Surface habitable ou loi Carrez ?
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Gémini
-
18 juin 2008 à 23:25
rimix56 Messages postés 2 Date d'inscription dimanche 13 février 2011 Statut Membre Dernière intervention 13 février 2011 - 13 févr. 2011 à 17:20
rimix56 Messages postés 2 Date d'inscription dimanche 13 février 2011 Statut Membre Dernière intervention 13 février 2011 - 13 févr. 2011 à 17:20
Bonjour tout l'monde,
J'ai signé il y a un mois un contrat pour la location d'un appartement. Sur le contrat, qui a été signé à l'agence immobilière, il est précisé que (je cite) « la surface habitable est de 43 m² ».
Or, quelque temps après, alors que l'emménagement est en train de se faire, un papier arrive et précise que selon la loi Carrez (surface dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètres, même si tout le monde le sait) la surface est de 36 m². Soit presque 20 % de moins que la surface déclarée sur le contrat.
Qui a raison ? L'agence est-elle en tort ?
Le terme « surface habitable » est-il trompe-l'œil, ou vraiment synonyme de « loi Carrez » ?!
J'ai signé il y a un mois un contrat pour la location d'un appartement. Sur le contrat, qui a été signé à l'agence immobilière, il est précisé que (je cite) « la surface habitable est de 43 m² ».
Or, quelque temps après, alors que l'emménagement est en train de se faire, un papier arrive et précise que selon la loi Carrez (surface dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètres, même si tout le monde le sait) la surface est de 36 m². Soit presque 20 % de moins que la surface déclarée sur le contrat.
Qui a raison ? L'agence est-elle en tort ?
Le terme « surface habitable » est-il trompe-l'œil, ou vraiment synonyme de « loi Carrez » ?!
A voir également:
- Loi carrez location
- Loi alur - Guide
- Loi elan - Guide
- Contrat de location entre particuliers gratuit à imprimer - Guide
- Ramonage obligatoire texte de loi - - Travaux-Construction
- Contrat location meublé pdf - Guide
17 réponses
annga
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19 juin 2008 à 00:32
19 juin 2008 à 00:32
>Accueil > Infos pratiques > Achat > logement ancien > avant-contrat de vente > garantie de superficie : loi Carrez
AC008 - Clauses de superficie dans l’avant-contrat d’un logement ancien
Dans l’avant-contrat de vente, une clause doit préciser la superficie de la partie privative du lot vendu située dans un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété.
Sont exclus de cette obligation : les caves, les garages, les emplacements de stationnement et les lots ou fractions de lots de moins de 8 m2.
La superficie de la partie privative à prendre en compte est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasure de portes et de fenêtres.
Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1.80 m.
L’absence de mention de la superficie du lot dans l’avant contrat peut entraîner la nullité de l’acte.
Si le vendeur, ayant omis de préciser la superficie dans l’avant contrat, l’indique dans l’acte de vente définitif, la vente ne sera pas susceptible d’être annulée.
Si la superficie réelle du lot est supérieure à celle inscrite dans l’acte, le vendeur ne peut pas réclamer un supplément de prix.
Si la superficie réelle du lot est inférieure de 5% au plus à celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur ne peut pas exiger une diminution du prix.
Si la superficie réelle du lot est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur a droit à une diminution du prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants.
L’acquéreur doit intenter l’action en diminution du prix auprès du TGI dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique de vente.
AC008 - Clauses de superficie dans l’avant-contrat d’un logement ancien
Dans l’avant-contrat de vente, une clause doit préciser la superficie de la partie privative du lot vendu située dans un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété.
Sont exclus de cette obligation : les caves, les garages, les emplacements de stationnement et les lots ou fractions de lots de moins de 8 m2.
La superficie de la partie privative à prendre en compte est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasure de portes et de fenêtres.
Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1.80 m.
L’absence de mention de la superficie du lot dans l’avant contrat peut entraîner la nullité de l’acte.
Si le vendeur, ayant omis de préciser la superficie dans l’avant contrat, l’indique dans l’acte de vente définitif, la vente ne sera pas susceptible d’être annulée.
Si la superficie réelle du lot est supérieure à celle inscrite dans l’acte, le vendeur ne peut pas réclamer un supplément de prix.
Si la superficie réelle du lot est inférieure de 5% au plus à celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur ne peut pas exiger une diminution du prix.
Si la superficie réelle du lot est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur a droit à une diminution du prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants.
L’acquéreur doit intenter l’action en diminution du prix auprès du TGI dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique de vente.
C'est incroyable le nombre de .... qu'on peut lire dans les forums !
La réponse est simplissime :
ce sont 2 NOTIONS différentes répondant à des définitions différentes. Donc non comparables ou assimilables.
La superficie de lot de COPROPRIETE (Carrez) est TOUJOURS adossée au REGLEMENT DE COPROPRIETE et fait appel à la NOTION de plancher (au sens de structure séparant deux niveaux) clos couvert : ici la superficie de caves, loggias, combles, etc (puisque clos couvert) fait partie de la superficie.
