Revenu foncier : imposition et calcul

Septembre 2015

L'imposition des revenus fonciers concerne l'ensemble des revenus tirés de la location de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis.


Définition


Les revenus fonciers sont les revenus provenant de la location d'immeubles de toute nature bâtis ou non bâtis (logements, commerce, bureaux, usines, magasins, garages, boxes, terrains, etc.).
y compris les bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l'habitation, le commerce ou l'industrie, même s'ils sont seulement retenus par des amarres.
Les revenus accessoires tirés d'un immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance (droit d'affichage, etc.) sont taxés en tant que revenus fonciers.

Sont également taxés dans cette catégorie, les revenus :

  • des parts de sociétés civiles immobilières (SCI) non assujetties à l'IS,
  • des parts de sociétés immobilières de copropriété dotées de la transparence fiscale.


En revanche, les revenus locatifs sont imposés :

  • dans la catégorie des BIC
    • quand les biens appartiennent à une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale soumise à l'IR
    • quand il s'agit d'une location meublée ou équipée
  • dans la catégorie des BNC quand il s'agit d'une sous-location.

Revenu foncier brut


Le revenu foncier brut est la somme :

  • des loyers encaissés au cours de l'année civile ou de l'exercice
  • des loyers échus et non encore payés
  • des loyers encaissés d'avance
  • des provisions pour charges payés par les locataires
  • des remboursements de charges et frais par le locataire
  • des indemnités (assurance, etc.) et des subventions (Anah, etc.) correspondant à des charges déductibles

Les dépenses réglées par le propriétaire pour le compte des locataires et qui n'ont pas été remboursées par ce dernier viennent en déduction du revenu brut.
Les dépenses supportées par le propriétaire pour le compte du locataire et les sommes versées au propriétaire par le locataire au titre des charges lui incombant ne sont pas comptabilisées.

Dépôt de garantie


Le dépôt de garantie payé par le locataire à l'entrée dans les lieux n'est imposable que s'il sert à compenser des loyers impayés ou à financer des travaux de remises en état.

Location gratuite


Quand le propriétaire met le logement gratuitement à la disposition de tiers sans contrat de location, il n'est pas imposé sur l'avantage en nature ainsi consenti. Mais en présence d'un contrat de location, qui autorise alors la déduction des charges, un loyer anormalement bas peut être réévalué par les services fiscaux. Dans les locations entre proches, veillez à fixer le loyer au niveau du marché pour éviter tout litige.

Arriérés de loyers et revenus exceptionels


Si vous avez perçu des arriérés de loyers, imputables sur l'année précédente, il s'agit de revenus différés. Vous pouvez demander l'application du système du quotient quel que soit leur montant.

Quand le propriétaire perçoit des revenus exceptionnels (indemnités de pas-de-porte, etc.), il peut également demander l'application du système du quotient si ces revenus exceptionnels sont supérieurs à la moyenne des revenus des trois dernières années.

Bail à réhabilitation


Quand le logement est loué dans le cadre d'un bail à réhabilitation, le locataire doit effectuer des travaux de construction, d'agrandissement ou d'aménagement qui reviennent au propriétaire, sans indemnité, à la fin du bail. La valeur de ces travaux n'est pas prise en compte dans le revenu foncier du bailleur. La valeur des travaux d'amélioration reste soumise à l'impôt.

Recettes diverses


Dans les recettes brutes de la propriété sont comprises notamment celles qui proviennent de la location du droit d'affichage ou du droit de chasse, de la concession du droit d'exploitation des carrières, ou autres redevances analogues ayant leur origine dans le droit de propriété ou d'usufruit (pas-de-porte, indemnités de résiliation de bail, etc.).

TVA


Pour les locations de locaux soumises à la TVA, la comptabilisation des loyers et des charges s'effectue hors taxes.

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