L'état des lieux - Location

Juillet 2016

L'état des lieux est un constat qui décrit l'état précis d'un logement donné en location à l'entrée et à la sortie du locataire. C'est un document important du contrat de bail d'habitation : son contenu peut avoir de grandes conséquences tant sur le plan juridique que financier.


L'état des lieux est généralement établi à l'amiable et sans problème entre le locataire et le propriétaire (ou son représentant) au moment de l'entrée dans le logement. Il est même souvent considéré comme une formalité fastidieuse, qu'on a tendance à négliger. A tort : c'est un document qu'il faut rédiger et établir avec le plus grand soin.

Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


Définition

Comme son nom l'indique, l'état des lieux est un document qui décrit en détail l'état du logement et de ses équipements, pièce par pièce. On distingue naturellement l'état des lieux d'entrée, en début de bail, et l'état des lieux de sortie, en fin de bail.

Son utilité est évidente : la comparaison des deux états des lieux permet de vérifier que le locataire a bien rempli les obligations qui sont les siennes en matière de réparations et d'entretien. Comme le précise l'article 1730 du Code civil, « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».
Dans cette hypothèse, le propriétaire remboursera au locataire l'intégralité de son dépôt de garantie. Dans le cas contraire, il prélèvera sur cette somme le coût des travaux de réparation ou d'entretien que le locataire aurait dû prendre en charge.

En plus de l'état des lieux proprement dit, le propriétaire doit remettre au locataire un diagnostic de performance énergétique.

Voir nos conseils avant de signer un état des lieux d'entrée.

Mentions obligatoires

Depuis le 1er juin 2016, les états des lieux d'entrée et de sortie doivent au minimum comporter les informations prévues au sein du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (pris en application de la loi Alur). Parmi ces mentions obligatoires figurent notamment l'inventaire de toutes les clés permettant d'accéder au logement ainsi que, le cas échéant, les relevés des compteurs d'eau, de gaz ou d'électricité. L'état des lieux de sortie doit également comporter l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire.

Forme

Les états des lieux d'entrée et de sortie peuvent être réalisés sur le même document ou sur deux documents distincts (cas le plus fréquent en pratique). Il est généralement établi sur support papier, mais il peut également prendre la forme électronique.

Un exemplaire de chaque état des lieux doit être remis à chacune des parties.

Procédure contradictoire

En principe, le propriétaire (ou son mandataire) et le locataire l'établissent en commun et à l'amiable, juste avant la remise des clefs, avant l'occupation effective (à l'entrée) et une fois que le logement est vide (à la sortie).
Il est établi sur papier libre ou sur un formulaire spécifique, daté et signé en autant d'exemplaires que de personnes intéressées au contrat (locataire, propriétaire, mais aussi caution éventuelle). Mais un état des lieux établi en un seul exemplaire reste valable s'il a été établi contradictoirement : d'après la Cour de cassation, il ne s'agit pas d'une convention réciproque mais d'une simple constatation (arrêt du 23 mai 2002).
Naturellement, rien n'empêche de l'établir plus tard ou plus tôt. Mais pour éviter d'éventuels litiges, mieux vaut éviter que le bailleur ait encore accès au logement (au moment de la remise des clefs) ou que le locataire occupe encore les lieux (après l'état des lieux de sortie)...
Point important : si l'électricité ne fonctionne pas au moment de l'état des lieux, mieux vaut émettre des réserves sur ce point.

Modifications et réserves

La loi a prévu que le locataire puisse faire modifier l'état des lieux au cours du premier mois de chauffe du logement en cas de défauts du système de chauffage (art. 3-2 de la loi de la loi du 6 juillet 1989).

En outre, il n'est pas rare que le locataire relève un défaut important lors des premiers jours d'occupation du logement. Par mesure de précaution, il a alors intérêt à le signaler au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

La loi Alur-Duflot a introduit un délai de 10 jours pendant lequel le locataire bénéficie d'un droit de rectification de l'état des lieux d'entrée. En cas de refus du propriétaire, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation.
A l'inverse, il n'existe pas de droit de modification de l'état des lieux de sortie a posteriori si jamais le bailleur découvre une dégradation après la signature du document.

