Usufruit, droit d'usage, indivision : définitions

Septembre 2016


L'usufruit


D'après le Code civil, "la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue" (article 544).

Le même code prévoit aussi la possibilité de "démembrer" ce droit de propriété en définissant un autre droit, plus restreint : l'usufruit. Il s'agit, d'après l'article 578, du "droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d'en conserver la substance". Aucun article spécifique ne lui étant consacrée, la nue-propriété est donc définie a contrario : ce sont les droits qui demeurent entre les mains du propriétaire (le "nu-proriétaire") quand une autre personne possède un droit d'usufruit.

Dans la pratique, l'usufruitier d'un bien immobilier peut donc utiliser comme il l'entend le bien en question et en percevoir les revenus mais il ne peut pas le transmettre ou le vendre.?

Il peut, en revanche, transmettre, céder ou donner en garantie son droit d'usufruit puisqu'il s'agit d'un droit réel, publié au Fichier des Hypothèques.

Le droit d'usage et d'habitation


L'usufruit ne doit pas être confondu avec "le droit d'usage et d'habitation". Le titulaire d'un tel droit peut utiliser le bien pour lui ou sa famille mais ne peut pas le donner en location. Il ne peut pas non plus le faire occuper par des tiers, même à titre gratuit.

Bien qu'il s'agisse d'un droit réel immobilier, publié au Fichier des Hypothèques, le droit d'usage et d'habitation ne peut pas être cédé, transmis à titre gratuit (donation), ni même être donné en garantie.

Il est généralement "viager", c'est-à-dire qu'il s'éteint au décès du titulaire. Mais rien n'empêche de prévoir une durée temporaire : le droit d'usage et d'habitation s'éteint alors au terme fixé, ou au décès du titulaire s'il est antérieur puisque ce droit ne peut pas être transmis.

S'il ne peut le vendre, ni le transmettre, le titulaire d'un droit d'usage et d'habitation peut en revanche renoncer à ce droit, soit à titre gratuit, soit à titre onéreux.

L'indivision


Le démembrement d'un bien entre un usufruitier et un nu-propriétaire ne doit pas non plus être confondu avec l'indivision. Dans ce dernier cas, les indivisaires sont en quelques "co-propriétaires" du bien en question. Ils bénéficient exactement des mêmes droits et sont soumis aux mêmes devoirs en matière de gestion, d'administration, de fiscalité, etc.

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