Plus-values immobilières : TVA et calcul de la plus-value

Décembre 2016


Lors de la cession d'un bien immobilier, les vendeurs ont parfois du mal à bien identifier les mécanismes fiscaux liés d'une part à l'éventuelle TVA et d'autre part à l'éventuelle plus-value. Il faut rappeler que :

  • Les particuliers qui revendent un logement doivent, dans certains cas, payer un impôt sur la plus-value immobilière réalisée.
  • Les cessions de biens immobilier sont, dans certains cas, soumises non pas aux droits d'enregistrement classiques (droit de mutation à titre onéreux) mais à la TVA.

La TVA sur les ventes immobilières

Les cas d'imposition à la TVA

S'il a acheté le logement en immeuble à construire (VEFA), le propriétaire du bien a payé la TVA. Conséquence : la revente est soumise à la TVA si elle a lieu moins de cinq ans après l'achat. Voir Immeubles neufs : TVA et droits d'enregistrement

Le calcul de la TVA

Quand un particulier achète un logement en VEFA à un promoteur, le prix versé à ce dernier comprend la TVA au taux généralement de 20%. S'il paye, par exemple, 120 000 euros, le promoteur reversera 20 000 euros au Trésor.

Quand la revente est soumise à la TVA, le prix payé par l'acheteur la TVA au taux généralement de 20%. Si le prix est, par exemple, de 120 000 euros, le vendeur reversera 20 000 euros au Trésor, moins le montant de la TVA payé lors de l'achat précédent.

L'impôt sur les plus-values immobilières

Les ventes de la résidence principale sont dans tous les cas exonérées d'impôt sur les plus-values. Quand la plus-value est imposable, elle est réduite d'un abattement par année de détention au-delà de la cinquième. Voir L'imposition des plus-values immobilières

Calcul de l'impôt sur les plus-values immobilières

Quand elle est imposable, la plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Voir Plus-values immobilières : calcul de l'impôt

  • Le prix d'acquisition est majoré des frais et droits payés lors de l'achat. Ce qui réduit donc le montant de la plus-value. Le vendeur concerné a le choix entre deux solutions : soit ajouter un forfait de 7,5% du prix d'achat, soit ajouter les frais et droits réels.

Exemple de calcul de la TVA

M. Martin achète un logement en VEFA au prix TTC de 120 000 euros. Il a donc payé au promoteur 20 000 euros de TVA.
La formule de calcul est la suivante : prix HT + 20% du prix HT = prix TTC. Donc le prix HT est égal à "prix TTC/1,20" et la TVA est égale à "(prix TTC/1,20) x 0,20".

Il revend le logement 240 000 euros à M. Dupond, soit 200 000 + 40 000 de TVA.

M. Martin versera au Trésor 40 000 - 20 000 = 20 000 euros.


A voir également :

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