Désaccord

Il peut arriver que les deux protagonistes aient une appréciation différente de l'état du logement et des équipements. En cas de désaccord, l'une des deux parties peut donc faire appel à un huissier. Celui-ci devra alors prévenir de son passage le locataire et le bailleur au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

L'huissier étant un officier public assermenté, son état des lieux s'imposera aux deux parties et ne pourra être contesté en cas de litiges. Mais rien n'empêche le locataire ou le propriétaire d'émettre des réserves sur tel ou tel point s'ils ne sont pas tout à fait d'accord avec la description du logement par l'huissier.
La Cour de cassation précise qu'un tel document constate une situation de fait jusqu'à preuve de contraire. Ainsi, un locataire peut parfaitement contester par la suite cet état des lieux, en produisant, par exemple, un rapport de la direction départementale de l'action sanitaire et sociale constatant l'insalubrité du logement (arrêt du 23 mai 2002).

Vétusté

Conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire n'a pas à prendre à sa charge les réparations locatives dues à la vétusté du logement. Leur coût ne peut donc pas être retenu sur le dépôt de garantie. Une règle qui, en pratique, crée souvent des désaccords entre locataires et bailleurs à la sortie du logement.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 apporte quelques précisions sur ce point. Il définit tout d'abord la vétusté comme "l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement" du logement.

Le texte précise en outre que le propriétaire et le locataire peuvent décider d'appliquer une grille de vétusté au moment de la signature du bail afin de mieux définir les contours de leurs responsabilités respectives. La référence à cette grille a deux intérêts :

  • elle précise la durée de vie théorique des principaux matériaux et équipements du logement ;
  • elle fixe des coefficients d'abattement forfaitaire annuels applicables au prix des éventuelles réparations réclamées au locataire.

La grille doit être choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location ou d'un accord collectif local.

Prix

Procédure contradictoire

Quand il est établi de façon contradictoire par le locataire et le propriétaire, l'état des lieux, à l'entrée comme à la sortie, ne doit entraîner aucuns frais.

Agent immobilier

Quand l'une des parties (généralement le bailleur) fait appel à un intermédiaire (agent immobilier le plus souvent) pour rédiger l'état des lieux d'entrée, ces frais sont partagés entre le locataire et le propriétaire. En revanche, cette règle de partage ne s'applique pas à l'état des lieux de sortie (voir plus bas).

La part du locataire est plafonnée à 3 euros par mètre carré de la surface habitable du logement et ne peut pas dépasser celle du bailleur.
Voir les plafonds d'honoraires des agents immobiliers.
Exemple : pour un état des lieux facturé 200 euros pour un logement de 30 m2, la part du locataire sera de 3 X 30 euros, soit 90 euros à payer. En revanche, si l'était des lieux est facturé au même prix pour un logement de 35 m2, la part du locataire sera plafonnée à 100 euros puisqu'il ne peut pas payer plus que le bailleur.

Huissier

Le coût éventuel d'un huissier, en cas de désaccord entre les parties, est partagé par moitié entre le locataire et le propriétaire. Le montant total des frais d'huissier est encadré. Il varie selon la surface du logement.

Pour un état des lieux réalisé à compter du 1er mai 2016, comptez 110,47 euros pour un logement de moins de 50 m2 en métropole. Ce tarif forfaitaire passe à 128,70 euros pour un logement dont la surface est comprise entre 50 et 150 m2, et à 193,05 euros pour un logement d'une surface supérieure à 150 m2. A ces tarifs doivent être rajoutés la TVA, les frais de déplacement ainsi que les frais de convocation à l'état des lieux.

Absence d'état des lieux

L'état des lieux doit être obligatoirement joint au bail. Mais son éventuelle absence ne remet pas en cause le contrat de location.

Si aucun état des lieux n'est établi, l'article 3-2 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 fait référence au Code civil : « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » (art. 1731).

En d'autres termes, le locataire est supposé prendre et rendre le logement en parfait état, en l'absence d'état des lieux. Sauf si c'est le propriétaire qui s'est opposé à l'établissement de l'état des lieux. Dans ce cas, c'est à ce dernier de prouver que le locataire est responsable des éventuelles dégradations constatées à la sortie.

Etat des lieux de sortie

L'état des lieux de sortie est naturellement aussi important que l'état des lieux d'entrée. C'est ce document qui prouvera que le locataire sortant a bien entretenu le logement concerné.

L'état des lieux de sortie donne le plus souvent lieu à la remise des clés par le locataire.

L'état des lieux de sortie est à la charge exclusive du bailleur, contrairement à l'état des lieux d'entrée. Par conséquent, en cas de recours à un agent immobilier, ce sera au bailleur de rémunérer son intervention.

C'est seulement en cas de recours à un huissier, suite à un désaccord entre locataire et propriétaire, que les frais d'état des lieux de sortie peuvent être partagés entre le locataire et le bailleur. (réponse ministérielle publiée au JOAN du 15/9/2015).

Crédits photo : 123RF - Daniel Kaesler


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