Terrain : comment mesurer la surface avant d'acheter

Juillet 2015

Une précaution indispensable : mesurer la surface du terrain avant de signer l'acte d'achat.


Les problèmes de surface ne se posent guère en matière d'immeubles collectifs. Par définition, les limites d'un logement ou d'un local commercial situé dans un ensemble immobilier sont évidentes.

Quant à la surface exacte, elle doit figurer, depuis la Loi Carrez, dans tous les actes de vente portant sur un lot de copropriété. La situation est bien plus floue quand il s'agit d'un terrain.

Les limites de la propriété


On l'oublie trop souvent : le titre de propriété officiel n'atteste que le transfert du bien d'un propriétaire à l'autre. Mais il garantit rarement la surface et les limites du terrain. Sauf quand celui-ci est situé dans un lotissement, le bornage étant alors obligatoire.
Quand le vendeur n'est pas un professionnel, l'acte de vente comporte très souvent une clause de non-garantie : en cas d'erreur dans la superficie ou la description des servitudes, l'acheteur ne peut alors se retourner contre l'ancien propriétaire.
L'acte de vente doit obligatoirement préciser si la description d'un terrain destiné à la construction résulte ou non d'une opération de bornage. En l'absence de cette mention, l'acheteur peut demander la nullité de l'acte pendant le mois qui suit l'acte authentique.

Les preuves légales


Certes, les terrains comportent généralement des limites visibles : arbres, haies, fossés, talus, etc. Mais il faut savoir que ces éléments matériels ne constituent pas une preuve légale. Ils ne deviennent irréfutables qu'au terme d'une période de possession continue et incontestée, généralement égale à 30 ans.

Le cadastre


De même, il faut savoir également que les éléments d'information figurant au cadastre sont essentiellement à caractère fiscal : ils n'ont pas de valeur juridique et ne suffisent pas établir, de façon irréfutable, le droit de propriété. C'est seulement un élément de preuve parmi d'autres.

Cette notion de surface est d'autant plus importante qu'elle ne concerne pas seulement les opérations de vente ou d'achat, où les deux parties sont naturellement attentives à cet aspect des choses. Même quand aucun transfert de propriété n'est en jeu, on doit respecter des distances minimales par rapport au terrain voisin, quand on veut construire, aménager ou planter...

Pour délimiter de façon irrévocable les limites d'un terrain, il faut donc rechercher et confronter les différents éléments d'information (titres de propriété, cadastre, limites apparentes, etc.), résoudre les différentes contradictions qu'ils peuvent présenter et obtenir - ce qui n'est pas le plus facile - l'accord de tous les voisins concernés. D'où la nécessité de faire intervenir un géomètre.

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