La superficie habitable fait appel à la NOTION de pièce de vie ou de service circonscrite au logement lui même et exclue les surfaces annexes de type loggia, cave, combles, etc. et s'applique à tout logement en copropriété ou non.
Si la question qui se pose est de savoir s'il convient de faire métrer par un expert : la réponse est OUI.
Pourquoi ?
-Les pièges sont nombreux et les mesures à prendre varient selon le contexte légal.
-Les techniques de mesures ont évolué et le relevé dont vous disposez peut être inexact.
-Un métrage est valable au jour de l'acte et pour le donneur d'ordre qui l'a commandé. il n'est pas cessible ou reproductible (lors de votre achat le vendeur à fourni un constat de superficie en son nom. quand vous revendez c'est en votre nom donc en vous engageant personnellement que vous communiquez l'information et vous ne pourrez vous retourner contre celui qui a établi le certificat initial ... votre seule protection est de faire établir un certificat par un expert.
-La superficie que vous indiquez (quel que soit le contexte : vente ou location, et quelque soit son appellation : habitable ou Carrez), vous est opposable donc passible de sanction par un tribunal et proportionnelle à la moindre mesure.
-Le coût d'un métrage est toujours inférieur au risque encouru.
Exemple ; erreur de 5 m² sur un logement de 70m² dont le prix est de 210000€ soit 3000€/m² : la sanction sera une révision de prix de 15000€ + frais de justice et d'avocats
Pour la location, le locataire peut invoquer une superficie erronée pour faire consigner les loyers et demander une révision de loyer qui est rétroactive puisque modifiant le contrat de bail ... les procédures sont longues et les locataires très protégés.
... la perte cumulé peut atteindre des sommes astronomiques comparativement au prix du métré qui vous couvre devant la justice ... s'il y a erreur ce n'est pas vous qui l'avez faite !
Mon conseil : ne jouez pas aux apprentis sorciers ... les experts effectuent de plus en plus en plus de prestations pour le compte d'acquéreurs ou de locataires en vue d'action en justice.
Faire appel à un expert vous couvre d'éventuelles poursuites : Il est formé, outillé et assuré pour ça !
Vous pouvez demander toute info complémentaire sur le site de l'association ONEDI : www.onedi.org (le site est en évolution mais le formulaire de demande fonctionne)
Espérant avoir contribué à dissiper quelques malentendus.
La réponse est simplissime :
ce sont 2 NOTIONS différentes répondant à des définitions différentes. Donc non comparables ou assimilables.
La superficie de lot de COPROPRIETE (Carrez) est TOUJOURS adossée au REGLEMENT DE COPROPRIETE et fait appel à la NOTION de plancher (au sens de structure séparant deux niveaux) clos couvert : ici la superficie de caves, loggias, combles, etc (puisque clos couvert) fait partie de la superficie.
La superficie habitable fait appel à la NOTION de pièce de vie ou de service circonscrite au logement lui même et exclue les surfaces annexes de type loggia, cave, combles, etc. et s'applique à tout logement en copropriété ou non.
Si la question qui se pose est de savoir s'il convient de faire métrer par un expert : la réponse est OUI.
Pourquoi ?
-Les pièges sont nombreux et les mesures à prendre varient selon le contexte légal.
-Les techniques de mesures ont évolué et le relevé dont vous disposez peut être inexact.
-Un métrage est valable au jour de l'acte et pour le donneur d'ordre qui l'a commandé. il n'est pas cessible ou reproductible (lors de votre achat le vendeur à fourni un constat de superficie en son nom. quand vous revendez c'est en votre nom donc en vous engageant personnellement que vous communiquez l'information et vous ne pourrez vous retourner contre celui qui a établi le certificat initial ... votre seule protection est de faire établir un certificat par un expert.
-La superficie que vous indiquez (quel que soit le contexte : vente ou location, et quelque soit son appellation : habitable ou Carrez), vous est opposable donc passible de sanction par un tribunal et proportionnelle à la moindre mesure.
-Le coût d'un métrage est toujours inférieur au risque encouru.
Exemple ; erreur de 5 m² sur un logement de 70m² dont le prix est de 210000€ soit 3000€/m² : la sanction sera une révision de prix de 15000€ + frais de justice et d'avocats
Pour la location, le locataire peut invoquer une superficie erronée pour faire consigner les loyers et demander une révision de loyer qui est rétroactive puisque modifiant le contrat de bail ... les procédures sont longues et les locataires très protégés.
... la perte cumulé peut atteindre des sommes astronomiques comparativement au prix du métré qui vous couvre devant la justice ... s'il y a erreur ce n'est pas vous qui l'avez faite !
Mon conseil : ne jouez pas aux apprentis sorciers ... les experts effectuent de plus en plus en plus de prestations pour le compte d'acquéreurs ou de locataires en vue d'action en justice.
Faire appel à un expert vous couvre d'éventuelles poursuites : Il est formé, outillé et assuré pour ça !
Vous pouvez demander toute info complémentaire sur le site de l'association ONEDI : www.onedi.org (le site est en évolution mais le formulaire de demande fonctionne)
Espérant avoir contribué à dissiper quelques malentendus.
