Location meublée non professionnelle (LMNP) : régime fiscal

Décembre 2016

Le régime fiscal des locations de logements meublés à titre non professionnel (LMNP) ne bénéficie pas des mêmes atouts que la location meublée professionnelle (LMP). Mais il présente certains avantages fiscaux.


Quel que soit son régime juridique et la nature de la location meublée, le propriétaire-bailleur est soumis à un régime fiscal spécifique. En effet, contrairement à la location nue, soumise au régime des revenus fonciers, la location meublée est soumise au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En d'autres termes, le propriétaire-bailleur de logements donnés en location meublée est en quelque sorte assimilé à un "entrepreneur".

Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


Définition du LMNP

Le loueur peut bénéficier du statut de loueur professionnel si les conditions suivantes sont réunies :

  • Le bailleur doit être inscrit au registre du commerce en qualité de loueur professionnel.
  • Le total des recettes locatives doit dépasser 23 000 € TTC par an et dépasser les autres revenus d'activité du foyer fiscal.

A contrario, les loueurs qui ne respectent pas ces trois conditions sont considérés comme loueurs non professionnels (LMNP).

Imposition du bénéfice

Micro-entreprise

Le loueur en meublé relève en principe du régime des micro-entreprises dès lors que le chiffre d'affaires annuel est inférieur aux plafonds micro-entreprises (seuil proratisé en cas de début d'activité en cours d'année).

Sans avoir à tenir de comptabilité en bonne et due forme, il bénéficie d'un abattement forfaitaire pour frais et sera donc soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu sur une partie de son chiffre d'affaires. Mais il peut aussi opter pour le régime du réel ci-après, l'option étant valable pour deux exercices et renouvelable tacitement.

Régime du réel

Au-delà du plafond de CA ou sur option, le loueur en meublé est soumis au régime du réel.

Il doit donc tenir une comptabilité en bonne et due forme selon les règles des BIC et peut donc notamment déduire de ses recettes :

  • les frais d'acquisition (droits d'enregistrement)
  • les intérêts d'éventuels emprunts
  • les travaux d'entretien et de réparations courants
  • l'amortissement sur le prix d'achat du bien et sur les gros travaux non déductibles.

Les déficits éventuels sont imputés :

  • sur le revenu global du propriétaire si celui bénéficie du statut fiscal de loueur en meublé professionnel (LMP)
  • sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes pour les loueurs en meublé non professionnels..

Plus-values

La plus-value éventuelle réalisées lors de la vente du bien est soumise :

  • au régime des plus-values immobilières privées pour les loueurs non-professionnels, et cela même si une partie du prix d'acquisition a été passé en amortissements.
  • au régime des plus-values professionnelles pour les loueurs professionnels, ce qui peut entraîner une exonération sous certaines conditions.

TVA

Les locations meublées sont exclues du champ d'application de la TVA.

Impôt sur la fortune

De façon logique, les logements possédés par des loueurs en meublé professionnels sont exonérés d'impôt sur la fortune en tant que biens professionnels.

Ce qui naturellement pas le cas des loueurs en meublé non professionnels : le logement est dans ce cas soumis à l'ISF.

Impôts locaux

La location meublée, en tant qu'activité commerciale, est soumise à la cotisation foncière des entreprises et à la cotisation sur la valeur ajoutée.

Le bailleur est naturellement redevable de la taxe foncière mais il n'est en revanche pas assujetti à la taxe d'habitation si le logement ne constitue pas son habitation personnelle.

Location d'une partie de son habitation personnelle

La location de chambres d'hôtes est exonérée d'impôt sur les bénéfices si le loyer ne dépasse pas 760 € par an.

La location meublée d'une ou plusieurs pièces de sa résidence principale est également exonérée si le loyer est fixé dans des limites raisonnables. Le logement doit être la résidence principale du locataire.

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