Les charges locatives

Avril 2015

Les charges locatives, c'est-à-dire les charges récupérables sur le locataire par le bailleur, sont une source fréquente de litiges. Avec des textes officiels parfois flous, une bonne connaissance des lois et de la réglementation en vigueur permet de mieux défendre ses droits et de prévenir les contentieux, notamment en matière de provisions sur charges.


En préambule, une différence doit être faite entre :

  • Les travaux et réparations locatives qui doivent être directement engagés et payés par le locataire.
  • Les charges locatives proprement dîtes, engagées et payées par le propriétaire, puis récupérables ensuite sur le locataire.

Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


Provision sur charges

Chaque mois, le locataire paie une provision pour charges en même temps que son loyer proprement dit. Le montant de cette provision est fixée en fonction des chiffres calculés lors de l'année précédente. Le calcul des charges est annuel tandis que le loyer est mensuel : d'où ce système reposant sur la provision et la régularisation des charges.

Régularisation

Chaque année, un décompte des charges est communiqué par courrier au locataire dans le cadre de la régularisation annuelle des charges locatives. Deux cas de figure se présentent alors.

Première situation : le montant des charges payé par le locataire était trop élevé. Le propriétaire doit alors lui rembourser le trop-perçu (pour ce faire, il peut notamment déduire le montant du remboursement sur le montant du loyer du prochain mois)

Second cas : le montant des charges locatives a augmenté par rapport à l'an dernier. Le propriétaire demandera alors au locataire de lui verser un complément.

Contestation

En cas d'oubli ou d'omission, le bailleur peut réclamer le paiement de charges pendant une période de 3 ans (même durée de prescription que celui applicable au paiement des loyers). Le locataire dispose du même délai pour contester le montant de la provision sur charges.

Ce nouveau délai de trois ans est en vigueur depuis la loi Alur de 2014. Auparavant, la durée de la prescription était fixée à 5 ans.

Justificatifs

Les locataires peuvent obtenir les justificatifs des charges locatives. Les pièces justificatives des dépenses sont à la disposition du locataire pendant un mois à compter de l'envoi du décompte. En cas de logement situé dans une copropriété, les justificatifs mentionnent par exemple la part représentée par chaque lot dans la copropriété et utilisée pour le calcul des charges.

Cette information est importante sur le plan juridique. La jurisprudence considère en effet que le locataire n'a l'obligation de payer les charges qu'après en avoir été informé du détail, c'est-à-dire de leurs comptes et de leur mode de répartition. Face à un locataire qui refuse de payer les charges, le propriétaire devra donc prouver qu'il lui a bien communiqué ces informations pour pouvoir être payé.

Dépenses à la charge du propriétaire

Certaines dépenses engagées par le propriétaire ne peuvent pas être récupérées sur le locataire. Les frais à la charge d'un bailleur sont de différentes natures : réparations, installations de nouveaux matériels, paiement du syndic...

Ils comprennent ainsi :

  • Les dépenses visant à la conservation en l'état du bien, ou à son amélioration : grosses réparations, gros travaux, créations d'espaces verts, toiture, ravalement, remplacement d'équipements...
  • L'ensemble des frais liés à la gestion et à l'administration de l'immeuble : assurance, honoraires du syndic, etc.
  • L'installation de nouveaux équipements, par exemple de sécurité (porte coupe-feu, portes blindées, etc.)
  • Les dépenses rendues obligatoires par l'application de lois ou de règlements (mise aux normes d'ascenseur, équipements anti-incendie, etc.)
  • Les dépenses liées au gardiennage et à la sécurité (le locataire a droit à une jouissance paisible des lieux...)
  • Les réparations des actes de vandalisme.
  • Les frais de réparations liés à une vétusté ou une malfaçon des équipements.

Charges récupérables

A contrario, certaines charges, engagées dans un premier temps par le propriétaire, sont récupérables sur le locataire.

La liste détaillée des charges locatives est définie par le décret 87-713 du 26 août 1987.

Ces charges comprennent :

  • Les taxes locatives : taxes de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères.
  • Les dépenses de produits consommables (eau, combustible, électricité, produits et fournitures d'entretien, ampoules, produits d'hygiène, insecticide, etc.).
  • Les dépenses d'entretien courant et de menues réparations des équipements collectifs et des parties communes.

Ce dernier point exige quelques précisions :
a. Lorsque le remplacement d'un équipement est moins coûteux que sa réparation, la dépense est à la charge des locataires.
b. Certains contrats d'entretien incluent le remplacement de pièces. Dans ce cas, leur coût n'est pas totalement répercutable sur le locataire.
Pour les ascenseurs, 73% du coût d'entretien complet, avec grosses réparations et changement des pièces, sont répercutables sur le locataire.
Pour la robinetterie, les changements de petits matériels (joints, flexibles de douche, etc.) sont à la charge du locataire mais pas ceux des robinets eux-mêmes.
Concernant la chaudière, des distinctions doivent là aussi être faites. Voir entretien de la chaudière : locataire ou propriétaire ?

Le coût total du personnel chargé de l'entretien et de « l'élimination des rejets » (la sortie des poubelles) est réparti selon des conditions et modalités assez complexes. Pour les connaitre, voir notamment les charges récupérables et la rémunération du gardien.

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