Bail d'habitation : les clauses abusives

Décembre 2016

Un contrat de location peut parfois contenir des clauses jugées abusives par les tribunaux. Ce que propriétaires et locataires doivent savoir pour respecter un juste équilibre entre les droits et devoirs de chacun.

Voir aussi les clauses interdites dans les locations.


La quasi-totalité des locations de logements vides est soumise à la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d'ordre public. En d'autres termes, elles s'imposent aux deux parties : il est illégal de prévoir des clauses moins favorables au locataire même si celui-ci a donné son accord. Il en va différemment quand le logement est meublé. Dans ce cas, les termes du bail sont librement négociés entre propriétaire et locataire.

Mais attention : un contrat doit respecter un certain équilibre entre les droits et obligations de chacun. Et le bail n'échappe pas à la règle : quels que soient les circonstances et le type de logement, certaines clauses peuvent être annulées si elles sont jugées abusives par les tribunaux. D'où l'intérêt de la recommandation de la Commission des clauses abusives qui a dénoncé certaines dispositions trop souvent stipulées dans les baux d'habitation (recommandation N°2000-01 en date du 22 juin 2000).

Nous en reproduisons ci-après les principaux extraits. En précisant, encore une fois, qu'il ne s'agit pas de défendre le point de vue du locataire contre le propriétaire, ni l'inverse, mais seulement d'informer au mieux les deux parties des exigences de la loi. Car une bonne information est la meilleure façon de prévenir les litiges.

Définition

La notion de clause abusive est définie par l'article L 132-1 du Code de la Consommation : « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations de parties au contrat ». Une clause jugée abusive par les tribunaux sera réputée « non écrite » et donc annulée : le contrat sera exécuté sans tenir compte de la dite clause.

En théorie, cette notion ne concerne que les contrats conclus entre un particulier et un professionnel. Mais en cas de litige entre deux particuliers, le juge sera naturellement enclin à donner raison à la victime d'une clause qui aurait été considérée abusive si le propriétaire avait été professionnel...

Il faut enfin distinguer la clause abusive de la clause illicite. Une clause peut être jugée abusive par les tribunaux si elle favorise trop un professionnel au détriment d'un particulier. Une clause illicite sera automatiquement annulée, quelles que soient les parties en présence. C'est notamment le cas quand le bail d'un logement non meublé transgresse les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

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Les locations libres

La Commission s'est attachée d'abord aux locations non soumises à la loi du 6 juillet 1989, c'est-à-dire essentiellement aux locations meublées. Sont concernées par les clauses abusives qu'elle dénonce, tous les loueurs professionnels, qu'il s'agisse d'entreprises ou de personnes physiques. Voici, presque textuellement, le contenu de sa recommandation.

Durée du bail

De nombreux contrats fixent une durée irrévocable de la location. Le bail, par exemple, n'est pas résolu par le décès du preneur dont les héritiers restent tenus au paiement des sommes dues au bailleur. De telles clauses qui empêchent les locataires ou leurs héritiers de donner congé pour un motif légitime déséquilibrent le contrat au détriment de ces derniers.

Etat des lieux de sortie

Certains contrats font obligation au locataire de faire dresser à ses frais, par l'architecte du bailleur ou son gérant, l'état des réparations locatives en fin de jouissance. Une telle clause, alors que cet état des lieux peut être fait sans frais contradictoirement entre les parties, est abusive, en ce qu'elle fait prendre en charge par le locataire des sommes dues par le propriétaire en exécution du contrat de mandat.

Dépôts de garantie

Certains contrats prévoient le prélèvement sur le dépôt de garantie de différentes indemnités dues en raison de « violation des clauses et conditions du bail, sans justificatif et sans jugement ». Une telle clause, qui abandonne au seul professionnel la détermination desdites indemnités qu'il évalue discrétionnairement dans leur principe ou leur montant, est abusive.

