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Plus-values immobilières - calcul et imposition

Février 2015

Le calcul de l'impôt sur les plus-values immobilières prend en compte non seulement les abattements en vigueur mais aussi le coût des travaux et frais déductibles qui viennent augmenter le prix d'acquisition. Le point sur la fiscalité applicable en 2014 et 2015.


Cessions imposables

Le régime des plus-values immobilières s'applique dès lors qu'il y a mutation d'un bien immobilier à titre onéreux. Il s'agit donc non seulement des transactions classiques, mais aussi des ventes de l'usufruit ou de la nue-propriété, des ventes en viager, occupé ou non, des apports d'immeubles à une société, des échanges, des expropriations, etc.

Ces opérations concerne non seulement les cessions par les particuliers, mais aussi les cessions par les sociétés civiles immobilières.

Sont donc en revanche exclues les mutations immobilières consécutives à une donation ou à une succession (puisqu'il s'agit de mutations à titre gratuit)
Quand le bien est apporté à l'actif d'une entreprise individuelle, la plus-value « privée » réalisée par l'entrepreneur est reportée à la date de cession du bien et calculée à partir de sa valeur d'inscription.

Biens en indivision

Sont exclus des plus-values immobilières les partages de biens en indivision, même avec versement d'une soulte (compensation) à condition que ces biens proviennent d'une succession ou d'une communauté conjugale. L'impôt sur les plus-values immobilières ne s'applique ainsi pas aux cessions entre co-indivisaires sur ce type de biens.
En revanche, après le partage ou la cession, la revente ultérieure du bien entraîne l'application de l'impôt. Le prix de revient retenu est alors la valeur du bien au moment de l'ouverture de la succession ou de son entrée dans la communauté conjugale.
Exemple : Jean et Martine héritent de leur père un immeuble de 2 M. Cinq ans après, Jean vend ses droits à Martine pour 1,5 M. Il ne paiera pas d'impôt sur les plus-values. Cinq ans plus tard, Martine vend l'immeuble pour 3 M. La plus-value sera calculée sur la base d'un prix de revient de 2 M. L'exonération de la plus-value de 500 000 de Jean est compensée par la « surtaxation » de Martine.

Biens imposables

Tous les immeubles bâtis et non bâtis de toute nature sont concernés (terrains, logements, locaux commerciaux, etc.) ainsi que les droits portant sur ces biens (cession de l'usufruit ou de la nue-propriété).

Parts de SCI

Quand un associé de SCI vend ses parts, il est imposé comme s'il vendait directement les biens possédés par la SCI. L'opération est donc totalement transparente sur le plan fiscal et peut donc être exonérée si elle entre dans le champ des exonérations de plus-values immobilières
Pour le calcul de la plus-value, le délai de détention est toutefois décompté à partir de l'acquisition des titres et non pas de l'acquisition de l'immeuble lui-même par la SCI.

Plus-value immobilière brute

La plus-value immobilière est calculée en déduisant du prix de cession le prix de revient du bien (prix d'acquisition). Quand il s'agit d'une acquisition à titre gratuit (suite à une succession ou une donation), ce prix d'acquisition est égale à la valeur qui a servi de base au calcul des droits de mutation.

Prix de cession

Le prix de cession est égal au prix perçu par le vendeur, déduction faite des éventuels frais acquittés par ce dernier (commission d'agence, etc.).

Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, de la TVA et de certains frais payés par le vendeur (frais d'intermédiaire, indemnités d'éviction, etc.).

Prix d'acquisition

Le prix d'acquisition est majoré d'un certain nombre de frais et dépenses, qui sont donc déductibles du montant de la plus-value.

  • Les charges et indemnités payées au précédent propriétaire (prorata de la taxe foncière, etc.).
  • Les droits d'enregistrement, TVA, honoraires du notaire et de l'agent immobilier, etc. Quand le bien a été acheté. Ils peuvent également être évalués forfaitairement à 7,5% du prix d'achat.
  • Les frais de voirie, réseau et distribution.

Succession et donation

Viennent majorer le prix d'achat et donc diminuer la plus-value immobilière les frais et droits acquittés par le bénéficiaire de la donation ou de la succession quand le bien a été acquis à titre gratuit.

Exemple : M. Martin recueille un logement qui vaut 1 000 et paie 50 de droits de succession, honoraires de notaire, frais divers. Son prix d'acquisition est de 1 050.

Travaux déductibles

Sont également déductibles de la plus-value immobilière, les dépenses de travaux de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou améliorationà condition qu'ils n'aient pas déjà été pris en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu.

Ces travaux sont retenus pour leur montant réel. Ils doivent obligatoirement avoir été effectués par une entreprise, les travaux réalisés par le propriétaire ne pouvant plus être pris en compte.

Précision importante : quand la vente est réalisée plus de cinq ans après l'achat, le cédant qui ne peut justifier la réalité ou le montant des travaux, peut pratiquer une majoration égale à 15% du prix d'achat.

Abattement pour durée de détention

La plus-value nette est réduite d'un abattement pour durée de détention au-delà de la cinquième année.

La durée de détention se calcule par période de douze mois, en faisant abstraction des fractions d'années. Voir Plus-values immobilières : durée de détention, date d'achat et de cession.

Abattement de 25%

Un abattement exceptionnel de 25% s'applique sur la plus-value immobilière lors des cessions constatées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.

Cet abattement s'applique, après les abattements pour durée de détention et concerne à la fois l'impôt et les prélèvements sociaux.

Cet abattement concerne les cessions de biens immobiliers, à l'exception des terrains à bâtir et des titres de sociétés ou d'organismes à prépondérance immobilière ou de droits assimilés.

Cet abattement ne s'applique pas non plus aux cessions réalisées par le vendeur au profit :

  • de son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l'une ou de plusieurs de ces personnes
  • d'une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l'une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de cette cession.

Surtaxe immobilière

Une surtaxe immobilière s'applique au montant de la plus-value déduction faite des abattements. Son taux est progressif et concerne les plus-values nettes supérieures à 50 000 €.
Voir surtaxe sur les plus-values immobilières

Montant et paiement de l'impôt

La plus-value est soumise à un prélèvement forfaitaire au taux de 19% + prélèvements sociaux.

L'impôt sur les plus-values constatées est payé au moment du transfert de propriété, le calcul et les formalités étant généralement du ressort du notaire.

Voir aussi Les plus-values immobilières exonérées d'impôt

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