Assurance et location : obligations et garanties

Septembre 2015

Ce qu'il faut savoir sur l'assurance obligatoire que doit souscrire le locataire d'un logement. Les responsabilités et les garanties.


L'assurance du locataire

La responsabilité vis-à-vis du propriétaire

Le locataire est responsable des dommages causés à l'immeuble occupé pendant la durée de la location (responsabilité locative née du contrat de bail). Le Code civil définit les principes de responsabilité qui s'appliquent en fonction de l'origine du sinistre (incendie, explosion, dégâts des eaux) et qui mettent à la charge du locataire l'obligation de réparer les dommages causés.

Une assurance obligatoire

La législation impose une obligation d'assurance destinée à couvrir cette responsabilité locative, qui doit concerner les dommages d'incendie, d'explosion et de dégâts des eaux. Par cette garantie, systématiquement incluse dans les contrats multirisques habitation, l'assureur règle au propriétaire, à la place du locataire, le montant des dommages dont celui-ci est responsable.
Si le locataire n'est pas assuré, il sera tenu d'indemniser personnellement le propriétaire.

Le propriétaire peut exiger que le locataire lui remette une attestation d'assurance lors de la remise des clés, et renouveler cette demande chaque année afin de vérifier que le locataire est toujours bien assuré. Il a aussi le droit d'insérer dans son contrat de location une clause de résiliation pour défaut d'assurance. En revanche, il ne peut contraindre le locataire à s'adresser à un assureur ou à une société d'assurances en particulier. cf. les clauses abusives dans les contrats de location

Depuis la Loi Alur-Duflot, le propriétaire peut souscrire une assurance contre les risques locatifs en lieu et place du locataire si ce dernier ne remplit pas son obligation d'assurance. Le montant de la prime annuelle est alors ajoutée, par douzième, au montant du loyer.

Les locations exclues de l'obligation d'assurance

Les locations saisonnières, résidences secondaires, meublés, logements-foyers et logements de fonction ne sont pas soumis à l'obligation d'assurance pour l'occupant. Toutefois, ces derniers sont responsables des dommages causés tout comme les autres locataires. Ils ne doivent donc pas négliger de garantir leur responsabilité à l'égard de leur propriétaire.

Une assurance complémentaire pour les dommages causés aux voisins

Si les voisins subissent un dommage à la suite d'un dégât des eaux ou d'une explosion survenu chez le locataire, ou à la suite d'un incendie qui a pris naissance chez le locataire, lorsqu'il en est responsable, ils peuvent exercer un recours. Les assureurs joignent donc toujours à la garantie de responsabilité civile locative une assurance dite " recours des voisins et des tiers ".

L'assurance de la responsabilité civile du locataire

Au-delà de toute obligation d'assurance, la souscription d'une assurance multirisques habitation permet au locataire de couvrir sa propre responsabilité civile vie privée et ses biens personnels.

L'assurance du propriétaire

La responsabilité du propriétaire vis-à-vis du locataire

Le propriétaire est légalement obligé de louer son bien en bon état et donc, de faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, à l'exception des réparations dites locatives.

La responsabilité du propriétaire-bailleur peut donc être mise en cause si un sinistre est dû à un vice de construction ou à un défaut d'entretien. De même le propriétaire peut être déclaré responsable à l'égard de ses locataires du trouble de jouissance consécutif à des dommages matériels résultant d'un incendie ou d'une explosion et dû à l'un de ses locataires.

L'assurance du propriétaire non occupant

Le propriétaire non occupant a ainsi intérêt à s'assurer pour couvrir sa responsabilité en cas de vice de construction, de défaut d'entretien ou de trouble de jouissance, par des garanties " recours des locataires " et " trouble de jouissance ". Il peut également garantir sa responsabilité envers les voisins et les tiers par une assurance dite " recours des voisins et des tiers ".