@EXPERT au sujet de la différence entre la surface annoncée et la surface réelle (dans le cadre d'une location)
J'ai bien compris la démarche d'expertise que vous préconisez avant d'attaquer le bailleur et / ou l'agence, mais sur quelle base juridique s'il s'agit d'un bail de location antérieur à la Loi Boutin ? Avant cette loi aucune obligation pour le bailleur d'indiquer la surface de l'appartement.
Par contre, il existe quand même des parades juridiques par rapport à la publicité mensongère en application du code de la consommation, art. L.121-1, y compris pour les particuliers. En réponse au fait que lorsque le locataire signe le bail et signe l'état des lieux, il accepte la location de l'appartement telle que définie dans le bail, y compris la surface même si elle est erronée ou mensongère, ne pas oublier que tout contrat suppose un consentement mutuel qui ne peut être vicié par l'une ou l'autre des parties (articles 1108 et 1109 du code civil). Enfin, le fait d'avoir une surface annoncée supérieure à la surface réelle peut entraîner un préjudice du fait du paiement excessif d'impôts locaux.
En-dehors de ces cas de figure, quelle base juridique à votre avis permet d'attaquer le bailleur si le bail est antérieur à la Loi Boutin ?
Je suis d'autant plus intéressé par la question que j'occupe un F2 annoncé à 50m² alors qu'il n'en fait que 33. Et encore, dans les 33 je compte le coin cuisine (séparé de la pièce principale) et la salle de bain. En surface habitable je suis à 26,5m². Donc, j'envisage d'engager une procédure pour faire réviser le loyer à la baisse, y compris de manière rétroactive, mais à mon avis ce n'est pas gagné d'avance.
Si vous avez d'autres éléments de réponse, juridiques notamment, je suis preneur.
Merci.
J'ai bien compris la démarche d'expertise que vous préconisez avant d'attaquer le bailleur et / ou l'agence, mais sur quelle base juridique s'il s'agit d'un bail de location antérieur à la Loi Boutin ? Avant cette loi aucune obligation pour le bailleur d'indiquer la surface de l'appartement.
Par contre, il existe quand même des parades juridiques par rapport à la publicité mensongère en application du code de la consommation, art. L.121-1, y compris pour les particuliers. En réponse au fait que lorsque le locataire signe le bail et signe l'état des lieux, il accepte la location de l'appartement telle que définie dans le bail, y compris la surface même si elle est erronée ou mensongère, ne pas oublier que tout contrat suppose un consentement mutuel qui ne peut être vicié par l'une ou l'autre des parties (articles 1108 et 1109 du code civil). Enfin, le fait d'avoir une surface annoncée supérieure à la surface réelle peut entraîner un préjudice du fait du paiement excessif d'impôts locaux.
En-dehors de ces cas de figure, quelle base juridique à votre avis permet d'attaquer le bailleur si le bail est antérieur à la Loi Boutin ?
Je suis d'autant plus intéressé par la question que j'occupe un F2 annoncé à 50m² alors qu'il n'en fait que 33. Et encore, dans les 33 je compte le coin cuisine (séparé de la pièce principale) et la salle de bain. En surface habitable je suis à 26,5m². Donc, j'envisage d'engager une procédure pour faire réviser le loyer à la baisse, y compris de manière rétroactive, mais à mon avis ce n'est pas gagné d'avance.
Si vous avez d'autres éléments de réponse, juridiques notamment, je suis preneur.
Merci.
Effectivement, si la date de signature du bail est antérieure à la Loi Boutin ... peu de chance de faire réviser le loyer.
Quand à la publicité mensongère : avez vous conservé l'annonce c'est à dire le support pub. lui seul peut être mis en cause.
Les impots locaux sont calculés sur la base de la surface cadastrale brute et non de la SHAB donc sans incidence.
Issue possible : annulation de bail.
Tout commence par un relevé métré de votre F2 afin de déterminer :
1- la SHAB
2- la superficie Carrez (si le logement est en copro)
Rappel : elles sont différentes dans leurs définitions., même si le résultat peut parfois être identique.
Votre bail précise le bien loué par ses caractéristiques intrinsèques : adresse, étage, références cadastrales (section, parcelle, lot) etc. et bien sur sa superficie.
Si une caractéristique est différente c'est la preuve que le bien objet du bail n'est pas celui qui vous est fourni Exemple :
vous avez signé un bon de commande pour une :
1-Renault
2-Clio
3-Diesel
4-année modèle 2006
5- affichant 120650 kms au compteur.
6- intérieur beige
7- livraison le 20/07/2009
on vous livre :
1-Renault
2-Clio
3-Diesel
4-année modèle 2006
5- affichant 120650 kms au compteur.
6- intérieur gris
7- livraison le 20/07/2009
Le 20/07/2009, le produit livré n'est pas le produit commandé le bon de commande avec livraison au 20/07/2009 ne peut être honoré, le bon de commande est nul du fait du fournisseur.
