Sous-location - Les règles légales

Décembre 2016

Sous-louer est en principe interdit par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation à usage de résidence principale, sauf si le propriétaire donne son accord. Le point sur les conditions applicables pour sous-louer son logement.


Définition

Le recours à la sous-location permet à un locataire de mettre tout ou partie du logement loué à la disposition d'un sous-locataire, moyennant le versement d'une contrepartie le plus souvent financière. Cette pratique présente l'avantage de financer le montant du loyer à payer par le locataire lorsque ce dernier s'absente où ne vit plus dans son logement.

En l'absence de contrepartie, lorsque le locataire héberge gratuitement un proche par exemple, il ne s'agit pas d'une sous-location. Cette dernière doit également être distinguée de la colocation, où chaque colocataire passe un contrat avec le bailleur.

Juridiquement, la personne qui sous-loue son logement reste locataire du bailleur pendant la durée de la sous-location.

En pratique, un locataire a le plus souvent recours à la sous-location lorsqu'il s'absente ponctuellement de son logement, pendant les grandes vacances par exemple.

Conditions

Pour que la sous-location soit légale, il convient de respecter quelques règles.

Le propriétaire doit ainsi être informé par le locataire, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par huissier de justice, des conditions dans lesquelles le logement est sous-loué, avec notamment la mention du loyer et de la durée du sous-bail. Pour envoyer son courrier, le locataire peut s'aider de notre modèle de demande de sous-location.

Accord

Après réception de la demande, le bailleur doit donner son accord écrit sur le principe de cette sous-location et sur le prix du loyer (qui ne peut dépasser le prix du loyer payé par le locataire principal).

Signature du contrat

Si ces deux conditions sont respectées, la sous-location peut donner lieu à la signature d'un contrat de sous-location entre le locataire et le sous-locataire, sans que le propriétaire ne soit tenu d'y participer dès lors qu'il a été dûment informé.

Formalités

Depuis la loi Alur, le locataire doit obligatoirement fournir deux documents au sous-locataire : l'autorisation écrite du bailleur et une photocopie du contrat de bail en cours.

Refus du bailleur

Le bailleur peut librement refuser une proposition de sous-location. Il n'a pas à fournir les motifs de son choix.

Sanctions

En pratique, beaucoup de locataires sous-louent leur logement sans en avertir le propriétaire. Cette pratique n'est pas sans risques : si le propriétaire a refusé la sous-location, ou lorsque aucune demande d'autorisation ne lui a été adressée, le locataire qui sous-loue illégalement s'expose notamment à une résiliation du bail par le propriétaire.

Expulsion et jurisprudence

En pratique, les conditions légales ne sont pas toujours respectées. Pour les sous-locations conclues de façon irrégulière, la question se pose de savoir si le propriétaire peut agir contre le sous-locataire directement afin de l'expulser.

Les juges ont récemment rappelé que même si la sous-location n'a pas été faite de façon régulière, cela ne permet pas au propriétaire d'expulser le sous-locataire.

En effet, le propriétaire est un tiers au bail liant le locataire au sous-locataire, il n'est donc pas partie au contrat de sous-location. Ainsi, il ne peut pas agir directement en vertu d'un contrat qu'il n'a pas signé, selon le principe de l'article 1165 du Code civil.

Un sous-locataire ne peut donc pas être expulsé par une action intentée par le propriétaire directement contre lui. Mais le propriétaire a toujours la possibilité d'agir contre son locataire.
Source : Arrêt de la Chambre sociale de la Cour de cassation du 1er février 2012. N° de pourvoi : 10-22863, 10-23818 et 11-10027.


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