Obligation d'installation d'éléments d'équipement

Certains contrats font obligation au locataire de « supporter à ses frais toutes modifications d'arrivée, de branchement, de remplacement de compteur ou d'installation intérieure pouvant être exigées par les compagnies distributrices des eaux, du gaz, de l'électricité ou du chauffage, de faire poser, à ses frais, des compteurs d'eau chaude et froide, les frais de location, entretien et relevé étant à la charge du preneur ». Une telle clause est abusive en ce qu'elle transfère au preneur des obligations qui, portant sur l'installation d'éléments d'équipement, incombent normalement au bailleur.

Droit de visite

Certains contrats imposent au locataire, en cas de congé, de laisser visiter les lieux, par exemple, de 10 heures à 18 heures. Une telle clause est abusive en ce qu'elle oblige le locataire qui ne désire ou ne peut laisser les clefs à un tiers à rester à son domicile pendant cette période. Ces mêmes contrats ajoutent qu'à défaut de respecter cette obligation le locataire devra verser une indemnité forfaitaire de trois mois de loyer : une telle stipulation est abusive en ce qu'elle fixe une indemnité forfaitaire disproportionnée à ce manquement.

Congé donné par le locataire

Certains contrats, conclus pour une durée irrévocable d'une année avec tacite reconduction, imposent pour la validité du congé donné par le locataire la signature de son conjoint. Une telle clause est abusive en ce qu'elle laisse croire que l'époux restant seul dans les lieux ne peut donner congé sans le consentement de son conjoint.

Utilisation des lieux loués

Certains contrats interdisent au preneur, sous peine de résiliation de plein droit du bail, d'utiliser les lieux loués comme résidence secondaire ou saisonnière. Une telle clause est abusive en ce qu'elle porte atteinte au libre usage des lieux et que semblable occupation n'est pas par elle-même préjudiciable au bailleur.

Responsabilités du locataire

Certains contrats prévoient que le preneur répond de toutes dégradations survenues pendant sa jouissance des lieux à l'exclusion seulement de celles résultant de la vétusté et de la force majeure. De telles clauses, qui ne permettent pas au locataire de s'exonérer de sa responsabilité en prouvant qu'il n'a pas commis de faute (art. 1732 du Code civil), créent un déséquilibre significatif aux dépens de ce dernier.

Frais d'établissement du contrat

La plupart des contrats mettent à la charge du preneur tous les frais liés à la conclusion du bail. De telles clauses déséquilibrent le contrat au détriment du locataire qui prend à sa charge exclusive les sommes permettant la conclusion d'un contrat profitant aux deux parties.

Paiement des sommes dues

Certains contrats prévoient que le paiement des sommes dues s'effectuera obligatoirement par prélèvement automatique. De telles clauses, qui imposent cet unique moyen de paiement, déséquilibrent les obligations contractuelles.

Jouissance des lieux loués ou des éléments d'équipement

De nombreux contrats contiennent, sous peine de résiliation de plein droit du bail, des clauses portant atteinte à la libre jouissance des lieux loués : interdiction de l'usage de l'ascenseur, de l'escalier principal, obligation d'utiliser l'escalier de service pour les fournisseurs, livreurs, ouvriers et gens de service , obligation faite au locataire de donner le libre accès aux lieux loués au bailleur, à son représentant, à son architecte ou ses entrepreneurs aussi souvent qu'il sera nécessaire, de donner les clefs du logement à un tiers en cas d'absence, etc. De telles clauses, dont certaines opèrent une discrimination illicite ou alourdissent illégalement les obligations du preneur, sont abusives en raison de leur généralité ou de la gravité de leur sanction.

Fin de bail

Certains contrats définissent le départ effectif du locataire comme suit : « le départ étant entendu après complet déménagement, exécution des réparations locatives, résiliation des abonnements de gaz, électricité, eau et téléphone, présentation au bailleur de la quittance taxe d'habitation (art. 1686 du CGI), établissement de l'état des lieux contradictoire en fin de contrat et remise des clefs ». Cette clause est abusive en ce qu'elle fait dépendre la fin du bail d'événements extérieurs à la volonté des parties ou de la volonté d'une seule d'entre elles et qu'elle est susceptible d'imposer au locataire de poursuivre ses obligations sans contrepartie.