Idem pour un logement :
si vous apportez la preuve (métrage par expert) qu'une des caractéristiques ne correspond pas au produit commandé (bail) du fait du fournisseur le bon de commande (bail) est nul.
Vous pouvez demander :
1- au bailleur de vous fournir un logement correspondant aux caractéristiques que vous avez commandé et de vous dédommager pour la période où le produit fourni ne correspondait pas au produit commandé (s'il s'est trompé ce n'est tout de même pas de votre faute !!!)
2- au juge d'annuler cet acte (bon de commande ou bail) et de vous rembourser les sommes versées pour un produit que vous n'avez pas commandé.
Bonne bourre !
Quand à la publicité mensongère : avez vous conservé l'annonce c'est à dire le support pub. lui seul peut être mis en cause.
Les impots locaux sont calculés sur la base de la surface cadastrale brute et non de la SHAB donc sans incidence.
Issue possible : annulation de bail.
Tout commence par un relevé métré de votre F2 afin de déterminer :
1- la SHAB
2- la superficie Carrez (si le logement est en copro)
Rappel : elles sont différentes dans leurs définitions., même si le résultat peut parfois être identique.
Votre bail précise le bien loué par ses caractéristiques intrinsèques : adresse, étage, références cadastrales (section, parcelle, lot) etc. et bien sur sa superficie.
Si une caractéristique est différente c'est la preuve que le bien objet du bail n'est pas celui qui vous est fourni Exemple :
vous avez signé un bon de commande pour une :
1-Renault
2-Clio
3-Diesel
4-année modèle 2006
5- affichant 120650 kms au compteur.
6- intérieur beige
7- livraison le 20/07/2009
on vous livre :
1-Renault
2-Clio
3-Diesel
4-année modèle 2006
5- affichant 120650 kms au compteur.
6- intérieur gris
7- livraison le 20/07/2009
Le 20/07/2009, le produit livré n'est pas le produit commandé le bon de commande avec livraison au 20/07/2009 ne peut être honoré, le bon de commande est nul du fait du fournisseur.
Idem pour un logement :
si vous apportez la preuve (métrage par expert) qu'une des caractéristiques ne correspond pas au produit commandé (bail) du fait du fournisseur le bon de commande (bail) est nul.
Vous pouvez demander :
1- au bailleur de vous fournir un logement correspondant aux caractéristiques que vous avez commandé et de vous dédommager pour la période où le produit fourni ne correspondait pas au produit commandé (s'il s'est trompé ce n'est tout de même pas de votre faute !!!)
2- au juge d'annuler cet acte (bon de commande ou bail) et de vous rembourser les sommes versées pour un produit que vous n'avez pas commandé.
Bonne bourre !
Merci pour les infos.
N'ayant pas conservé l'annonce, il ne me resterait que la demande de résiliation / résolution judiciaire du bail de location avec demande de dommages et intérêts. (à moins que mon propriétaire accepte un arrangement amiable. Pas évident certes mais j'aurai peut-être l'argument de la dangerosité de l'installation électrique à faire valoir après que le CONSUEL ait fait son diagnostic)
Pour que je sois sûr de ne pas tout mélanger, vous pourriez me refaire un petit topo sur les différents types de surfaces à prendre en compte dans le cadre d'une location d'appartement ? (sachant que sur mon bail il est juste fait mention de "superficie de 50m²" et la liste des pièces de l'appartement, dont cuisine et salle de bain.
Merci
N'ayant pas conservé l'annonce, il ne me resterait que la demande de résiliation / résolution judiciaire du bail de location avec demande de dommages et intérêts. (à moins que mon propriétaire accepte un arrangement amiable. Pas évident certes mais j'aurai peut-être l'argument de la dangerosité de l'installation électrique à faire valoir après que le CONSUEL ait fait son diagnostic)
Pour que je sois sûr de ne pas tout mélanger, vous pourriez me refaire un petit topo sur les différents types de surfaces à prendre en compte dans le cadre d'une location d'appartement ? (sachant que sur mon bail il est juste fait mention de "superficie de 50m²" et la liste des pièces de l'appartement, dont cuisine et salle de bain.
Merci
Ne vous amusez pas à faire le relevé par vous même :
1- il n'aurait que l'intérêt d'être contestable
2- un expert sait quoi et surtout comment mesurer (une pièce n'est jamais "carrée"), cet expert peut aussi faire un état de l'installation intérieure d'électricité portant sur les points de sécurité du bien loué.
Ainsi, la négo avec votre propriétaire (ou la décision du juge) sera rendue "à dire d'expert".
Au fait, dans quelle région êtes vous ?
1- il n'aurait que l'intérêt d'être contestable
2- un expert sait quoi et surtout comment mesurer (une pièce n'est jamais "carrée"), cet expert peut aussi faire un état de l'installation intérieure d'électricité portant sur les points de sécurité du bien loué.
Ainsi, la négo avec votre propriétaire (ou la décision du juge) sera rendue "à dire d'expert".
Au fait, dans quelle région êtes vous ?
Je suis à Rouen.
