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Location et logement décent : normes minimales de confort

Août 2015

Les propriétaires-bailleurs ne peuvent donner en location que des logements décents, aux normes minimales de confort. Une notion que définit le décret 2002/120 du 30 janvier 2002. Le point sur les normes locatives applicables à la location d'un appartement, d'une chambre ou d'une maison.


Définition d'un logement décent

Sécurité et santé des locataires

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par l'article 2 du dit décret.

Il doit assurer le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protèger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.

Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements.

Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, doivent être dans un état conforme à leur usage.

La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent présenter pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement.

Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements doivent permettre un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Pièces principales

Les pièces principales doivent bénéficier d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

La notion de pièces principales est défini par le troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation. Il s'agit des pièces destinées principalement au séjour et au sommeil. Elles ont une surface habitable d'au moins 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.

Eau, chauffage et équipements

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

  • Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. La Cour de Cassation (arrêt du 4 juin 2014) considère que la seule alimentation d'un logement en électricité ne répond pas à elle seule au critère de chauffage d'un logement décent, le contrat de bail ne pouvant pas prévoir de clause contraire.
  • Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
  • Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
  • Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées;
  • Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
  • Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Recours et litiges

Demande de travaux

Si le logement loué ne répond pas aux exigences définies ci-dessus, le locataire peut demander au bailleur la mise en conformité. En cas de désaccord, il peut saisir le juge qui fixera la nature des travaux et leur délai de réalisation. La notion de logement décent s'applique aux baux en cours. Mais le bailleur ne peut prendre prétexte de la non-conformité pour résilier le bail avant terme. En revanche, il peut refuser le renouvellement pour procéder aux travaux exigés par la loi.

Réduction du loyer

Le juge pourra aussi réduire le montant du loyer quand le logement n'est pas aux normes.

Préavis de départ

En outre, la jurisprudence considère qu'en cas de logement indécent, le locataire est en droit de quitter le logement sans respecter le délai de préavis de départ. L'occupant doit néanmoins apporter la preuve de la non décence ou de l'insalubrité du logement. Les tribunaux ont par exemple considéré que le locataire était dispensé de respecter le préavis de 3 mois lorsque le logement n'est plus alimenté en eau pendant plusieurs mois.


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Publié par ericRg. - Dernière mise à jour par Matthieu-B
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