Bail verbal : résiliation et préavis

Octobre 2017

Il est déconseillé de conclure un bail verbal, surtout si vous êtes bailleur. Mais votre contrat est toutefois valable juridiquement. Voici les conséquences d'un contrat de bail conclu uniquement à l'oral.


Définition

Le bail verbal est un contrat de location conclu à l'oral. Il est juridiquement valable (il crée donc des obligations entre les parties) et se trouve soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, l'absence d'un écrit est source d'insécurité juridique pour le locataire mais aussi (et surtout) pour le bailleur.


Preuve

Le bailleur comme le locataire peuvent régulariser la situation à tout moment en demandant à l'autre partie d'établir un contrat de bail par écrit. A défaut, l'existence d'un contrat devra être prouvé en cas de litige. Le locataire pourra alors produire tout document utile, tels que des quittances de loyers (et plus généralement toute trace du paiement des loyers), des justificatifs démontrant qu'il occupe bien les lieux (des contrats d'énergie, par exemple), des courriers échangés avec son bailleur, etc.

Loyer

Le montant du loyer est fixé oralement, par accord entre le propriétaire et le locataire. Toutefois, le bailleur ne pourra pas augmenter le loyer au cours du bail : pour que le loyer soit révisé, il faut nécessairement qu'une clause du contrat de bail prévoit cette faculté. Il en est de même pour les hausses de loyer consécutives à des travaux d'amélioration exécutés aux frais du propriétaire, puisque pour être valable, cette majoration doit être prévue par une clause du contrat de bail ou un avenant à ce dernier.

Congé

Les règles légales applicables à la résiliation du bail et au délai de préavis s'appliquent même en l'absence d'un contrat écrit.

Le locataire peut donc donner congé quand il le souhaite en respectant les formalités prévues par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il doit en principe respecter un délai de préavis de 3 mois, réduit à un mois dans certains cas.

De son côté, le bailleur qui souhaite résilier le bail doit également respecter les règles fixées par la loi, cf. la procédure de résiliation du bail par le propriétaire. En revanche, il ne peut pas faire jouer une clause résolutoire par laquelle le contrat peut être automatiquement résilié en cas de manquement du locataire à l'une de ses obligations, puisque ces clauses résolutoires doivent être obligatoirement prévues par écrit pour être valables. Dans cette situation, le bailleur devra demander la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire en application de l'article 1217 du Code civil. Le juge pourra alors décider de résilier ou non le bail en fonction de la gravité de la faute du locataire.

Durée

Concernant la durée du bail verbal, ce sont là aussi les règles fixées par la loi du 6 juillet 1989 qui s'appliquent (article 10). La durée du bail d'habitation est donc d'au moins 3 ans.

Crédits photo : 123RF - sheeler

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Publié par ericRg.
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