S'agissant du diagnostic électrique, j'ai déjà pris rdv pour ce mois-ci, avec un inspecteur du CONSUEL. L'avantage -de ce qu'on m'a dit- est que cet organisme est reconnu comme réellement compétent et indépendant, et que son diagnostic et l'estimation du coût des éventuels travaux à entreprendre ne sera pas taxé de surestimation. Le 2ème avantage est que c'est payable en 10 fois, ce qui n'est pas négligeable vu que ça coûte près de 200€.
Quant au diagnostic immobilier, je ne le ferai faire que si je me dirige vers une procédure judiciaire, ce qui n'est pas encore sûr. J'attends d'avoir discuté avec mon propriétaire pour savoir s'il accepte un arrangement à l'amiable, d'où l'intérêt du diagnostic électrique comme argument à faire valoir dans une éventuelle négociation.
Par rapport à la question du mesurage de la surface par un expert, sachant que sur mon bail la propriétaire a inscrit "superficie de 50m²" sans plus de précision si ce n'est les différentes pièces de l'appartement (incluant cuisine et salle de bains), quelle type de mesurage devrai-je demander à l'expert ? Surface habitable ? Autre ?
Merci
S'agissant du diagnostic électrique, j'ai déjà pris rdv pour ce mois-ci, avec un inspecteur du CONSUEL. L'avantage -de ce qu'on m'a dit- est que cet organisme est reconnu comme réellement compétent et indépendant, et que son diagnostic et l'estimation du coût des éventuels travaux à entreprendre ne sera pas taxé de surestimation. Le 2ème avantage est que c'est payable en 10 fois, ce qui n'est pas négligeable vu que ça coûte près de 200€.
Quant au diagnostic immobilier, je ne le ferai faire que si je me dirige vers une procédure judiciaire, ce qui n'est pas encore sûr. J'attends d'avoir discuté avec mon propriétaire pour savoir s'il accepte un arrangement à l'amiable, d'où l'intérêt du diagnostic électrique comme argument à faire valoir dans une éventuelle négociation.
Par rapport à la question du mesurage de la surface par un expert, sachant que sur mon bail la propriétaire a inscrit "superficie de 50m²" sans plus de précision si ce n'est les différentes pièces de l'appartement (incluant cuisine et salle de bains), quelle type de mesurage devrai-je demander à l'expert ? Surface habitable ? Autre ?
Merci
annga
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19 juin 2008 à 10:11
19 juin 2008 à 10:11
« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »
an fait carrez c'est pour une vente et surface habitable pour une location mais c'est la même chose, non?
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »
an fait carrez c'est pour une vente et surface habitable pour une location mais c'est la même chose, non?
La réponse à la question est : Quelle est la mesure physique et réelle de la surface habitable votre logement ?
Il n'y a pas de lien entre Carrez et Habitable.
Il semble manifeste que bailleur et agence s'en contrefoutent comme de leur première culotte au point de fournir n'importe quel papier ... pourvu que le loyer rentre !
Faites effectuer un relevé métré de votre surface habitable (puisqu'il s'agit d'un bail) par un (ou 2) expert compétent, outillé et assuré en conséquence et (si la superficie est différente de celle qui est communiquée, attaquez votre bailleur et l'agence en demandant en premier lieu :
- la consignation des loyers pendant la durée de la procédure (ça, ça fait mal !!!)
- une révision de loyer proportionnelle à la moindre mesure (avec la preuve de votre relevé d'expert) ...
... et, si comme vous le laissez penser les surfaces communiquées sont fantaisistes, vous obtiendrez sans problème -20% (si l'écart est vérifié) sur le montant du loyer avec effet rétroactif.
Vous pouvez demander les références d'experts agréés sur le site www.onedi.org (en cours d'évolution mais le formulaire de demande fonctionne)
Espérant vous être utile.
Il n'y a pas de lien entre Carrez et Habitable.
Il semble manifeste que bailleur et agence s'en contrefoutent comme de leur première culotte au point de fournir n'importe quel papier ... pourvu que le loyer rentre !
Faites effectuer un relevé métré de votre surface habitable (puisqu'il s'agit d'un bail) par un (ou 2) expert compétent, outillé et assuré en conséquence et (si la superficie est différente de celle qui est communiquée, attaquez votre bailleur et l'agence en demandant en premier lieu :
- la consignation des loyers pendant la durée de la procédure (ça, ça fait mal !!!)
- une révision de loyer proportionnelle à la moindre mesure (avec la preuve de votre relevé d'expert) ...
... et, si comme vous le laissez penser les surfaces communiquées sont fantaisistes, vous obtiendrez sans problème -20% (si l'écart est vérifié) sur le montant du loyer avec effet rétroactif.
Vous pouvez demander les références d'experts agréés sur le site www.onedi.org (en cours d'évolution mais le formulaire de demande fonctionne)
Espérant vous être utile.
tenez moi informé
@Expert
Bonjour
Tout d'abord merci pour toutes les infos que vous m'avez communiquées. Elles m'ont été utiles pour négocier un arrangement amiable avec mon propriétaire.
J'aurais une question de plus à vous poser, question un peu anecdotique qui n'est pas liée aux questions de surface mais pour laquelle je n'ai pas trouvé de réponse claire.
