Bonsoir,

Attention la loi Carrez concernant la superficie des appartements concerne uniquement les ventes de ces biens, (promesse et acte définitif), il faut bien sûr éviter de la transposer aux contrats de bail.

La Loi carrez est obligatoire pour les biens en copropriété
tandis que l'on parle de surface habitable pour les biens , non soumis à la loi carrez c'est à dire en non copropriété.
Voila.

vous avez raison : même s'il n'y avait pas d'obligation, le fait qu'il mentionne la superficie implique qu'elle soit juste. l'annonce d'une caractéristique erronée amène à tromperie.
Tout ce qu'écrit le bailleur lui est opposable.

Par contre ne cherchez pas de lien avec un quelconque texte sur la superficie, il ne s'appliquerait pas et dédouanerait le bailleur de responsabilité (puisque n'ayant aucune obligation).
Il faut au contraire écarter le sujet et ramener le débat sur le contexte de la tromperie (lois de protection du consommateur. un juriste saura trouver les articles concernés)

Ce n'est pas de votre faute s'il s'est trompé, par contre le dol est réel et demande compensation.
C'est plus volontiers cette piste que vous devez explorer : Quel est le référent pour le prix demandé.
Si le bailleur n'avait pas précisé la surface, l'unité pour le prix est : l'appartement.
En précisant la surface l'unité est le m²
Pour vous, il s'agit d'affirmer que si vous avez pris cet appartement c'est pour sa superficie de 50m² et donc un prix au m² de 8.60€.
Or le produit fourni n'est pas au même prix.

La meilleure preuve est que la loi a changé en se basant précisément la dessus. (loi boutin)

C'est bien ça :

la mention d'un quelconque élément est constitutif du contrat et tout élément de contrat est opposable au rédacteur. (le fait que ce soit écrit l'engage)

En l'espèce le contrat précise :
caractéristique 1 : xyz
caractéristique 2 : abc
caractéristique 3 : 50m²
caractéristique 4 : frh
etc

caractéristique 3 du contrat non respectée = le contrat est nul (une des caractéristiques du contrat ne correspond pas au produit ou à la prestation fournie).

Ne liez pas ça à la notion de bail ou aux obligations liées au bail. le propriétaire à respecté ses obligations en "désignant" les locaux.

En persistant à vouloir lier votre démarche à la notion de bail, vous vous exposez à ce que le bail soit corrigé et validé sans cette mention sans aucune correction de loyer ou compensation.

Préférez la notion de "contrat" conclu entre 2 parties dont l'une à volontairement (dol) trompé l'autre.

1- Ce qu'il "pense" ne vous concerne pas: votre seule préoccupation : les termes du contrat de bail qu'il a rédigé et notamment la mention qu'il a lui même porté à savoir 50m².

2- l'acte date de 1990 (avant la loi CARREZ ... s'il s'agissait d'une superficie Loi Carrez, votre propriétaire disposait d'un an à compter de la signature pour en contester la validité)

3- s'il s'est fait rouler ce n'est pas votre problème.

4- IL EST PLEINEMENT RESPONSABLE DE CE QU'IL ECRIT (et doit le vérifier ou faire vérifier si nécessaire)

5- lorsqu'il parle de 50m² dans l'acte cette superficie en question est-elle :
a) SHOB superficie hors oeuvre brute
b) SHON superficie hors oeuvre nette
c) SHAB superficie habitable
d) superficie loi Carrez
e) surface utile

Toutes ces superficies obéissent à des règles différentes et ont des OBJECTIFS INFORMATIFS différents.

il est probable que la superficie mentionnée dans l'acte notarié soit la SHON (c'est la superficie déclarative pour les impôts fonciers et la base de calcul pour le cadastre : surface totale de planchers construits y inclus la surface occupée par les murs, cloisons, loggias, terrasses non couvertes etc (en clair : les m² de béton) donc les 50m² sont vraisemblablement réels ...... en SHOB !!!).
Seul le vendeur aurait pu avoir intérêt à gonfler le chiffre (mais pas dans de telles proportions d'où la vraisemblance de la mention de la SHOB).
Le fait que l'acte soit authentifié par notaire est la moindre des choses ... pour autant le notaire authentifie la validité d'un acte passé entre 2 parties mais n'est pas en charge des caractéristiques techniques : le notaire n'est pas technicien de mesure et n'a pas à vérifier cette information : elle est sous la responsabilité des parties contractantes ou des hommes de l'art chargés d'en dresser constat.