Les locations soumises à la loi

La Commission aborde ensuite les locations de logements non meublés, qui sont soumises à la loi du 6 juillet 1989.

Présentation des obligations

La plupart des contrats prévoient dans un chapitre relatif aux obligations du locataire définies par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 d'autres obligations que celles édictées par la loi. Une telle présentation est abusive en ce qu'elle fait croire au locataire que les obligations qui figurent au bail découlent d'une loi d'ordre public, et par conséquent s'imposent à lui.

Augmentation des obligations légales du locataire

Certaines clauses imposent au locataire des obligations comme le remplacement du compteur et de l'installation électrique intérieure, l'installation à ses frais de boîte aux lettres à la demande du bailleur, le ramonage des cheminées dans le mois précédant son départ, etc. De telles clauses sont abusives en ce qu'elles outrepassent les obligations légales du locataire.

Barème de vétusté pour les réparations locatives

Un des contrats examinés fixe un barème de vétusté pour déterminer à la charge du locataire, en fin de bail, le montant des réparations de remise en état, en proportion d'un nombre d'années d'occupation. Une telle clause est abusive en ce qu'elle impose au locataire des réparations incombant légalement au bailleur.

Travaux effectués par le preneur

Certains contrats interdisent, sous peine de résiliation judiciaire du bail, de réaliser des aménagements qui ne transforment pas la chose louée, tels que la pose d'un revêtement sur le sol. De telles clauses sont abusives lorsque l'aménagement envisagé n'est pas susceptible d'entraîner des dégradations irréversibles. D'autres contrats prévoient que les travaux et aménagements effectués par le preneur « feront immédiatement accession à l'immeuble » et resteront acquis au bailleur à la fin du contrat quelle qu'en soit la cause, sans aucune indemnité, ni remboursement de sa part ou de la part des occupants suivants, le bailleur conservant la faculté d'exiger, lors du départ du preneur, la remise des locaux dans leur état d'origine. Une telle clause, qui laisse au seul bailleur le choix entre la remise en état des lieux loués et l'abandon des aménagements réalisés par le preneur, constitue un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Congé donné par le locataire

Certains contrats exigent du locataire qui se prévaut du délai de préavis réduit d'un mois, qu'il justifie du motif légal lors de l'envoi du congé et qu'à défaut le délai de préavis de trois mois s'appliquera. Une telle clause, qui laisse croire au consommateur qu'une justification postérieure de sa part serait inopérante, déséquilibre gravement le contrat au détriment du locataire.

Frais de renouvellement du bail

Certains contrats prévoient qu'en cas de renouvellement du bail avec hausse de loyer, les frais de procédure seront intégralement à la charge du locataire si celui-ci ne s'est pas manifesté auprès du bailleur lors de la notification de l'offre de renouvellement ou après la saisine de la commission de conciliation. Une telle clause, qui laisse croire au locataire qu'il doit négocier avec le propriétaire, est abusive.

Clauses communes à toutes les locations

La Commission a également relevé certaines clauses abusives qui peuvent concerner tous les types de locations.

Mobilier

De nombreux contrats font obligation au locataire de tenir les lieux garnis de meubles et objets meublants en quantité et en « qualité » pour répondre en tout temps du paiement du loyer et des charges et de l'exécution des conditions du bail. Une telle clause, compte tenu de l'exigence systématique d'un dépôt de garantie, est abusive en ce qu'elle fait double emploi avec les dispositions de l'article 1752 du code civil.

Ramonage

Certains contrats font obligation aux locataires de procéder au ramonage des cheminées plusieurs fois par an. Une telle clause par sa généralité est abusive.

