Le ravalement de l'immeuble : coûts et procédure

Décembre 2016

Le ravalement d'un immeuble en copropriété représente des frais importants pour chaque copropriétaire. Il faut donc suivre avec vigilance le processus de décision et les formalités préalables à la réalisation des travaux, notamment le vote du ravalement en AG.


Définition

Avec le temps, les façades des immeubles s'exposent à différentes pathologies, telles que des fissures, des décollements de peinture, ou des changements de couleurs. Le ravalement consiste à nettoyer et à restaurer ces zones en vue de leur redonner un aspect neuf. Il comprend différentes opérations, telles que le décapage des surfaces ou la réparation des zones endommagées.

Coût d'un ravalement

Le prix d'un ravalement dépend principalement de la taille de l'immeuble ainsi que des matériaux utilisés par l'entreprise choisie. C'est essentiellement en fonction de ces critères et des tantièmes détenus par chaque copropriétaire que ce dernier pourra évaluer le coût des travaux qui lui revient personnellement. Le plus souvent, il devra débourser quelques milliers d'euros, ce montant pouvant parfois atteindre jusqu'à 10000 euros pour les copropriétés de grande taille.

Provision spéciale

A noter que la constitution d'une provision spéciale pour travaux peut permettre d'anticiper une partie du financement du ravalement. Ce type de provision est décidé par l'AG à l'initiative du syndic au moins une fois tous les trois ans. Elle concerne les travaux susceptibles d'intervenir dans les trois ans mais non encore votés, et parmi lesquels peut figurer un projet de ravalement. Dans ce cas, les fonds versés par anticipation sont déposés sur un compte. Lorsque le ravalement est décidé, cet argent est alors utilisé pour payer l'entreprise chargée des travaux.

Vote de l'assemblée générale

La décision de réaliser les travaux incombe à l'assemblée générale de copropriété. Auparavant, le conseil syndical doit avoir prospecté les entreprises et joindre leurs devis à la convocation à l'assemblée. Avant de faire réaliser ces devis, l'intervention d'un architecte est conseillée.

Le choix de l'entreprise chargée du ravalement d'un immeuble en copropriété est décidé par un vote en assemblée générale. Les conditions de majorité applicables peuvent varier en fonction du motif à l'origine des travaux.

Avant la réunion de l'assemblée, les devis retenus pour la réalisation des travaux doivent être annexés à la convocation à l'AG. Le choix de l'entreprise est en principe pris à la majorité simple des votes exprimés des présents ou représentés. Cependant, des conditions de vote plus strictes doivent être suivies dans certains cas :

  • lorsqu'une injonction de la mairie est à l'origine de la réalisation du ravalement : dans ce cas, la décision doit être prise à la majorité absolue des copropriétaires, que ceux-ci soient ou non présents ou représentés
  • lorsque le ravalement répond à des critères esthétiques : dans ce cas, la majorité qualifiée des copropriétaires représentant au moins les deux-tiers des voix est requise.

Les personnes ayant voté contre le projet ou celles absentes et non-représentées pendant l'AG disposent d'un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée pour contester le vote de l'AG.

Injonction de la mairie

Lorsque le ravalement n'a pas été réalisé depuis plus de 10 ans, une procédure d'injonction de la mairie peut être mise en oeuvre par la mairie afin que les travaux soient entrepris. Cette procédure peut parfois conduire à une exécution d'office aux frais de la copropriété.

Travaux et formalités

La réalisation des travaux est soumise aux formalités prévues par le Code de l'urbanisme. Une déclaration préalable de travaux doit être déposée auprès du service d'urbanisme de la mairie. En fonction du quartier dans lequel est situé l'immeuble, le service indiquera si le dépôt supplémentaire d'une demande de permis de construire est nécessaire ou non.

Avant de faire commencer les travaux, la copropriété doit obligatoirement souscrire une assurance dommages ouvrage. Cette garantie permettra d'être indemnisé en cas de malfaçon. Cependant, il convient de bien analyser l'étendue de ces garanties, certains risques (incendies par exemple) n'étant pas couverts par l'assurance.

Voir aussi


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