Par contre, si votre propriétaire est irresponsable au point de ne pas vérifier les chiffres qu'il annonce ce n'est pas votre problème ... et ce ne doit pas le devenir.
Donc si le propriétaire veut à tout prix vous monter l'acte ... pourquoi pas ... mais c'est, au mieux, la preuve de son IRRESPONSABILITÉ ... jamais la preuve d'une surface !!!

Vous concernant :
Si un bail mentionne une superficie c'est la SHAB ... et c'est la seule qui doit vous intéresser.
(donc si l'acte mentionne 50m² sans préciser "superficie habitable" vous pourrez dire à votre propriétaire qu'il existe plusieurs superficies et que rien ne permet d'affirmer qu'il s'agit de la SHAB.)

Le fait qu'il soit crédible ou de bonne foi ou qu'il soit victime NE DOIT PAS ENTRER EN LIGNE DE COMPTE et ne remet pas en cause le fait que le contrat est vicié (caractéristique annoncée par le fournisseur non respectée).

Retenez une seule chose :

C'est LUI qui commet une erreur (il n'avait qu'a vérifier !) en écrivant 50m²

Ce n'est PAS A VOUS à payer SON erreur !

Votre seul interlocuteur est : LE BAILLEUR ... et certainement pas le vendeur précédent
(le propriétaire pourra s'il le souhaite tenter à son tour de se retourner contre lui ... mais ce n'est pas votre problème).
C'est bien lui qui, en tant que bailleur, a écrit 50m² ... pas l'oncle du concierge du voisin de la tante de la bicyclette à Jules (que vous ne voulez surtout pas connaitre !!!) : c'est donc au BAILLEUR juridiquement responsable, et exclusivement à lui, que vous vous adressez.

Restez sur votre sujet :
- Le bailleur (et lui seul) a écrit 50m² comme caractéristique du bien objet du contrat dont la contre partie est une somme d'argent (loyer).
- Il n'y a pas 50m² fournis.
- La contre partie financière ne peut être réclamée : Au restaurant vous ne payez pas le vin si on ne vous le sert pas, pour une voiture: vous ne payez pas l'option "climatisation" si elle n'y est pas ... la somme en contre partie d'un bien ou service est en LIEN DIRECT AVEC LES CARACTERISTIQUES du produit livré.

S'il existe un contrat, le bail en l'espèce, qui précise des caractéristiques et qu'elles ne sont pas livrées : le contrat est nul.

Donc :
Vous demandez :
- soit la restitution intégrale des sommes versées pour nullité du contrat.
- soit la révision du contrat et de la contre partie financière (loyer) en proportion de la caractéristique erronée AVEC EFFET RETROACTIF (celà va de soi : en effet, l'appartement n'a pas "soudainement rétréci" (auquel cas la réduction s'appliquerait à compter la date de "rétrécissement") mais c'est parce qu'il a toujours été comme ça et que vous demandez la restitution d'un trop versé proportionnel).

Dernière recommandation : ASSUREZ VOUS DE LA REALITE DE LA MESURE que vous annoncez !!!
Plusieurs raisons à celà pour la détermination d'une surface de plancher :
1- L'angle droit ne bout pas à 90° dans le bâtiment. (plutôt à 12,5° après le repas)
2- Un plan n'est jamais respecté au millimètre.
3- Les murs peuvent présenter des "fruits" (légère inclinaison ne permettant pas de considerer l'ensemble du plancher dans la surface retenue.
3- La méthodologie de mesure en considérant chaque pièce (même d'apparence rectangulaire) en surfaces complexes est de mise. Pour ce faire, les locaux doivent être vides et permettre la mesure AU SOL de toutes les cotes latérales, diagonales et transverses.
4- Le calcul de reconstitution des surfaces a son importance.
5- La connaissance des définitions des surfaces retenues ou exclues du calcul est impérative.