Récemment le syndic de mon immeuble a fait venir un technicien pour diagnostiquer un problème de fuite d'eau dans l'immeuble. J'avais été prévenu de sa visite mais je n'ai matériellement pas pu me libérer pour être présent ni trouver quelqu'un pour l'être à ma place. Résultat, le syndic devra faire revenir le technicien et il m'a été annoncé par courrier que je devrais payer cette intervention en raison de mon absence lors de la 1ère intervention. (a priori je pense que c'est mon propriétaire qui paiera cette nouvelle intervention qui me sera facturée ensuite)
A votre avis, le syndic et/ou mon propriétaire sont-ils fondés à me demander de payer cette nouvelle intervention ? Si oui sur quelle base ?
Merci par avance de votre réponse.
Bonjour
Tout d'abord merci pour toutes les infos que vous m'avez communiquées. Elles m'ont été utiles pour négocier un arrangement amiable avec mon propriétaire.
J'aurais une question de plus à vous poser, question un peu anecdotique qui n'est pas liée aux questions de surface mais pour laquelle je n'ai pas trouvé de réponse claire.
Récemment le syndic de mon immeuble a fait venir un technicien pour diagnostiquer un problème de fuite d'eau dans l'immeuble. J'avais été prévenu de sa visite mais je n'ai matériellement pas pu me libérer pour être présent ni trouver quelqu'un pour l'être à ma place. Résultat, le syndic devra faire revenir le technicien et il m'a été annoncé par courrier que je devrais payer cette intervention en raison de mon absence lors de la 1ère intervention. (a priori je pense que c'est mon propriétaire qui paiera cette nouvelle intervention qui me sera facturée ensuite)
A votre avis, le syndic et/ou mon propriétaire sont-ils fondés à me demander de payer cette nouvelle intervention ? Si oui sur quelle base ?
Merci par avance de votre réponse.
Bonjour,
Vous semblez être pro en la matière :-) Je suis en litige avec une agence immobilière qui m'a loué en novembre 2008 une maison. Je pense qu'il y a arnaque sur la surface.
En effet l'agence n'a pas indiqué la surface habitable sur le contrat de location en mètres carrés. Il est juste indiqué "villa F4". Or l'une des pièces a pour 90% une hauteur sous plafond inférieure à 1.80m.
1 - D'après la Loi Boutin, puis-je les attaquer sur l'omission de la surface habitable sur le contrat ?
2 - Par ailleurs une pièce peut-elle être considérée comme telle compte tenu de la hauteur sous plafond ?
Merci par avance pour votre aide.
Cordialement,
Boheme
Vous semblez être pro en la matière :-) Je suis en litige avec une agence immobilière qui m'a loué en novembre 2008 une maison. Je pense qu'il y a arnaque sur la surface.
En effet l'agence n'a pas indiqué la surface habitable sur le contrat de location en mètres carrés. Il est juste indiqué "villa F4". Or l'une des pièces a pour 90% une hauteur sous plafond inférieure à 1.80m.
1 - D'après la Loi Boutin, puis-je les attaquer sur l'omission de la surface habitable sur le contrat ?
2 - Par ailleurs une pièce peut-elle être considérée comme telle compte tenu de la hauteur sous plafond ?
Merci par avance pour votre aide.
Cordialement,
Boheme
Désolé d'avoir tardé à vous répondre.
Il faut voir votre contrat de bail :
Existe t-il une quelconque obligation contractuelle ? (bail, mention dans le bail de l'adhésion à un règlement intérieur dont vous avez connaissance, ...)
Ce cas de figure est-il explicitement prévu ?
si NON : c'est au proprio de se démerder (vous n'êtes ni son salarié ni son subordonné)
Il peut bien prendre rendez-vous avec qui il veut ... vous n'avez pas à payer.
Avez vous été prévenu par recommandé et si OUI, avez vous donné votre accord sur la date et la durée du rendez-vous ?
Ecrivez en recommandé à votre proprio et dites lui que vous ne vous opposez en rien aux démarches d'entretien mais que vous exigez d'être préalablement informé et que vous devez préalablement donner votre accord sur la date et la durée du rendez-vous.
Cordialement
Il faut voir votre contrat de bail :
Existe t-il une quelconque obligation contractuelle ? (bail, mention dans le bail de l'adhésion à un règlement intérieur dont vous avez connaissance, ...)
Ce cas de figure est-il explicitement prévu ?
si NON : c'est au proprio de se démerder (vous n'êtes ni son salarié ni son subordonné)
Il peut bien prendre rendez-vous avec qui il veut ... vous n'avez pas à payer.
Avez vous été prévenu par recommandé et si OUI, avez vous donné votre accord sur la date et la durée du rendez-vous ?
Ecrivez en recommandé à votre proprio et dites lui que vous ne vous opposez en rien aux démarches d'entretien mais que vous exigez d'être préalablement informé et que vous devez préalablement donner votre accord sur la date et la durée du rendez-vous.
