Location saisonnière : réglementation

Décembre 2016

Les locations saisonnières sont soumises à une réglementation spécifique sur le plan juridique, plus souple que les locations nues. Les règles à connaitre si vous louez pour les vacances ou si vous êtes propriétaire d'un meublé de tourisme.


Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


Définition

Les locations saisonnières désignent les locations louées pour les vacances. Elle peuvent être conclues directement de particulier à particulier ou par l'intermédiaire d'un professionnel (une agence immobilière par exemple).

Contrairement aux baux d'habitation classiques, soumis à la loi du 6 juillet 1989, la location saisonnière n'est régie que par le Code civil (article 1713 et suivants). La durée, le prix et les conditions du contrat sont donc fixés en toute liberté par les deux parties. Un certain nombre de règles doivent toutefois être respectées.

La réservation

Avant de signer le contrat, le propriétaire doit envoyer au candidat à la location un descriptif complet du logement, de son environnement et du mobilier, assorti naturellement des conditions financières de la location.

Il est tout fait normal de réclamer une avance au moment de la réservation. Mais celle-ci ne peut dépasser le quart du prix total lorsque le bien est loué par l'intermédiaire d'un agent immobilier et elle ne peut être exigée plus de six mois à l'avance. De même, le solde du prix ne peut être réclamé plus d'un mois avant la date d'entrée dans les lieux.

En revanche, aucune règle ne fixe les modalités de réservation directe auprès du propriétaire. A chacun d'agir avec bon sens.

Arrhes ou acompte

Le loueur peut demander le versement d'arrhes ou d'acompte. La distinction entre ces deux notions a son importance.

  • Si le locataire verse des arrhes, il peut renoncer à la location en les abandonnant. Le propriétaire peut lui aussi y renoncer en remboursant le double de leur montant.
  • S'il s'agit d'un acompte, en revanche, le contrat est définitif. Si le locataire se désiste, il devra en principe la totalité du prix. Si le propriétaire renonce à louer, le locataire peut lui réclamer des dommages et intérêts.

Si le contrat ne précise rien à ce sujet, les avances sont supposées être des arrhes.

Le contrat

Le contrat ou la lettre de confirmation doit notamment comporter :

  • le prix de la location et les éventuelles charges supplémentaires à payer,

Quand elles ne sont pas comprises dans le prix, les charges supplémentaires (eau, électricité, téléphone, etc.) peuvent être forfaitaires ou facturées selon la consommation réelle.
Dans de nombreuses communes, les locataires saisonniers doivent également payer une taxe de séjour, calculée par personne et par jour. Il faut savoir que les enfants de moins de quatre ans en sont exonérés et que ceux de moins de dix ans paient demi-tarif. Les titulaires d'une carte famille nombreuse bénéficient également de réductions.
  • sa durée avec les jours et heures de départ et d'arrivée,
  • la superficie du logement,
  • le montant du dépôt de garantie.

Nombre limite

Le contrat peut librement fixé un nombre maximal d'occupants autorisés. Il peut également prévoir que les animaux sont interdits dans la location.

Formalités

Le contrat peut être conclu par simple échange de courriers. Il doit être établi en 2 exemplaires, chacune des parties en conservant un. Souvent, le loueur adresse les deux exemplaires signés au locataire, qui lui en renvoie un par la Poste après l'avoir signé à son tour.

Il n'est pas obligatoire de signer un contrat en cas de location par le biais d'un site de réservation en ligne.

L'entrée dans les lieux

A l'arrivée dans le logement, le locataire doit généralement verser un dépôt de garantie, qui est normalement encaissé, et dresser un état des lieux avec le propriétaire.
Si la durée de la location est supérieure à un mois, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer.
En l'absence d'état des lieux, c'est au propriétaire de prouver la nature et le nombre des objets ou équipements éventuellement dégradés par le locataire.

Le montant du dépôt de garantie (souvent appelé "caution") ainsi que ses conditions de restitution doivent être indiqués dans le contrat de location.

Le solde du loyer (déduction faite de la somme versée à la réservation) est en principe payable à l'entrée dans les lieux.

Le départ

Inversement, à la fin des vacances, le locataire récupère le dépôt de garantie avant de partir. S'il accepte de supporter certains frais, il peut demander des justificatifs afin de vérifier le montant des factures.
Quand certaines charges n'ont pu être évaluées, le dépôt de garantie peut être restitué ultérieurement, mais au plus tard trois mois après le départ du locataire.

Annulation

Si le locataire souhaite annuler, il faut se référer aux clauses du contrat fixant les règles applicables en cas d'annulation.

Si le contrat ne prévoit rien, le locataire qui a déjà versé un acompte devra également payer l'intégralité de la location, hormis si le propriétaire est parvenu à relouer le bien pendant la période fixée. En revanche, si les sommes déjà payées sont des arrhes (cf plus haut), le locataire ne perdra que le montant déjà versé.

Ces règles ne sont pas applicables si l'annulation est due à un cas de force majeure.

Si l'annulation provient du loueur, ce dernier devra soit rembourser le double des arrhes versés par le loueur, soit simplement rembourser l'acompte payé, le locataire pouvant toujours demander des indemnités en plus s'il estime avoir subi un préjudice moral (vacances gâchées) du fait de cette annulation.

Les contentieux

Les contentieux les plus fréquents, et les plus désagréables, portent sur la nature de la location, qui est parfois surévaluée dans la petite annonce : la mer est beaucoup plus loin que prévue, le chemin de fer n'était pas mentionné, la piscine n'est pas privative, etc. Si le locataire estime avoir été induit en erreur, il peut, dans un premier temps, demander une réduction sur le prix de la location. Si cette solution amiable n'aboutit pas, il peut alors saisir la direction départementale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes en lui transmettant la petite annonce et des photos des lieux.

Le locataire ne doit pas, en principe, accueillir davantage de personnes que ne le permet la capacité d'accueil prévue dans le contrat.

Pendant toute la durée de la location, le propriétaire n'a pas le droit de pénétrer dans les lieux sans l'accord du locataire. Il doit également maintenir le logement en bon état et assurer toutes les réparations nécessaires à son occupation.

Les clauses abusives

La Commission des clauses abusives a été amenée à intervenir pour mieux équilibrer les contrats passés par l'intermédiaire d'un professionnel. Voir Location saisonnière : les clauses abusives

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Crédits photo : 123RF - dolgachov


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