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Loi Alur : les nouvelles mesures

Mai 2016

La loi Alur sur l'immobilier instaure d'importants changements pour les locataires et les propriétaires. Le détail des modifications issues de cette loi.

Après l'encadrement des loyers dans certaines zones urbaines, le Gouvernement a introduit d'autres mesures en faveur des locataires ainsi que des modifications dans le fonctionnement des copropriétés. C'est l'objectif de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, qui réforme en profondeur le droit du logement français.

La loi Alur a été publiée au Journal officiel le 26 mars 2014. Toutefois, les mesures qu'elle contient ne sont pas toutes entrées en application à la même date.


Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


Entrée en vigueur de la loi Alur

Vote et publication

Voté par l'Assemblée nationale début 2014, le texte a ensuite été adopté par le Sénat le 31 janvier 2014. Toutefois, les dispositions votées par le Sénat comportaient certaines divergences avec le texte adopté par l'Assemblée. Par conséquent, une commission mixte paritaire a dû élaborer un texte de compromis que le Parlement a finalement adopté après un vote du Sénat le 20 février 2014.

Suite à un recours de députés et de sénateurs contre le texte, ce dernier a été examiné par le Conseil constitutionnel qui, par une décision du 20 mars 2014, a validé les grandes mesures prévues par la loi Alur en les estimant conformes à la Constitution française.

La loi Alur a ainsi été publiée au Journal officiel du 26 mars 2014. Elle prend l'appellation officielle de loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Vous pouvez télécharger le texte intégral de la loi Alur en ligne.

Date d'application

Alors que certaines dispositions de la loi sont actuellement en vigueur (comme, par exemple, le plafonnement des frais d'agence, le prolongement de la trêve hivernale ou la réduction des délais de prescription applicables aux loyers impayés et aux charges), d'autres doivent encore attendre des décrets d'application pour devenir effectives.

L'application de certaines dispositions de la loi est par ailleurs différée dans le temps.

Encadrement des loyers

Dans le droit fil des dernières mesures, la loi Alur prévoit de mettre en place un observatoire des loyers dans les zones "tendues" afin de fixer des plafonds géographiques. En cas de non-respect par le propriétaire, le locataire peut saisir la commission de conciliation.

À partir des données représentatives des loyers pratiqués produites par les observatoires des loyers, le préfet de département prendra chaque année un arrêté qui fixera, pour chaque catégorie de logement et par quartier, trois indicateurs de loyers :

  • un loyer médian de référence calculé à partir du « stock » de tous les loyers existants, ce qui le placera d'emblée très en-dessous du niveau auquel les logements sont aujourd'hui loués ou reloués dans la zone concernée
  • un loyer médian de référence majoré, dont le niveau sera fixé chaque année, par décret, sur chaque territoire et qui ne pourra excéder 20 % au-dessus du loyer médian de référence, ce qui créera l'intervalle de fixation libre des loyers
  • un loyer médian de référence minoré, inférieur de 30% au loyer médian. En deçà de ce niveau, le propriétaire pourra demander une réévaluation du loyer.

Paris

C'est à Paris que ces nouvelles règles d'encadrement des loyers seront appliquées en premier. Cet encadrement entre en vigueur à compter du 1er août 2015 dans la capitale. Les montants maximum ont été fixés par l'arrêté sur l'encadrement des loyers à Paris signé par le préfet de Paris et de l'Ile-de-France le 26 juin 2015. Par la suite, d'autres agglomérations pourront adopter ces mesures lorsqu'elles seront prêtes à les mettre en place.

Voir les zones Duflot d'encadrement des loyers.

Nouveaux contrats de bail

Le loyer hors charges fixé dans le contrat pour les nouvelles locations ou les relocations ne pourra excéder le loyer médian de référence majoré. Le loyer médian et le loyer médian majoré devront figurer dans le bail, pour l'information du locataire.

Complément de loyer exceptionnel

Pour certains logements présentant des caractéristiques exceptionnelles qu'il faudra justifier dans le bail (grande terrasse, hauteur sous plafond exceptionnelle), le contrat pourra déroger à ce plafond en imputant au loyer un complément de loyer exceptionnel.

