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Remboursement de la caution (location)

Septembre 2015

Le remboursement du dépôt de garantie (improprement appelé "caution") en fin de bail est souvent une source de litiges entre le locataire partant et le propriétaire. En pratique, il constitue en effet une cause fréquente d'abus. Le point sur les droits respectifs de chacun pour prévenir les litiges.


Réparations locatives

Le locataire doit maintenir le logement en bon état d'entretien et prendre à sa charge les travaux et réparations locatives. dans l'appartement ou la maison loué(e).

Si l'état des lieux de sortie démontre que le locataire n'a pas fait face à ses obligations, le propriétaire peut prélever le montant des travaux de remise en état et des réparations sur le dépôt de garantie.

Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


Justificatifs

Le montant des travaux mis à la charge du locataire doit toutefois être prouvé par des justificatifs. Les tribunaux admettant la production de devis, le bailleur n'est pas obligé de fournir des factures acquittées. Il n'est même pas obligé de faire réellement réaliser les travaux en question. Il lui suffit de prouver la réalité du préjudice qu'il a subi du fait de la défaillance du locataire.

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Délai de remboursement

La loi Alur de mars 2014 a modifié les règles applicables au délai de remboursement du dépôt de garantie. Deux situations doivent désormais être distinguées.

  • Si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai d'un mois à compter du jour de la remise des clés.
  • Dans le cas inverse (dégradations, travaux à effectuer...), le délai de restitution est fixé à 2 mois.

Jusqu'en août 2015, il existait une différence de régime entre les contrats de bail signés avant ou après le 27 mars 2014 : ceux signés avant cette date se voyait nécessairement appliquer le délai de deux mois. La loi Macron a aboli cette distinction. Les règles ci-dessus sont donc applicables à tous les contrats de location quelle que soit leur date de signature.

Retard

En cas de retard pour renvoyer la caution, le propriétaire s'expose à des pénalités. Le propriétaire doit ainsi payer, en plus du montant du dépôt de garantie dû, une pénalité égale à 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard.

Demande de restitution

La règle du délai de restitution du dépôt de garantie n'est parfois pas respectée en pratique, le propriétaire tardant à remettre la somme qu'il doit. Voici la procédure à suivre pour demander le paiement du dépôt de garantie.

Courrier

En cas de retard, le locataire doit adresser un courrier au bailleur afin de lui demander la remise du dépôt de garantie. Pour un exemple de courrier, voir Modèle de lettre : demande de restitution de la caution. Cette lettre doit être adressée au propriétaire en recommandé avec accusé de réception.

Conciliation

Si le bailleur refuse toujours de rendre la caution, le locataire a alors la possibilité de saisir la commission de conciliation afin de tenter de résoudre le litige à l'amiable.

Tribunal

Si le locataire n'a toujours pas obtenu le retour de son dépôt de garantie malgré ses démarches, il n'a pas d'autres choix que d'agir en justice. Pour ce faire, il doit agir devant le juge de proximité. Si le litige porte sur une somme supérieur ou égale à 4000 euros, le locataire doit agir devant le tribunal d'instance.

Loyers impayés

Le dépôt de garantie servant en partie à garantir le paiement des loyers, il est normal que le propriétaire-bailleur déduise du remboursement les éventuels arriérés de loyer et charges. Une règle qui, en pratique, a fait naître certains abus.

Il arrive ainsi fréquemment que le locataire ayant versé un dépôt de garantie et qui quitte le logement ne paye pas son dernier mois de loyer, en estimant ainsi que son dernier loyer sera payé sur le montant du dépôt de garantie. Il s'agit d'une pratique abusive, puisque le locataire a l'obligation de payer son dernier mois de loyer même lorsqu'un dépôt de garantie a été versé. Cette pratique n'empêche pas le propriétaire d'agir en justice contre le locataire afin d'obtenir des dommages-intérêts.


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Publié par ericRg. - Dernière mise à jour par Matthieu-B
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