Promesse de vente et avant-contrat

Août 2015

La signature de l'avant-contrat, promesse de vente ou compromis de vente ou encore promesse synallagmatique, est une étape importante de tout achat immobilier. Les précautions à prendre.


Acheteur ou vendeur s'imaginent parfois que la signature d'un avant-contrat n'engage pas à grand-chose. Rien n'est plus faux : malgré son nom, l'avant-contrat constitue bel et bien un « contrat », au sens juridique du terme, qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties.

Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


Définition

La signature d'un avant-contrat n'est pas légalement obligatoire. Mais il est indispensable dans la pratique : en effet, au moment de l'accord, l'acheteur ne dispose généralement pas encore de tous les éléments d'information (droit de préemption éventuel, absence de servitudes, etc.).

Juridiquement, on distingue le compromis de vente de la promesse unilatérale de vente (PUV). La signature d'un compromis de vente intervient lorsque l'acheteur et le vendeur sont sûrs de vouloir conclure la vente de l'appartement ou de la maison, mais que certains points doivent encore être réglés pour finaliser la vente. A l'inverse, la signature d'une PUV a lieu lorsque l'acheteur n'est pas certain de vouloir conclure la vente mais souhaite néanmoins réserver le bien pendant une certaine durée. L'acheteur reste alors libre d'acquérir le bien ou non. Compromis de vente et PUV sont donc deux notions différentes n'ayant pas les mêmes effets juridiques (voir plus bas pour en savoir plus sur les conséquences de cette distinction).

Rédaction

En théorie, rien ne vous oblige à vous adresser à un professionnel pour sa rédaction. Mais, dans la pratique, l'appel à un notaire ou à un agent immobilier est lui aussi indispensable, étant donné la complexité de la matière et l'importance des engagements pris. En effet, les termes de cet avant-contrat sont essentiels puisque le contrat définitif ne fera en principe que les reprendre. L'acte authentique ultérieur ne fera que confirmer les termes du pré-contrat tout en « officialisant » le transfert de propriété.

Délai de rétractation

L'acquéreur non professionnel bénéficie d'un délai de rétractation. Un particulier qui signe un avant-contrat dispose d'un délai de 10 jours pour se rétracter en informant le vendeur par acte d'huissier ou lettre recommandée avec AR. Ce délai court à compter du lendemain de la notification de l'acte ou de l'avant-contrat.
Avant la loi Macron, ce délai de rétractation était fixé à 7 jours. La loi a augmenté de trois jours sa durée depuis le mois d'août 2015.

L'acheteur qui se rétracte n'a pas à fournir les motifs de sa décision. Il ne doit pas non plus subir des pénalités.

La décision de rétractation est irréversible : l'acheteur ne peut pas revenir ensuite sur sa rétractation, même si le délai n'est pas expiré. (Cour de cassation, arrêt du 13 février 2008, 06-20.334)
Quand le vendeur est un particulier, il n'a pas le droit de réclamer le versement d'une somme d'argent avant la fin du délai de rétractation. A l'inverse, quand il s'agit d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement ou quand le vendeur est un professionnel, l'avant-contrat peut prévoir le versement d'une indemnité d'immobilisation.
Dans tous les cas, quand l'acheteur se rétracte, il doit récupérer les sommes éventuellement versées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.
Ce délai de réflexion ne s'applique pas aux ventes aux enchères volontaires mises en oeuvre par les notaires, à la demande de leurs clients.

Pour pouvoir exercer son droit de rétractation, l'acheteur doit donc veiller à respecter les conditions prévues par le Code de la construction et de l'habitation en termes de formalisme et de délais. Pour en savoir plus, voir les conditions de rétractation d'une promesse de vente.

Le vendeur, lui, ne bénéficie d'aucun droit de rétractation.

On distingue deux formules principales d'avant-contrat.

Promesse de vente

La promesse de vente engage surtout le vendeur. Le propriétaire (le « promettant ») donne en quelque sorte une option sur le bien au candidat acheteur, selon les conditions stipulées dans l'acte. Naturellement, la quasi-totalité des promesses de vente comporte une date-limite.

En cosignant cet acte, le candidat acheteur accepte le bénéfice de la promesse et, jusqu'à cette date-limite, il a le droit d'acheter ou non le bien en levant l'option. En contrepartie de cette option, il verse également au vendeur une « indemnité d'immobilisation ».
Cette somme représente en général 10% du prix de vente. Mais si le prix est élevé et la durée de la promesse assez réduite, il est possible de diminuer ce montant. Là encore, les parties sont libres de négocier.
La promesse de vente peut être rédigée sous la forme d'un acte notarié. Mais elle peut aussi prendre la forme d'un acte simple, rédigé le plus souvent par l'agent immobilier. Dans ce cas, elle doit obligatoirement être enregistrée dans les dix jours qui suivent auprès du service des impôts. Faute de quoi, elle est frappée de nullité.

Dès lors, plusieurs hypothèses peuvent se présenter.

1. Le candidat acheteur lève l'option dans le délai imparti. La vente est alors conclue sur le plan légal (avant d'être formalisée ensuite par l'acte authentique). Le montant de l'indemnité d'immobilisation déjà versé s'impute alors sur le prix à payer.