A votre disposition.

Faites simple :

la nature du contrat est : un bail locatif

même si elle n'était pas obligatoire (loi boutin) la simple mention d'une caractéristiique devient opposable à son rédacteur en l'espèce : la superficie.

pour un bail locatif, la seule superficie considérée est : la SHAB
(le fait que la nature de la superficie mentionnée ne soit pas précisée ne signifie pas qu'il s'agisse d'une autre - le fait que ce soit un bail signifie qu'il s'agit obligatoirement de la SHAB)

Le métré à faire est celui de la SHAB

Pour la nature des procédures et leurs qualifications, voyez avec un avocat qui vous conseillera utilement.
Il existe une notion de date de découverte du vice.

Si votre bailleur veut casser le bail, c'est qu'il sait qu'il s'est moqué de vous.
(vous êtes prioritaire sur la vente et pourrez retenir la somme lors du solde de vente)
Quoi qu'il en soit, ce contrat est vicié ou nul.

Le bail ne peut pas être cassé sans rien reverser. C'est ce qu'espère votre bailleur. il pense sans doute que si le bail s'arrête, il échappera aux poursuites et que les comptes s'arrêteront aussi. Il vendra ou relouera et on oublie tout !!! Ben voyons !
Le bail peut être cassé :
- pour nullité ce qui implique restitution intégrale des sommes versées (+ intérêts)
- pour vice ce qui implique restitution du trop versé proportionnel (+ intérêts).

Quoi qu'il en soit, tout commence par :
un relevé métré qui permettra :
1- de CHIFFRER le montant du préjudice en fonction de l'ancienneté du bail.
2- de demander la consignation des loyers dans l'attente de la procédure.

(a ce stade, le proprio n'encaissant plus rien doit proposer une négo)

Avant ce relevé et ce chiffrage on fait de la philo !

Cette surface "corrigée" est celle qui a engendrée (à peu de choses près) à la surface carrez. En effet, il s'agissait de décompter de la surface brute les éléments fonctionnels non mobiliers.

Par contre il semble que vous n'ayez pas tenu compte de certaines surfaces.
La surface habitable correspond à l'ensemble des superficies de planchers clos couverts dévolus à l'habitation (hors garage, parking etc).
La surface occupée par les éléments mobiliers (baignoire, meubles de cuisine, et de salle de bain, cumulus, etc) en font parties. (ces éléments sont par définition meubles et le fait qu'il soient devenus "immeubles par destination" n'y change rien)

Pour faire simple, il faut répondre à la question : puis-je y poser un meuble ou une chaise ?
c'est pourquoi ne sont pas comptabilisées les surfaces de murs, embrasures de portes et fenêtres, cloisons et plinthes (exemple : vous avez un meuble de 2m de largeur et la largeur de la pièce de mur à mur est de 2m ... pourtant ce meuble ne rentre pas !!! la largeur de plinthe à plinthe est de 1.98m ... voilà pourquoi !).
La baignoire peut être remplacée par une douche à l'italienne et : on peut y poser une chaise.

La méthode la plus simple consiste à mesurer l'intérieur de chaque pièce (la surface des murs cloisons et embrasures sera déjà déduite) de plinthe à plinthe et de rajouter la surface de chaque élément mobilier.
Un placard est une pièce et se mesure par l'intérieur

Les surfaces prises en compte doivent avoir une HSP (hauteur sous plafond) de minimum 1.80m. Pas de maxi

La surface corrigée est une vieille notion (1948). ne vous en préoccupez pas. (coefficients par pièce / notions de confort pour le calcul du loyer et références fiscales ... sans lien avec la SHAB)

33m² SHAB pour 50m² SHON ne semble pas incohérent, même si le ratio est un peu bas (0.66).

FAUX

Le fait que l'immeuble ou l'appartement soit soumis à telle ou telle loi ne concerne que le propriétaire et ses relations avec l'administration fiscale. Pas la relation bailleur-locataire !