Dans ce cas, le locataire disposera, dans les 3 mois suivant la signature du bail, de la possibilité de demander une diminution ou une annulation de ce complément de loyer. Cette demande comprendra nécessairement, en premier lieu, une phase amiable formalisée par une tentative de conciliation. Une fois ces démarches effectuées et en cas d'échec de la phase amiable, la demande du locataire peut être portée devant le juge qui déterminera, le cas échéant, la diminution du complément de loyer.

Renouvellement de bail

Lors du renouvellement d'un bail en cours, si le locataire habite un logement situé dans une zone concernée par le dispositif et dont le loyer est supérieur au loyer médian majoré, il pourra entreprendre un recours en diminution du loyer dès lors que le loyer est supérieur au loyer médian de référence majoré.

Est également créé, a contrario, la faculté pour le bailleur d'introduire un recours en réévaluation du loyer si le loyer jusqu'alors appliqué est inférieur au loyer médian de référence minoré, avec une possibilité d'étalement de la hausse pour le locataire.

Le locataire ou le propriétaire devra exprimer son souhait de voir évoluer le loyer à son cocontractant au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail.

En cas de désaccord entre les parties sur ce réajustement, il est prévu une procédure amiable de règlement du litige devant de la commission départementale de conciliation. Ensuite, en cas d'échec de la procédure de conciliation, il sera possible de saisir le juge.

Voir aussi : l'encadrement des loyers

Délai de préavis

La loi Alur instaure de nouveaux cas permettant au locataire de bénéficier d'une réduction (de 3 mois à 1 mois) de son délai de préavis pour quitter le logement.

Zone tendue

Dans les villes en zone tendue, le délai de préavis du locataire souhaitant résilier son bail est réduit à un mois, contre trois mois normalement. Ces zones tendues concernent les villes à forte demande de logements (Paris bien sûr, mais aussi beaucoup de villes moyennes de province) et dans lesquelles les propriétaires ont, a priori, peu de difficultés pour retrouver un locataire après le départ du précédent. Pour en savoir plus, voir zone tendue et préavis d'un mois.

Jusqu'au 8 août 2015, cette nouvelle règle ne concernait que les contrats de bail signés à compter du 27 mars 2014. Les baux signés avant cette date n'étaient donc pas concernés. Mais la loi Macron d'août 2015 a supprimé cette distinction : désormais, la réduction du délai de préavis est applicable pour tous les logements situés en zone tendue, quelle que soit la date de signature du contrat de location.

Handicapés

La loi permet désormais aussi aux personnes qui touchent l'AAH de bénéficier du délai de préavis réduit à un mois.

Santé

Toutes les personnes dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile peuvent également bénéficier d'une réduction de leur délai de préavis pour quitter leur logement.

Contrat de bail type

La loi Alur prévoit l'instauration d'un modèle de contrat de location type. Les contrats de bail nouvellement rédigés devront obligatoirement respecter le contenu de ce modèle. Pour autant, il sera toujours possible de rajouter certaines clauses à ce modèle-type. Pour en savoir plus, voir le modèle de contrat de location type qui entre en vigueur à partir du 1er août 2015.

Notice d'information

La loi Alur instaure également une notice d'information obligatoire à remettre au locataire lors de la conclusion du contrat de bail. Elle doit être annexée au contrat de location. Destinée à mieux informer les locataires et les bailleurs sur leurs droits et leurs obligations respectifs, cette notice figure au sein de l'arrêté du 29 mai 2015. Elle peut être téléchargée en ligne gratuitement : Télécharger Location - Notice d'information type.

Le support et le format de cette notice d'information sont libres.

Justificatifs des revenus

La loi a également instauré une liste exhaustive des documents qu'un propriétaire peut exiger dans un dossier de location. Cette mesure est applicable depuis la parution du décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution. Cette liste peut être consultée ici : location : les pièces à fournir par le locataire.

