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Préavis de location : résiliation du bail

Août 2015

Le locataire qui résilie le bail de location doit respecter un préavis de trois mois. Ce préavis de départ peut être réduit à un mois dans certains cas. La résiliation du bail par le propriétaire est, quant à elle, soumise à un délai de préavis de six mois.

Voici les règles à jour de la loi Alur de 2014 puis de la loi Macron de 2015.


Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net



Précision : ces règles ne s'appliquent qu'aux locations nues de logements à usage de résidence principale (soumises à la loi du 6 juillet 1989). Et non pas donc à la location de résidence secondaire, et encore moins au bail commercial.

Préavis du locataire

En principe, le locataire peut quitter une maison ou un appartement à tout moment à condition de respecter un délai de préavis de trois mois. Mais cette durée peut être réduite soit en cas d'accord entre le locataire et le propriétaire (cf. l'accord du propriétaire pour la réduction du préavis), soit lorsque le locataire se trouve dans l'un des cas permettant de réduire le préavis à un mois.

Préavis d'un mois

Dans certains cas, le préavis que doit respecter le locataire peut être réduit à un mois. Voici la liste des situations dans lesquelles le préavis passe de 3 mois à 1 mois.

Perte involontaire d'emploi

Le préavis réduit à un mois est accordé quand le locataire perd son emploi indépendamment de sa volonté, c'est-à-dire quand il fait l'objet d'un licenciement ou en cas de rupture conventionnelle.

En revanche, l'arrivée en fin de droits au chômage ne permet pas de bénéficier du délai de préavis d'un mois.

Ce cas ne concerne donc pas les départs à la retraite, ni les démissions. Mais la Cour de cassation a autorisé le préavis réduit pour les non-renouvellements de CDD (8/12/99, pourvoi n° 98-10206).

Ce droit au préavis réduit n'est pas accordé non plus aux non-salariés et travailleurs indépendants qui mettent un terme à leur activité professionnelle (Cour de cassation, 16/3/94)
Sur le cas de la rupture conventionnelle, voir Location : préavis réduit et rupture conventionnelle.

Mutation professionnelle

Quand le locataire fait l'objet d'une mutation professionnelle, il peut bénéficier du préavis réduit à un mois.

Aucune condition d'éloignement géographique n'est en principe exigée. De même, la mutation peut tout-à-fait avoir été sollicitée par le salarié lui-même. D'après la Cour de cassation, le préavis réduit est également admis pour les salariés qui changent de résidence principale pour suivre leur entreprise (9/3/2004).

Reprise d'emploi

Le locataire embauché dans une entreprise, après avoir perdu son précédent emploi, peut résilier le bail avec un préavis d'un mois.

Premier emploi

Le préavis d'un mois est accordé quand le locataire entre dans la vie active et trouve un premier emploi.

RSA

Le bénéfice du préavis réduit à un mois est accordé aux locataires qui perçoivent le RSA.

Ils doivent bénéficier officiellement de cette allocation. Le fait de respecter les conditions de ressources ne suffit pas.

Allocation aux adultes handicapés

Les titulaires de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) bénéficient également du préavis réduit à un mois.

Etat de santé

Les locataires dont l'état de santé exige un déménagement rapide peuvent également avoir droit au préavis réduit sous réserve de produire un certificat médical justifiant un changement de domicile. Attention : la réduction du délai de préavis de 3 mois à 1 mois ne s'applique pas en cas de simple fatigue physique ou psychique, et ce même si celle-ci a été constatée par un médecin.

Depuis les lois Alur et Macron, il n'existe plus de condition d'âge minimale (auparavant fixée à 60 ans).

Pacs et mariage

Les conjoints mariés et les partenaires pacsés sont légalement cotitulaires du bail. Il suffit donc que l'un d'eux réponde aux conditions ci-dessus pour que le préavis soit réduit à un mois.

Zone tendue

La loi Alur instaure un préavis réduit à un mois en faveur des locataires dont le logement est situé dans une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements ("zone tendue"). La liste des communes concernées par le préavis d'un mois est téléchargeable en ligne : voir la liste des villes en zone tendue.

Avant la loi Macron, cette mesure ne concernait que les baux signés depuis le 27 mars 2014. Depuis le 8 août 2015, toutes les locations situées en zone tendue sont concernées quelle que soit la date de signature du contrat de location.

Pour en savoir plus sur les conditions applicables, vous pouvez consulter notre fiche zone tendue et préavis d'un mois (loi Alur).

Attribution d'un HLM

Lorsque le locataire d'un logement du parc privé se voit attribuer un logement social, son préavis est également réduit à un mois.

Il en est de même si le locataire d'un logement du parc social change de logement tout en restant dans le parc social, mais seulement si le nouveau logement appartient au même bailleur social. Si le bailleur est différent, le délai de préavis est de 2 mois.

Demande de réduction

Lorsque le locataire n'entre pas dans une de ces catégories, il a toujours la possibilité de demander une réduction du délai de préavis au propriétaire. Ce dernier est alors libre d'accepter ou non cette demande.

Modèle de courrier

Pour adresser son courrier, le locataire peut s'inspirer de notre modèle de lettre de congé pour une location. S'il bénéficie du préavis réduit, il peut utiliser le modèle de préavis réduit à 1 mois. La lettre doit être adressée en recommandé avec accusé de réception (AR) ou remise en main propre contre émargement ou récepissé. Le point de départ du délai de préavis de trois ou un mois court à compter de la date de réception du courrier par le propriétaire.

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Départ sans préavis

Il est parfois possible de quitter un logement en location sans préavis même sans l'accord du propriétaire. Les tribunaux accordent dans certains cas une dispense de préavis au locataire lorsque le logement qu'il occupe est insalubre ou indécent. Les situations sont jugées au cas par cas. Parmi les logements justifiant un départ sans préavis figurent par exemple les habitations subissant une très forte humidité causant ses problèmes de santé aux occupants, celles dont l'installation électrique met en danger le locataire ou celles n'étant pas alimentées en eau pendant une certaine durée.

Un locataire qui souhaite quitter un logement sans préavis doit dans tous les cas rassembler le maximum de preuves sur l'état du logement. Exemples : un constat d'huissier, des certificats médiaux, un état des lieux ou encore les copies des demandes adressées au propriétaire pour que des travaux soient accomplis.

L'absence de préavis ne dispense par le locataire de prévenir le propriétaire. Pour ce faire, il doit lui adresser une lettre de congé envoyée en recommandé avec accusé de réception et dans laquelle il doit notamment mentionner les raisons de son départ et joindre l'ensemble des pièces dont il dispose pour apprécier l'état du logement.

Préavis du propriétaire

Le propriétaire peut quant à lui résilier le bail à l'échéance sous certaines conditions. Mais, dans tous les cas, il doit respecter un préavis de six mois. Voir Résiliation du bail par le propriétaire.

Voir aussi


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Publié par ericRg. - Dernière mise à jour par Matthieu-B
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