Le bailleur est pénalement et civilement responsable de la prestation fournie au regard du contrat. Il est soumis aux lois au fur et à mesure de leurs parutions SANS LIEN avec son statut fiscal.
Par exemple : La loi SRU s'applique de fait quelque soit la date d'achat, de construction ou de signature du bail. Ses obligations en terme de sécurité évoluent avec les normes (si demain une norme prévoit la pose de d'appareillages TBTS 12V en salle de bain, votre propriétaire DOIT faire les travaux "sine die". Le fait que la date de signature soit antérieure à la parution ne le dédouane pas de ses obligations.)
De plus, la bailleur DOIT se tenir informé de l'évolution du contexte légal (ce qu'il ne semble pas faire) et adapter les prestations en conséquence.

Pour l'application du contrat au regard des caractéristiques précisées, il est civilement responsable de la fourniture.

Ne vous préoccupez pas de la surface "corrigée" qui est un élément fiscal de détermination du revenu locatif théorique.
Cette surface N'EST PAS la SHAB (surface habitable).
la SHAB est une mesure "physique" qui ne prend en compte aucun coef.

Si votre bailleur invoque quelque autre surface que la SHAB (qu'elle soit corrigée, SHON, SHOB, CARREZ, cadastrale, ou mesurée par le chat du voisin et agrémentée d'un surplus en fonction de la qualité des croquettes), renvoyez le dans les cordes !
Quelque soit la raison pour laquelle il a écrit 50m² ne vous concerne pas !
Ce qui vous concerne est : la SHAB est-elle de 50m² ?

Je répète :
1- Le bail est un contrat
2- Dans son contenu, toute caractéristique mentionnée dans le bail engage le bailleur
3- si une caractéristique telle que la surface est précisée dans la description du logement objet du contrat de bail (sans mention particulière) il s'agit OBLIGATOIREMENT de la SHAB (c'est la seule notion considérée informative pour le preneur c'est à dire vous).
4- cette caractéristique est opposable au fournisseur (bailleur).

Sa bonne foi n'est pas en cause (certains se trompent de bonne foi).
Quelque soit le document qu'il vous montre :
1- dans le document : cherchez la SHAB. Si elle n'est pas précisée, conseillez lui d'en faire usage dans un lieu ou il rentre rarement plus d'une personne à la fois et où le papier est en général en rouleau et sans valeur pour un bail !
2- ce document n'est pas annexé au bail ET NE PEUT ETRE PRIS EN CONSIDERATION !

Ce qui est en cause c'est ce qu'il écrit et dont il est responsable. Ce n'est pas vous qui vous êtes planté : c'est lui .... il est responsable de son erreur (la loi prévoit l'erreur : une erreur peut être corrigée en annulant l'action ou l'acte ou bien en corrigeant avec prise en compte de la période d'erreur) . Vous n'avez pas à payer SON erreur. Par contre vous concernant : vous avez été trompé par un contrat vicié (quel qu'en soit le motif ... que vous ne voulez pas connaitre) et demandez réparation.

Par contre s'il est possible de démontrer sa mauvaise foi (j'en doute) il s'agit de dol (manoeuvre dolosive ayant pour but de favoriser une partie au détriment de l'autre qui est donc lésé). Et là il ne s'agit plus de correction mais de REPRESSION puisque c'est un délit.)

Donc :
S'il est écrit blablabla ... 50m² ... blablabla dans un contrat de bail (sans préciser à quoi ce chiffre fait référence) ... et qu'il n'y a pas 50m² SHAB.
Le contrat est nul (vicié).

1- contrat annulé et restitution de l'intégralité des sommes versées + intérêts.
ou
2- révision du contrat avec effet rétroactif sur le trop versé + intérêts.


Vous n'avez aucune raison de vous en faire !
Votre bailleur est un ou un menteur ou voleur et il doit payer pour son erreur (volontaire ou non) !
gardez cette image en tête :
Au restaurant, figure au menu une formule Entrée + Plat + Fromage que vous commandez.
On vous sert l'entrée et le plat .... puis, à la place du fromage, on vous amène : l'addition.
Addition pour la formule complète évidement .... puisque le fromage était dans le plat ... (sur la pizza !)
Je pense que vous demanderez au restaurateur s'il ne vous prend pas pour un con !

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