Garantie universelle des loyers

La loi Alur prévoyait de créer une garantie universelle des loyers (GUL) pour l'ensemble du parc privé (location nue et meublée) et des bailleurs (particuliers et personnes morales). Son financement devrait résulter du prélèvement d'un pourcentage du loyer, de l'ordre de 1 ou 2 % de son montant, payé de façon égale par le propriétaire et le locataire.

Cette garantie universelle des loyers était à l'origine destinée à remplacer le cautionnement d'ici au 1er janvier 2016. Mais la GUL a finalement été abandonnée. Elle a été remplacée par un dispositif financé par Action logement (ex 1% Logement) : la garantie Visal contre les loyers impayés, destinée aux salariés jeunes ou précaires dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond.

Pénalités de retard de loyer

La loi dispose que le propriétaire et le locataire ont la possibilité de prévoir dans le contrat de bail que les retards de loyers pourront donner lieu au paiement de pénalités de retard pouvant aller jusqu'à 30 % du montant du loyer.

Restitution du dépôt de garantie

La loi prévoit actuellement un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés pour que le propriétaire restitue le dépôt de garantie versé par le locataire. La loi Alur prévoit de réduire ce délai à un mois dès lors que l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. A défaut de restitution dans les délais légaux, le propriétaire pourrait subir une pénalité de 10 % du montant du dépôt de garantie par mois de retard.

Frais d'agence

Quand un agent immobilier intervient lors de la location d'un bien, le montant de ses honoraires se trouve désormais mieux encadré (voir ainsi les règles de calcul des frais d'agence en cas de location). Depuis le 15 septembre 2014, le montant des frais d'agence est en effet plafonné par décret. La réglementation fixe désormais une limite maximale de prix fixée à partir de la surface habitable du logement loué. Voir ainsi les plafonds des frais d'agence pour plus d'informations sur les nouvelles règles de calcul applicables.

En outre, le locataire ne doit payer que sa part des frais de rédaction du bail, de visite du logement, de constitution de dossier et de l'état des lieux. Ces coûts seront partagés par moitié entre locataire et bailleur.

Délais de prescription

La loi a modifié les délais de prescription applicables en matière de paiement des loyers impayés ou des charges. Alors qu'auparavant, le délai pour réclamer ces sommes était fixé à 5 ans, il est désormais réduit à 3 ans. En outre, le délai passe à 1 an en ce qui concerne la réévaluation annuelle du loyer en fonction de l'IRL.

Trêve hivernale

La trêve hivernale, pendant laquelle les locataires faisant l'objet d'une mesure d'expulsion ne peuvent pas être expulsés d'un logement, était auparavant fixée chaque année du 1er novembre au 15 mars. La loi Alur a prolongé cette durée annuelle jusqu'au 31 mars.

Réforme des agents immobiliers

La formation des agents immobiliers serait renforcée avec la création d'un conseil national de la gestion immobilière et la rédaction d'un code de déontologie.

Marchands de listes

Depuis longtemps dans le viseur des pouvoirs publics, souvent à juste titre, les "marchands de liste" seront soumis à des obligations supplémentaires. Ils devront notamment détenir un mandat exclusif sur les biens qu'ils proposent à leurs clients.

Syndics de copropriété

La loi instaure désormais un contrat de syndic type dont le contenu a été fixé par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. Ce nouveau modèle est applicable aux contrats de syndic signés ou renouvelés à compter du 1er juillet 2015.

Ce texte renforce également l'encadrement des honoraires des syndics. La liste des frais particuliers facturés en supplément du forfait annuel est fixée dans l'annexe 2 du décret. Toutes les autres prestations ne figurant pas dans cette liste sont réputées « de gestion courante » et ne peuvent faire l'objet d'une facturation supplémentaire en dehors du forfait annuel. Voir ainsi honoraires du syndic : la nouvelle réglementation.

En outre, l'ouverture d'un compte séparé au nom de la copropriété sera obligatoire.

Enfin, à partir du 1er avril 2016, les locataires doivent être informés par le syndic des décisions prises lors des AG de copropriété.



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Publié par ericRg. - Dernière mise à jour par Matthieu-B
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