Responsabilité et recours

Certains contrats imposent au locataire d'accepter toutes les stipulations qu'ils comportent « sans pouvoir prétendre à aucune diminution de loyer ni indemnité quelconque, mais au contraire à peine de résiliation ». Une telle clause, qui interdit tout recours au locataire quelles que soient les clauses concernées, entraîne un déséquilibre entre les droits et les obligations des parties.
Certains contrats, relatifs à la location d'emplacements de véhicule, contiennent des clauses qui exonèrent le bailleur de sa responsabilité en cas de détérioration du véhicule. De telles clauses sont abusives en ce qu'elles excluent les cas où la responsabilité du bailleur serait engagée, notamment en raison du défaut d'entretien de l'immeuble.
D'autres contrats exonèrent le bailleur de sa responsabilité dans de nombreuses hypothèses : chute des appareils d'éclairage, accidents survenus aux usagers d'un terrain de jeux, arrêt de la fourniture de certaines prestations (ascenseur, chauffage ...). De telles clauses sont abusives en ce qu'elles exonèrent le bailleur de ses obligations liées à l'entretien de l'immeuble, à l'entretien et au fonctionnement des installations ou à la sécurité des équipements. Il en est de même des clauses qui interdisent au preneur tout recours en cas de destruction totale des lieux loués, qui déchargent le bailleur de sa responsabilité du fait de ses préposés ou des tiers désignés par lui lorsque le preneur est par ailleurs obligé de leur laisser une clef du logement en cas d'absence.
De nombreux contrats contiennent une clause prévoyant que la responsabilité du bailleur ne pourra être recherchée pour « les troubles, dommages ou actes délictueux dont le preneur, les membres de sa famille, les personnes à charge où à son service seraient victimes du fait de colocataires ou occupants de l'immeuble ou de tiers, le preneur ayant alors une action directe à l'encontre du responsable des troubles, des dommages ou actes délictueux ». Une telle clause est abusive en ce qu'elle dispense le bailleur de garantir une jouissance paisible et d'agir en conséquence dans la limite de ses obligations et de ses droits.

Travaux effectués avec l'accord du propriétaire

Certains contrats prévoient qu'en cas de travaux effectués avec l'accord du bailleur, le locataire est obligé de prendre l'architecte et les entreprises choisis par le propriétaire. Une telle clause, qui ne distingue pas selon les travaux envisagés, et qui va au-delà du contrôle exercé sur la nature et la qualité des travaux par un professionnel désigné par le bailleur, est abusive.

Hébergement de tiers

De nombreux contrats interdisent au locataire, à peine de résiliation du bail de faire occuper les lieux loués même temporairement, par des personnes autres que son conjoint, ses ascendants ou descendants à charge vivant habituellement à son foyer et les employés de maison à son service. D'autres contrats limitent l'usage du logement « aux personnes déclarées au bail ainsi qu'aux enfants à naître ». De telles clauses, de par leur généralité, sont de nature à entraîner au détriment du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.

Clauses pénales

Tous les contrats examinés comportent, à la charge exclusive du locataire, des clauses pénales (dépôt de garantie acquis au bailleur, indemnité d'occupation de deux à trois fois le loyer quotidien, etc.) en cas d'inexécution d'une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer. De telles clauses, compte tenu de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur, sont source de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur.

Tolérances

La plupart des contrats prévoient la faculté pour le bailleur de mettre fin à toute tolérance sans délai. De telles clauses sont abusives en ce qu'elles ne prévoient pas l'obligation pour le bailleur de notifier au preneur, sous une forme explicite qu'il met fin à l'usage qui s'est instauré de déroger aux clauses du bail, et de lui laisser un délai suffisant pour se mettre en conformité avec ladite obligation.

Assurances souscrites par le locataire

Certains contrats exigent du locataire qu'il souscrive des assurances garantissant des risques (bris de glace, etc.) autres que ceux pour lesquels il est d'usage que le locataire s'assure. De telles clauses sont abusives en ce qu'elles aggravent les obligations du locataire.

Election de domicile

La plupart des contrats, tout en exigeant que le locataire indique en fin de bail une nouvelle adresse ou une domiciliation, prévoient qu'il élise domicile dans les lieux loués, après son départ. De telles clauses sont abusives en ce qu'elles permettent au bailleur de notifier des actes de procédure à une adresse à laquelle il sait que le locataire ne réside plus.


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