Cordialement
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Dans un immeuble de copropriété, on calcul la Surface Privative d'un lot dîtes "Loi Carrez.
La Surface Habitable s'applique pour tout autre biens de type habitation.
Cependant les Surfaces Habitable ou Privatives sont souvent proches.
Cf Textes :
-> Surface Privative - Loi n° 96-1107 et Décret n° 97-532
-> Surface Habitable - article R. 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation
Concernant votre problème :
1) Voir si il y a différence entre les deux surfaces
2) Si Surface = Surface Privative et que votre Bail stipule un Prix de loyer au m²
Dans ce cas, vous pouvez estimé avoir été lésé et demandé diminution de votre loyer.
Espérant avoir répondu à votre question.
La Surface Habitable s'applique pour tout autre biens de type habitation.
Cependant les Surfaces Habitable ou Privatives sont souvent proches.
Cf Textes :
-> Surface Privative - Loi n° 96-1107 et Décret n° 97-532
-> Surface Habitable - article R. 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation
Concernant votre problème :
1) Voir si il y a différence entre les deux surfaces
2) Si Surface = Surface Privative et que votre Bail stipule un Prix de loyer au m²
Dans ce cas, vous pouvez estimé avoir été lésé et demandé diminution de votre loyer.
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rimix56
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13 février 2011
13 févr. 2011 à 17:20
13 févr. 2011 à 17:20
Bonjour j'ai un appartement dit t3. le souci est que sur le contrat de location il est noter que la surface ou volume habitable est de 60m², alor que sur le diagnostic de perfomrance energétique de l'agence il est noter Surface indicative 38m². J'ai moi meme mesuré l'appartement qui est sous des combles et prit en compte les 1.80m de heuteur minimum et arrive à ~38m². Je loue l'appartement 400€ depuis le 16 juillet 2010. Pour moi il y a tromperie de la proprietaire, Je pence allé voir l'agence pour leur en faire part mais je ne c'est pas quoi leur dire exactement... Je voudrais savoir est ce que je peut reclamer tous mes loyers depuis le debut de la location, de reviser le loyer, et ou si il y a recuperation de mes loyer, quitter la location sans preavi?
La Loi carrez est obligatoire pour les biens en copropriété
tandis que l'on parle de surface habitable pour les biens , non soumis à la loi carrez c'est à dire en non copropriété.
Voila.
tandis que l'on parle de surface habitable pour les biens , non soumis à la loi carrez c'est à dire en non copropriété.
Voila.
florinus
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dimanche 13 décembre 2009
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20 janvier 2020
20 avril 2010 à 10:51
20 avril 2010 à 10:51
Bonjour
Ma compagne et moi avons signé un bail de location pour un appartement de type P3 entièrement rénové, annoncée à une superficie habitable de 80 m², mais après calcul, il s'avère que l'appartement n'en fait qu'environ 66.
Nous avions accepter de prendre ce bien en location qui était au delà de nos limites financières en raison de la taille et que cela correspondait à nos projet (une superficie plus grande pour un agrandissement de la famille)
Le bail signé indique une superficie de 80m² environ. Mais le métrage n'a pas été encore fait et devrait se faire bientôt (j'attends toujours)
Que faire?
La loi Boutin permet-elle de demander compensation comme la loi Carrez le permet si la différence de superficie dépasse 5%?
Nous espérons bénéficier d'une diminution du loyer ainsi qu'une rectification du bail (pour les impôts locaux et l'assurance), mais rien n'oblige l'agence à agir ainsi pour le loyer (ou alors, je n'ai pas trouver la référence juridique ou réglementaire qui le précise).
Il s'agit alors de rentrer dans une étape de négociation. La faute relevant pleinement au bailleurs, nous allons si il le faut, menacer d'une procédure judiciaire.
Que faire si l'agence refuse de faire quoi que ce soit?
Que faire si l'agence rédige un nouveau bail et nous impose sa signature en ne changeant que la superficie mais pas le loyer?
Peut-elle nous y forcer?
Pouvons nous refuser de verser les loyers (ou alors les consigner) le temps que le problème se règle?
Je pensais aussi entrer en contact directement avec le propriétaire pour négocier avec lui sans passer par l'agence. Est ce possible?
Je vous remercie d'avance pour toute réponse pouvant m'aider.
Ma compagne et moi avons signé un bail de location pour un appartement de type P3 entièrement rénové, annoncée à une superficie habitable de 80 m², mais après calcul, il s'avère que l'appartement n'en fait qu'environ 66.
Nous avions accepter de prendre ce bien en location qui était au delà de nos limites financières en raison de la taille et que cela correspondait à nos projet (une superficie plus grande pour un agrandissement de la famille)
Le bail signé indique une superficie de 80m² environ. Mais le métrage n'a pas été encore fait et devrait se faire bientôt (j'attends toujours)
Que faire?
La loi Boutin permet-elle de demander compensation comme la loi Carrez le permet si la différence de superficie dépasse 5%?
Nous espérons bénéficier d'une diminution du loyer ainsi qu'une rectification du bail (pour les impôts locaux et l'assurance), mais rien n'oblige l'agence à agir ainsi pour le loyer (ou alors, je n'ai pas trouver la référence juridique ou réglementaire qui le précise).
