VEFA et contrat de réservation - Logement neuf

Décembre 2016

L'achat d'un logement neuf sur plan en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) est soumis à une réglementation spécifique. Ce que vous devez savoir, notamment sur le contrat de réservation, les délais de paiement du prix et les garanties.


Définition

Lorsqu'un promoteur vend les logements avant leur construction, il s'agit d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) qui est soumise à des règles spécifiques, fixées par le Code de la construction et de l'habitation.

Même s'il n'est pas légalement obligatoire, le contrat de réservation est une pratique systématique. Il ne s'agit pas à proprement parler d'un engagement puisque vous avez parfaitement le droit de renoncer à l'achat. Mais, à l'exception de cas strictement définis par la loi, vous perdrez alors le montant du dépôt de garantie.

Contenu du contrat

Le contrat de réservation doit mentionner :

  • la surface habitable approximative,
  • le nombre de pièces principales et la nature des pièces secondaires (dépendances, services, etc.)
  • la situation dans l'immeuble s'il s'agit d'une copropriété,
  • le prix prévisionnel de vente et les conditions de révision,
  • un descriptif des qualités techniques de la construction (matériaux utilisés, équipements, etc.)
  • la date prévue pour la signature du contrat de vente définitif.

L'absence d'une de ces mentions entraîne la nullité du contrat.

Dans certains cas, le vendeur doit aussi mentionner les prêts qu'il s'engage à vous faire obtenir.

Naturellement, rien n'empêche le vendeur de prendre des engagements complémentaires à ceux prévus par la loi. Dès lors qu'il les a mentionnés dans le contrat de réservation, il devra impérativement les respecter. Et cela, même s'il ne les mentionne plus dans l'acte définitif de vente.

Ne vous contentez donc pas de promesses orales mais faites les mentionner sur le contrat de réservation. Certains promoteurs peuvent ainsi mentionner :

  • le délai de livraison du bien,
  • l'échéancier de paiement,
  • un prix ferme et définitif,
  • les prêts à obtenir pour financer l'acquisition, etc.

Si vous empruntez, vous avez ainsi intérêt à faire insérer dans le contrat de réservation une clause suspensive. Celle-ci vous permettra de récupérer le dépôt de garantie si vous n'obtenez pas le prêt.

Dépôt de garantie

Son montant est fixé en fonction du délai prévu entre la date du contrat de réservation et la signature de l'acte définitif de vente. Il ne peut généralement pas dépasser les plafonds suivants :

  • 5% du prix quand le délai est inférieur à un an,
  • 2% si ce délai est compris entre un an et deux ans,
  • Au-delà, aucun dépôt de garantie ne peut vous être demandé.

A ce stade, vous ne courez aucun risque en cas de faillite du constructeur puisque le dépôt est versé sur un compte à votre nom chez un notaire ou dans une banque.

Rétractation

Une fois que vous avez signé le contrat de réservation, adressé par lettre recommandée, vous pouvez vous rétracter dans un délai de dix jours et récupérer votre dépôt de garantie.

Passé ce délai, vous perdrez cette somme si vous refusez de signer l'acte de vente définitif. Sauf dans un certain nombre de cas, prévus par la loi, notamment si le vendeur ne respecte pas les engagements stipulés dans le contrat de réservation. A savoir :

  • Quand le vendeur n'a pu obtenir les prêts promis.
  • Quand l'acte de vente définitif n'est pas signé dans les délais.
  • Quand la consistance ou la qualité du logement subit une réduction de valeur supérieure à 10%. Cette réduction peut affecter, par exemple, des critères comme la surface, la nature des équipements et des éléments de décoration, etc.).
  • Quand l'un des équipements collectifs n'est pas réalisé (ascenseur, vide-ordures, jardin, etc.).
  • Quand le prix de vente définitif dépasse de plus de 5% le prix prévu.

Contrat de vente

Le projet de contrat doit vous être adressé au moins un mois avant la date prévue pour la signature. Un délai que vous devez mettre à profit pour étudier attentivement le contenu car vous ne pourrez plus changer d'avis ultérieurement.

