L'état des lieux - Location

Juin 2015

L'état des lieux est un constat qui décrit l'état précis d'un logement donné en location à l'entrée et à la sortie du locataire. C'est un document important du contrat de bail d'habitation : son contenu peut avoir de grandes conséquences tant sur le plan juridique que financier.


L'état des lieux est généralement établi à l'amiable et sans problème entre le locataire et le propriétaire (ou son représentant) au moment de l'entrée dans le logement. Il est même souvent considéré comme une formalité fastidieuse, qu'on a tendance à négliger. A tort : c'est un document qu'il faut rédiger et établir avec le plus grand soin.

Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


Définition

Comme son nom l'indique, l'état des lieux est un document qui décrit en détail l'état du logement et de ses équipements, pièce par pièce. On distingue naturellement l'état des lieux d'entrée, en début de bail, et l'état des lieux de sortie, en fin de bail.

Son utilité est évidente : la comparaison des deux états des lieux permet de vérifier que le locataire a bien rempli les obligations qui sont les siennes en matière de réparations et d'entretien. Comme le précise l'article 1730 du Code civil, « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».
Dans cette hypothèse, le propriétaire remboursera au locataire l'intégralité de son dépôt de garantie. Dans le cas contraire, il prélèvera sur cette somme le coût des travaux de réparation ou d'entretien que le locataire aurait dû prendre en charge.

En plus de l'état des lieux proprement dit, le propriétaire doit remettre au locataire un diagnostic de performance énergétique.

Procédure contradictoire

En principe, le propriétaire (ou son mandataire) et le locataire l'établissent en commun et à l'amiable, juste avant la remise des clefs, avant l'occupation effective (à l'entrée) et une fois que le logement est vide (à la sortie).
Il est établi sur papier libre ou sur un formulaire spécifique, daté et signé en autant d'exemplaires que de personnes intéressées au contrat (locataire, propriétaire, mais aussi caution éventuelle). Mais un état des lieux établi en un seul exemplaire reste valable s'il a été établi contradictoirement : d'après la Cour de cassation, il ne s'agit pas d'une convention réciproque mais d'une simple constatation (arrêt du 23 mai 2002).
Naturellement, rien n'empêche de l'établir plus tard ou plus tôt. Mais pour éviter d'éventuels litiges, mieux vaut éviter que le bailleur ait encore accès au logement (au moment de la remise des clefs) ou que le locataire occupe encore les lieux (après l'état des lieux de sortie)...
Point important : si l'électricité ne fonctionne pas au moment de l'état des lieux, mieux vaut émettre des réserves sur ce point.

Modifications et réserves

La loi a prévu que le locataire puisse faire modifier l'état des lieux au cours du premier mois de chauffe du logement en cas de défauts du système de chauffage (art. 3 de la loi de la loi du 6 juillet 1989).

Enfin, il n'est pas rare que le locataire relève un défaut important lors des premiers jours d'occupation du logement. Par mesure de précaution, il a alors intérêt à le signaler au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Important : la loi Alur-Duflot a introduit un délai de 10 jours pendant lequel le locataire bénéficie d'un droit de rectification de l'état des lieux d'entrée. En cas de refus du propriétaire, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation.

Désaccord

Il peut arriver que les deux protagonistes aient une appréciation différente de l'état du logement et des équipements. En cas de désaccord, l'une des deux parties peut donc faire appel à un huissier. Celui-ci devra alors prévenir de son passage le locataire et le bailleur au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

L'huissier étant un officier public assermenté, son état des lieux s'imposera aux deux parties et ne pourra être contesté en cas de litiges. Mais rien n'empêche le locataire ou le propriétaire d'émettre des réserves sur tel ou tel point s'ils ne sont pas tout à fait d'accord avec la description du logement par l'huissier.
La Cour de cassation précise qu'un tel document constate une situation de fait jusqu'à preuve de contraire. Ainsi, un locataire peut parfaitement contester par la suite cet état des lieux, en produisant, par exemple, un rapport de la direction départementale de l'action sanitaire et sociale constatant l'insalubrité du logement (arrêt du 23 mai 2002).

Prix

Procédure contradictoire

Quand il est établi de façon contradictoire par le locataire et le propriétaire, l'état des lieux, à l'entrée comme à la sortie, ne doit entraîner aucuns frais.

Agent immobilier

Quand l'une des parties (généralement le bailleur) fait appel à un intermédiaire (agent immobilier le plus souvent) pour rédiger l'état des lieux, ces frais sont partagés entre le locataire et le propriétaire.

La part du locataire est plafonnée à 3€ par mètre carré de la surface habitable du logement et ne peut pas dépasser celle du bailleur.
Voir les plafonds d'honoraires des agents immobiliers

Huissier

Le coût éventuel d'un huissier, en cas de désaccord entre les parties, est partagé par moitié entre le locataire et le propriétaire. Le montant total des frais d'huissier est encadré. Il varie selon la surface du logement. Pour un logement de moins de 50 m2, comptez 113,30 euros en métropole. Ce tarif forfaitaire passe à 132 euros pour un logement dont la surface est comprise entre 50 et 150 m2, et à 198 euros pour un logement d'une surface supérieure à 150 m2.

Absence d'état des lieux

L'état des lieux doit être obligatoirement joint au bail. Mais son éventuelle absence ne remet pas en cause le contrat de location.

Si aucun état des lieux n'est établi, l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 fait référence au Code civil : « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » (art. 1731).

En d'autres termes, le locataire est supposé prendre et rendre le logement en parfait état, en l'absence d'état des lieux. Sauf si c'est le propriétaire qui s'est opposé à l'établissement de l'état des lieux. Dans ce cas, c'est à ce dernier de prouver que le locataire est responsable des éventuelles dégradations constatées à la sortie.

Etat des lieux de sortie

L'état des lieux de sortie est naturellement aussi important que l'état des lieux d'entrée. C'est ce document qui prouvera que le locataire sortant a bien entretenu le logement concerné.
L'état des lieux de sortie donne le plus souvent lieu à la remise des clés par le locataire.

Voir nos conseils avant de signer un état des lieux d'entrée

Pour une lecture illimitée hors ligne, vous avez la possibilité de télécharger gratuitement cet article au format PDF :
L-etat-des-lieux-location .pdf

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d', diplômé d'HEC


A voir également

Ce document intitulé « L'état des lieux - Location » issu de Droit-Finances (droit-finances.commentcamarche.net) est soumis au droit d'auteur. Toute reproduction ou représentation totale ou partielle de ce site par quelque procédé que ce soit, sans autorisation expresse, est interdite.

Dossier à la une