixé en année N (ILC = 102). Trois ans après, en année N+3 (ILC = 108), le nouveau loyer est plafonné à : (1800 x 108) / 102 = 1906 euros.

Mais si la valeur locative est inférieure au plafond, on prend la valeur locative.

Le déplafonnement en cas de modification des facteurs locaux de commercialité

On ne tient pas compte du plafond ci-dessus lorsque l'on est en présence de modifications des facteurs locaux de commercialité (Art. L145-38 du Code de commerce), sous deux conditions :

  • Les modifications doivent être matérielles, concrètes (construction, démolition...) et en lien avec l'activité du commerçant.
  • Les modifications doivent entrainer une variation de plus de 10% de la valeur locative.

Révision d'un loyer variable

La clause d'échelle mobile

Quand le bail prévoit une indexation du loyer en fonction de l'évolution d'un indice, le loyer est ajusté automatiquement, généralement chaque année. Mais il peut arriver que la prise en compte de cet indice entraîne une augmentation ou une diminution du loyer supérieure à 25% par rapport au précédent loyer. Dans ce cas, l'une des parties peut demander au juge de fixer le montant du loyer révisé à la valeur locative, au jour de la demande. (Art. L145-39 et R145-22 du Code de commerce).
La demande doit se faire par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Les parties ont le choix entre l'application de la clause d'échelle mobile et la révision triennale.

La clause de recettes

La clause de recette ne fixant le prix qu'en fonction du chiffre d'affaires, la révision n'est régie que par le contrat des parties. Même le juge ne peut fixer le loyer dans ce cas.

Fixation du loyer en cas de renouvellement

En cas de désaccord entre les parties et de recours à la justice, les tribunaux statuent selon les mêmes règles que la révision du loyer en cours de bail : fixation du loyer à la valeur locative avec variation plafonnée à celle de l'indice de référence, sauf en cas de modifications notables des éléments servant de base à la valeur locative


A voir également :


Einkommensteuer - Wie bezahle ich die Einkommensteuer?
Einkommensteuer - Wie bezahle ich die Einkommensteuer?
Ce document intitulé « Bail commercial : la révision du loyer » issu de Droit-Finances (droit-finances.commentcamarche.net) est soumis au droit d'auteur. Toute reproduction ou représentation totale ou partielle de ce site par quelque procédé que ce soit, sans autorisation expresse, est interdite.

Dossier à la une