Le contrat de vente doit obligatoirement contenir la description précise et définitive du logement et de l'immeuble : plan coté, surfaces, équipements collectifs, etc.
S'il s'agit d'un logement collectif situé dans un ensemble de plusieurs immeubles, il doit impérativement décrire avec exactitude ces immeubles voisins. Vous pourrez ainsi vérifier que les constructions futures éventuelles ne risquent pas de dégrader l'environnement.
Vous devez également avoir communication du règlement de copropriété pour être informé des éventuelles clauses qui limiteraient l'usage du bien (interdiction d'activités, etc.)

Prix définitif

L'acte de vente doit naturellement indiquer le prix de vente définitif du bien et les modalités du paiement échelonné. Vous devrez, en effet, payer votre logement au fur et à mesure de l'achèvement des travaux. Avec des pourcentages maximaux. Voir Achat en VEFA : échelonnement des paiements.

Date de livraison

Rien n'oblige à la préciser dans le contrat de réservation. Elle doit, en revanche, être mentionnée dans l'acte de vente. Malheureusement, la loi admet une marge d'approximation importante (exemple : « 2ème semestre de l'année N »).

Mieux vaut donc essayer d'obtenir des délais aussi précis que possible ainsi que l'insertion d'une clause prévoyant des indemnités en cas de retard.
Le délai de livraison est généralement augmenté des jours d'intempéries, de grève et des jours de retard dus à des cas de force majeure.

Garanties

On peut distinguer :

  • les garanties liées à la nature et aux caractéristiques du logement, et qui concernent les vices, cachés ou apparents, les défauts d'isolation phonique, etc. Voir Défauts du logement neuf : les garanties.
  • les garanties liées à l'opération elle-même : la garantie de remboursement et la garantie d'achèvement. Ces garanties doivent obligatoirement figurer dans le contrat de réservation signé par l'acquéreur.

La garantie de remboursement

La garantie de remboursement est accordée par un établissement financier. En cas de défaillance du promoteur, si le logement n'est pas achevé, l'acte est annulé et l'acheteur récupère l'intégralité des paiements effectués.

La garantie d'achèvement

La garantie d'achèvement ne permet pas la récupération des fonds versés, mais, comme son nom l'indique, vise à garantir à l'acheteur que le logement lui sera bien livré et que les travaux seront achevés dans les conditions prévues initialement.

On distingue la garantie d'achèvement extrinsèque et la garantie d'achèvement intrinsèque (cette dernière étant supprimée depuis le 1er janvier 2015).

La garantie d'achèvement extrinsèque

Comme pour la garantie de remboursement, la garantie d'achèvement extrinsèque fait intervenir un tiers, généralement un établissement financier. En cas de défaillance du promoteur ou du constructeur, la banque ou la société d'assurance concernée financera le déroulement du chantier et l'achèvement des travaux.

C'est une garantie qui protège bien les intérêts de l'acheteur.

La garantie d'achèvement intrinsèque

Contrairement à l'extrinsèque, la garantie d'achèvement intrinsèque ne repose pas sur les capacités financières d'une banque ou d'une société d'assurance mais sur celles du promoteur lui-même. En d'autres termes, au lieu de souscrire une assurance spécifique avec un tiers, le promoteur apporte cette garantie intrinsèque sur ses fonds propres.

Elle dépend donc essentiellement de la solidité financière du promoteur et présente donc un certain risque pour l'acheteur : en cas de défaillance, et notamment en cas de dépôt de bilan, les travaux ne sont généralement pas achevés et l'acquéreur ne récupère pas les sommes déjà versées.

C'est pour cette raison que la réglementation a renforcé les conditions dans lesquelles un promoteur peut fournir une garantie intrinsèque, qui ne peut être délivrée que dans deux cas :

  • soit l'immeuble est hors d'eau (structure et toit terminés) et aucun privilège ou gage ou nantissement ne grève la construction
  • soit les fondations sont achevées et le projet financé à hauteur de 75% de son montant total, avec des fonds déposés sur un compte spécifique et destinés exclusivement au financement de l'opération.

En outre, pour protéger les intérêts de l'acheteur, les paiements sont davantage étalés dans le temps qu'avec la garantie extrinsèque.

Important : la loi a supprimé la garantie intrinsèque depuis le 1er janvier 2015.


A voir également :

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