S'il s'agit d'un bien immobilier en copropriété, le copropriétaire-bailleur doit vérifier les garanties souscrites au titre de l'assurance collective de l'immeuble. Celle-ci garantit généralement la totalité des bâtiments (c'est-à-dire les parties communes et privatives) et les responsabilités encourues par le copropriétaire (envers les locataires, les voisins et les tiers et la copropriété). Dans le cas contraire (les parties privatives ne sont pas garanties) ou si le contrat de la copropriété est insuffisant (il ne couvre pas certains risques, l'immeuble n'est pas assuré en valeur à neuf...), il est possible de souscrire une assurance complémentaire.

Le cas de la location meublée

Dans le cas d'une location meublée, le propriétaire-bailleur a la possibilité d'assurer dans un même contrat, son logement, son contenu immobilier et ses responsabilités. Il peut souscrire une assurance "pour le compte de qui il appartiendra" avec abandon de recours. Ainsi, son locataire sera couvert pour les dommages causés tant à lui-même qu'aux voisins et aux tiers. Cette solution peut être choisie pour les locations de courte durée (chambre meublée à des étudiants, par exemple) et évite, lors de chaque changement de locataire, de vérifier les assurances souscrites.

Les garanties offertes par le contrat

Quatre risques principaux sont couverts par le contrat d'assurance :

  • le risque incendie, explosion,
  • le risque dégâts des eaux,
  • le risque vol/vandalisme
  • le risque bris de glace (vérifier que les doubles vitrages sont bien assurés).

Le contrat d'assurance doit également couvrir la responsabilité du locataire à l'égard du propriétaire, c'est-à-dire la garantie des risques locatifs. La responsabilité du locataire est, en effet, engagée pour toute destruction et détérioration de son fait causée au logement loué.

Le contrat d'assurance peut également couvrir :

  • le mobilier (meubles, vêtements, appareils électroménagers...)
  • les embellissements effectués par le locataire (peintures, papiers peints, faux plafonds, aménagement d'une cuisine, d'une salle d'eau...
  • les objets de valeurs. Le contrat définit précisément les objets de valeurs, garantis pour une somme limitée correspondant, en général, à un pourcentage de leur valeur totale ou un multiple de la valeur d'un indice donné.

Si le montant assuré est trop faible, il est possible, soit de demander un relèvement du plafond de garantie, soit de souscrire un contrat spécial, en valeur agréée, établie par un expert et acceptée par la compagnie d'assurance.

Au titre de ce contrat, le locataire est obligatoirement couvert contre les dommages dus :

  • à des catastrophes naturelles (inondations, avalanche, tremblement de terre...), à condition qu'un arrêté interministériel soit publié au Journal officiel,
  • à des catastrophes technologiques (accidents liés au transport de matières dangereuses, causés par des installations réglementées ou classées et par le stockage de gaz naturel, d'hydrocarbures ou de produits chimiques...), à condition qu'un arrêté de catastrophe technologique soit publié au Journal officiel,
  • à une tempête,
  • à des actes de terrorisme ou à des attentats.

Vérifier d'une part, si le contrat prévoit un plafond d'indemnisation, la garantie est alors limitée à ce plafond et d'autre part, si la valeur totale du mobilier ne dépasse pas celle précisée dans le contrat. Si une garantie plus élevée est nécessaire, elle devra être demandée à l'assureur.

Source Dgccrf-Minefe
Pour une lecture illimitée hors ligne, vous avez la possibilité de télécharger gratuitement cet article au format PDF :
Assurance-et-location-obligations-et-garanties .pdf

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d', diplômé d'HEC


A voir également

Ce document intitulé « Assurance et location : obligations et garanties » issu de Droit-Finances (droit-finances.commentcamarche.net) est soumis au droit d'auteur. Toute reproduction ou représentation totale ou partielle de ce site par quelque procédé que ce soit, sans autorisation expresse, est interdite.

Dossier à la une