Location meublée : régime juridique

Décembre 2016

La location de logements meublés est soumise à un régime juridique spécifique. Les règles que les propriétaires et locataires doivent connaître.


Juridiquement, la location meublée doit être distinguée de la location vide. Si certaines règles sont communes aux deux régimes (frais d'agence, montant du loyer, charges locatives...), d'autres différent en raison de la spécificité d'un logement loué en meublé, notamment en matière de durée de la location et de préavis de départ.

Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


Définition

La location meublée doit porter sur un logement muni de tout le mobilier nécessaire à l'habitation. Faute de quoi, elle peut être requalifiée en location nue et être soumise aux contraintes de la loi du 6 juillet 1989, notamment pour la résiliation du bail.

Mobilier obligatoire

Depuis la loi Alur de mars 2014, l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 pose la définition suivante : "Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante."

La liste des éléments que doit au minimum comporter ce mobilier est fixé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Depuis le 1er septembre 2015 (date d'entrée en vigueur du décret), le mobilier d'un logement meublé doit au moins comprendre les éléments suivants : une literie comprenant couette ou couverture, un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, des plaques de cuisson, un four ou four à micro-ondes, un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C, une vaisselle nécessaire à la prise des repas, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires ainsi que du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. Voir Location meublée : liste du mobilier obligatoire.

Achat

C'est naturellement le propriétaire-bailleur qui achète le mobilier et les équipements nécessaires et qui les inscrit au bilan de son « entreprise ». Les revenus tirés de la location meublée sont en effet imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et le bailleur doit tenir une comptabilité en bonne et due forme, sauf à opter pour le régime de la micro-entreprise (ce qui ne le dispense pas d'acquérir le mobilier nécessaire).

La réglementation distingue en fait plusieurs types de locations meublées.

Durée du bail

Le bail est la plupart du temps d'un an. Et il est tacitement reconduit aux mêmes conditions passé ce délai. Le propriétaire peut toutefois proposer au locataire des modifications de ces conditions au moins trois mois avant la fin du bail.

Logement étudiant

Quand le logement meublé est occupé par un étudiant, il est considéré comme sa résidence principale, même si l'étudiant continue à être domicilié chez ses parents. En outre, la durée minimale du bail est réduite à neuf mois, sans renouvellement automatique à la fin du bail. Le bailleur et le locataire peuvent alors conclure un nouveau contrat s'ils souhaitent continuer la location.

Augmentation du loyer

L'augmentation annuelle du loyer en cours de bail ne peut pas dépasser la variation de l'IRL (indice de référence des loyers).

Résiliation du bail

Le locataire peut résilier le bail à tout moment, avec un préavis d'un mois. Il doit donner congé en le notifiant au propriétaire par une lettre adressée en recommandé avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

Le propriétaire peut, quant à lui, résilier le bail à son terme, moyennant un préavis de trois mois. Il doit motiver sa décision en invoquant l'un des motifs fixés par la loi du 6 juillet 1989 : vente ou reprise du logement, ou motif légitime et sérieux notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations (non-paiement du loyer, etc.). Le locataire peut quitter les lieux à tout moment pendant ce préavis en étant dispensé des loyers entre son départ et la fin du préavis.

Dépôt de garantie

Montant

Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer, hors charges.

Interdiction

Si le loyer est payé d'avance par trimestre, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé par le bailleur au locataire.

Restitution

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximum d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. En cas de différences entre les deux états des lieux, ce délai est fixé à 2 mois. Le délai court à compter du jour de la remise des clés par le locataire.

Retard

Si le bailleur tarde à remettre le dépôt de garantie, le locataire doit lui adresser une lettre de mise en demeure adressée en recommandé avec avis de réception. La retenue du dépôt de garantie peut donner lieu au paiement d'intérêts de retard par le bailleur.

Modèle de contrat

La loi Alur a instauré un modèle de contrat de location meublée type que vous pouvez télécharger en ligne. Ce modèle reprend les clauses essentielles du contrat imposée par la loi ou la réglementation : télécharger un contrat de location meublé type (modèle Alur).

Loi Alur

La loi Alur a étendu ou adapté certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989 aux locations meublées à titre de résidence principale, à l'exception des logements de fonction et des foyers-logements. Il s'agit des dispositions relatives :

  • à l'état des lieux,
  • à l'encadrement des loyers en zone tendue,
  • au diagnostic technique,
  • aux clauses interdites,
  • au montant de la commission d'agence,
  • aux obligations du bailleur et du locataire,
  • à la colocation,
  • au cautionnement,
  • à la protection des locataires âgés.

Location meublée libre

Quand le logement n'est pas occupé à titre de résidence principale, les deux parties, locataire et propriétaire, sont en principe libres de fixer comme ils l'entendent la durée du bail, les conditions du renouvellement, le loyer, etc.

Des règles spécifiques s'appliquent en outre aux locations saisonnières.

Location meublée saisonnière

La location meublée saisonnière concerne les logements meublés donnés en location pour une durée maximale et renouvelable de 90 jours.

Elle est régie par les articles 1713 et suivants du Code civil et implique notamment certaines obligations : communication du descriptif précis des lieux, modalités de réservation, dépôt de garantie, interdiction des clauses abusives, etc. Voir Location saisonnière : régime juridique

Crédits photo : © Tilio & Paolo - Fotolia.com

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