2. Le candidat acheteur ne lève pas l'option. Une fois passée la date-limite, le propriétaire est libre de proposer le bien à un autre candidat et il conserve l'indemnité d'immobilisation.
Si le candidat acheteur manifeste rapidement son refus, il peut éventuellement demander une restitution partielle de cette somme. Les tribunaux accordent parfois une réduction de l'indemnité quand celle-ci est jugée excessive au regard de la durée d'immobilisation.
Sauf clause contraire, le bénéficiaire d'une promesse de vente peut la céder à un tiers, qui se substitue à lui. Ce qui lui permet de récupérer l'indemnité d'immobilisation.

3. Le propriétaire renonce à vendre le logement avant que le bénéficiaire lève son option. Dans ce cas, ce dernier ne peut obliger le propriétaire à vendre son bien mais il est en droit d'exiger des dommages-intérêts, éventuellement en portant l'affaire en justice, et uniquement après avoir levé officiellement l'option dans les délais.
Il en est de même quand le propriétaire vend à un tiers pendant le délai prévu et avant la levée de l'option.

4. Le propriétaire refuse de vendre le logement après que le bénéficiaire a levé son option. Outre les dommages-intérêts qu'il peut réclamer, ce dernier peut aussi obliger le propriétaire à vendre son logement puisque la seule levée de l'option suffit à conclure légalement la transaction. Dans certains cas, si le vendeur joue la « politique de l'autruche », le jugement du tribunal peut même faire office d'acte authentique officialisant la transaction.
Naturellement, l'indemnité est remboursée quand le propriétaire ne fait pas face à ses obligations.

Compromis de vente

Appelé aussi promesse synallagmatique de vente, le compromis de vente est un véritable acte de vente avec « début d'exécution » puisque les deux parties sont engagées de façon irrévocable : le vendeur promet de vendre au candidat, qui promet d'acheter. Ce dernier verse en contrepartie un « dépôt de garantie » comme dans n'importe quel contrat.

Si l'une des deux parties concernées renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant, de surcroît, des dommages-intérêts.

Voir aussi Annuler une vente immobilière après l'avant-contrat

Les clauses

Pour être valable, la promesse de vente doit comporter certaines mentions indispensables : origine et descriptif détaillé du bien, prix de vente et modalités de paiement, délai de livraison, etc. Mais les parties sont libres d'y ajouter des clauses spécifiques.

Clauses restrictives

Compte tenu de l'importance des engagements de chacun, les avant-contrats incluent en principe certaines clauses qui peuvent empêcher l'exécution du contrat définitif. Les parties décident librement de la rédaction de ces clauses. La seule obligation légale concerne les achats de logements financés par un prêt immobilier.

Clauses de dédit

Surtout utilisée dans les compromis de vente, la clause de dédit permet à chaque partie de renoncer moyennant le versement d'une somme fixée à l'avance.
Dans certains cas, il s'agit d'un versement d'arrhes « valant moyen de dédit ». Le propriétaire doit alors verser le double des arrhes s'il change d'avis tandis que le candidat-acheteur perd cette somme s'il renonce à acheter.

Clauses suspensives

Les clauses « résolutoires » n'empêchent pas le début de réalisation du contrat mais l'annulent si les événements prévus se réalisent. Les clauses « suspensives », elles, suspendent l'exécution du contrat jusqu'à ce que les événements prévus se réalisent. Le résultat est en fait identique : la transaction ne se réalise pas en raison d'un événement indépendant de la volonté des deux parties.

La seule clause suspensive obligatoire concerne l'obtention d'un prêt. Si l'achat est financé par l'emprunt, le candidat acheteur est délié de son engagement s'il n'obtient pas le prêt escompté dans les délais prévus. Il récupère alors intégralement son indemnité d'immobilisation ou son dépôt de garantie. En revanche, il est engagé dès que l'établissement financier lui transmet une offre de prêt conforme aux caractéristiques prévues. D'où la nécessité de bien négocier les termes du prêt avant la signature de l'avant-contrat.
L'acheteur qui n'emprunte pas doit mentionner expressément dans l'avant-contrat qu'il renonce au bénéfice de la loi.
Le candidat acheteur ne doit pas utiliser cette clause pour renoncer volontairement à l'achat et récupérer intégralement les sommes versées. Les tribunaux ont condamné ainsi certaines pratiques, quand, par exemple, le candidat acheteur remettait un dossier incomplet à sa banque, etc. En revanche, certains événements (licenciement, invalidité, etc.) peuvent être admis par les tribunaux et permettre à l'intéressé de récupérer les sommes versées même s'il a par ailleurs obtenu son prêt.

Les autres clauses suspensives sont librement négociées par les deux parties. Exemples : obtention d'un certificat d'urbanisme mentionnant l'absence de servitudes ou d'un permis de construire quand l'acheteur prévoit des travaux importants, absence de préemption des collectivités locales, absence d'hypothèque ou de procédure de saisie, etc.
En cas de besoin, l'acheteur peut demander à inclure une clause qui suspend l'exécution du contrat tant qu'il n'a pas trouvé lui-même un acquéreur pour son propre logement. Cette clause est parfaitement légale.

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