Montant du loyer en début de bail

Décembre 2016

Comment est fixé le montant du loyer au début d'un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Notamment depuis l'encadrement des loyers dans les zones Duflot et l'entrée en vigueur de la Loi Alur.


Jusqu'au 1er août 2012, la fixation du loyer était libre en début de bail. Mais l'augmentation restait encadrée au renouvellement du contrat dans la région parisienne. Le décret Duflot du 20 juillet 2012 a introduit un dispositif d'encadrement des loyers en étendant le dispositif d'une part à d'autres régions françaises, et d'autre part aux logements remis en location.

La Loi Alur du 24 mars 2014 a ensuite étendu ce dispositif aux locations meublées à titre de résidence principale.

Ces réformes introduisent à la fois un encadrement de l'évolution des loyers et un plafonnement du montant des loyers. Elles ne doivent pas être confondues avec les règles régissant l'augmentation du loyer au renouvellement du bail.

Les zones Duflot d'encadrement des loyers

D'après le décret du 30 juillet 2014, l'encadrement Duflot des loyers est applicable dans les communes concernées par la taxe sur les logements vacants.

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Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


Evolution et montant des loyers

L'évolution des loyers est encadrée dans les zones Duflot pour tous les baux conclus ou renouvelés.

Plafonnement Duflot

En revanche, le plafonnement, c'est-à-dire l'encadrement du montant des loyers, entre en vigueur dans ces zones de façon progressive, à mesure de l'agrément des observatoires locaux des loyers et de la publication des arrêtés préfectoraux sur les loyers de référence. Seuls l'Olap pour la ville de Paris et l'Adil du Nord pour la ville de Lille ont été à ce jour agréés. L'arrêté préfectoral sur l'encadrement des loyers à Paris a été publié le 26 juin 2015 pour une entrée en vigueur au 1er août 2015. Un autre décret du 21 juin 2016 est entré en vigueur le 1er août 2016.

Loyers de référence

Dans les zones dotées d'un observatoire agréé, un arrêté préfectoral fixe chaque année et pour chaque secteur géographique et catégorie de logement :

  • un loyer médian de référence
  • un loyer de référence majoré (+20%)
  • un loyer de référence minoré (-30%)


Voir les loyers de référence à Paris.

Loyer en début de bail hors Duflot

Hors des zones Duflot, les loyers des logements vacants mis en location peuvent être fixés librement par le bailleur, la notion de loyer de référence restant en vigueur pour les propositions d'augmentation du loyer en fin de bail.

Ce dispositif est donc applicable hors des zones d'encadrement Duflot des loyers.

Loyer en début de bail en zones Duflot

Quand un logement est remis en location, avec un nouveau bail au nom d'un nouveau locataire, le loyer ne peut pas dépasser, en principe, le montant du loyer payé par le précédent locataire.

En l'absence de révision du loyer au cours des 12 mois précédents, le propriétaire-bailleur peut toutefois appliquer une indexation sur la base de l'indice de référence des loyers (IRL). En d'autres termes, l'augmentation éventuelle du loyer pour un nouveau bail ne peut pas dépasser la variation de l'IRL, l'indice étant le dernier publié à la date de signature du bail.

Exceptions

La fixation du loyer est libre et ce dispositif ne s'applique donc pas :

  • pour les premières mises en location d'un logement
  • quand le logement n'a pas été occupé par un locataire au cours des 18 mois précédents,
  • quand le logement a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un coût égal ou supérieur à la dernière année de loyer.

L'augmentation du loyer par rapport au précédent locataire peut également dépasser la variation de l'IRL dans les cas suivants.


Plafonnement

Quand le plafonnement est applicable, c'est-à-dire aujourd'hui à Paris et bientôt à Lille, le montant du loyer est encadré.

Le loyer en début de bail est fixé dans les limites :

  • du loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral
  • du loyer payé par le précédent locataire, éventuellement augmenté de la variation de l'IRL si elle n'a pas été appliquée durant les 12 derniers mois. Les dérogations pour travaux ou loyer sous-évalué sont applicables, mais dans la limite du loyer de référence majoré évoqué ci-dessus.

Complément de loyer

Quand le loyer de base est inférieur au loyer de référence majoré, un complément de loyer peut être applicable si le logement dispose d'éléments de confort ou de localisation qui n'ont pas été déjà pris en compte pour déterminer les loyers de référence du voisinage.

Contestation

Quand l'évolution du loyer est encadré, les litiges peuvent être soumis à la commission départementale de conciliation avant de saisir la justice.

Quand le loyer est également plafonné, le locataire peut engager une action en diminution du loyer si le loyer de base prévu dans le contrat est supérieur au loyer de référence majoré.
Il peut également contester le complément de loyer auprès de la commission de conciliation dans les trois mois qui suivent la signature du bail. Dans les trois mois qui suivent l'avis de la commission, il peut porter l'affaire en justice.

Etat du logement et travaux

En principe, le logement doit respecter les normes minimales de confort et d'habitabilité. Mais il peut arriver aussi qu'il soit en mauvais état d'usage (peintures défraîchies, moquette tâchée, etc.). Dans ce cas, rien n'empêche le locataire et le propriétaire de négocier une réduction temporaire du loyer (voire même une absence de loyer pendant quelques mois) lors de l'entrée dans les lieux. En contrepartie de ce loyer minoré, le locataire s'engage à prendre en charge les travaux de remise en état nécessaires.
Naturellement, ce dispositif doit faire l'objet d'une clause spécifique dans le contrat de location, précisant la nature des travaux, leur délai de réalisation, le montant de la réduction et la durée de son application.
Un départ imprévu pouvant toujours survenir, il est également prudent de prévoir, dans ce genre de situation, les modalités financières applicables en cas de résiliation anticipée du bail par le locataire.

A l'inverse, le propriétaire peut aussi prévoir d'effectuer des travaux d'amélioration en cours de bail (installation d'un nouvel équipement, etc.). Dans ce cas, il peut négocier, à l'entrée dans les lieux, une augmentation du loyer applicable après la réalisation des travaux. Naturellement, les modalités de cette majoration doivent être spécifiées dans le bail.

Mais l'ensemble des dispositions de ce type doivent respecter les nouvelles règles d'encadrement des loyers si les logements sont situés dans une zone Duflot.

Diminution

Un locataire peut toujours demander une baisse du loyer à son bailleur en cours de bail. Cette demande peut être motivée par la situation du marché (lorsque la demande en logements loués dans la ville est faible par exemple) mais aussi par la réalisation de travaux aux frais du locataire ou à une différence entre la surface habitable constatée et celle indiquée par le contrat de location. Dans tous les cas, le locataire doit adresser un courrier à son propriétaire. Il peut s'aider de notre modèle de lettre de demande de baisse de loyer.

Voir aussi


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