Il s'agit alors de rentrer dans une étape de négociation. La faute relevant pleinement au bailleurs, nous allons si il le faut, menacer d'une procédure judiciaire.
Que faire si l'agence refuse de faire quoi que ce soit?
Que faire si l'agence rédige un nouveau bail et nous impose sa signature en ne changeant que la superficie mais pas le loyer?
Peut-elle nous y forcer?
Pouvons nous refuser de verser les loyers (ou alors les consigner) le temps que le problème se règle?
Je pensais aussi entrer en contact directement avec le propriétaire pour négocier avec lui sans passer par l'agence. Est ce possible?
Je vous remercie d'avance pour toute réponse pouvant m'aider.
Bonjour florinus
J'ai exactement le meme problème que toi.
Mon amie et moi avons signé un bail au mois d'avril pour une petite maison.
Dans ce bail il est précisé: surface habitable "environ 70m²"
En visitant le site pour la deuxième fois nous avons pris les mesures de toute les pièces de la maison.
Et à notre grande surprise le resultat est de 55m².
Nous n'avons pas encore les clef et l'état des lieu se fera le 1er juillet.
Après en avoir parlé à l'agence (relativement surprise), j'ai demandé un rabais sur le loyer .
"Impossible" fut la réponse de l'agence.
Nous nous retrouvons donc dans la meme situation que toi florinus.
Pourrais je avoir des réponses.
Ou suis je obliger de passer par un avocat spécialisé en droit immobilier.
En vous remerciant par avance.
J'ai exactement le meme problème que toi.
Mon amie et moi avons signé un bail au mois d'avril pour une petite maison.
Dans ce bail il est précisé: surface habitable "environ 70m²"
En visitant le site pour la deuxième fois nous avons pris les mesures de toute les pièces de la maison.
Et à notre grande surprise le resultat est de 55m².
Nous n'avons pas encore les clef et l'état des lieu se fera le 1er juillet.
Après en avoir parlé à l'agence (relativement surprise), j'ai demandé un rabais sur le loyer .
"Impossible" fut la réponse de l'agence.
Nous nous retrouvons donc dans la meme situation que toi florinus.
Pourrais je avoir des réponses.
Ou suis je obliger de passer par un avocat spécialisé en droit immobilier.
En vous remerciant par avance.
Bonsoir,
Attention la loi Carrez concernant la superficie des appartements concerne uniquement les ventes de ces biens, (promesse et acte définitif), il faut bien sûr éviter de la transposer aux contrats de bail.
Attention la loi Carrez concernant la superficie des appartements concerne uniquement les ventes de ces biens, (promesse et acte définitif), il faut bien sûr éviter de la transposer aux contrats de bail.
vous avez raison : même s'il n'y avait pas d'obligation, le fait qu'il mentionne la superficie implique qu'elle soit juste. l'annonce d'une caractéristique erronée amène à tromperie.
Tout ce qu'écrit le bailleur lui est opposable.
Par contre ne cherchez pas de lien avec un quelconque texte sur la superficie, il ne s'appliquerait pas et dédouanerait le bailleur de responsabilité (puisque n'ayant aucune obligation).
Il faut au contraire écarter le sujet et ramener le débat sur le contexte de la tromperie (lois de protection du consommateur. un juriste saura trouver les articles concernés)
Ce n'est pas de votre faute s'il s'est trompé, par contre le dol est réel et demande compensation.
C'est plus volontiers cette piste que vous devez explorer : Quel est le référent pour le prix demandé.
Si le bailleur n'avait pas précisé la surface, l'unité pour le prix est : l'appartement.
En précisant la surface l'unité est le m²
Pour vous, il s'agit d'affirmer que si vous avez pris cet appartement c'est pour sa superficie de 50m² et donc un prix au m² de 8.60€.
Or le produit fourni n'est pas au même prix.
La meilleure preuve est que la loi a changé en se basant précisément la dessus. (loi boutin)
Tout ce qu'écrit le bailleur lui est opposable.
Par contre ne cherchez pas de lien avec un quelconque texte sur la superficie, il ne s'appliquerait pas et dédouanerait le bailleur de responsabilité (puisque n'ayant aucune obligation).
Il faut au contraire écarter le sujet et ramener le débat sur le contexte de la tromperie (lois de protection du consommateur. un juriste saura trouver les articles concernés)
Ce n'est pas de votre faute s'il s'est trompé, par contre le dol est réel et demande compensation.
C'est plus volontiers cette piste que vous devez explorer : Quel est le référent pour le prix demandé.
Si le bailleur n'avait pas précisé la surface, l'unité pour le prix est : l'appartement.
En précisant la surface l'unité est le m²
Pour vous, il s'agit d'affirmer que si vous avez pris cet appartement c'est pour sa superficie de 50m² et donc un prix au m² de 8.60€.
Or le produit fourni n'est pas au même prix.
La meilleure preuve est que la loi a changé en se basant précisément la dessus. (loi boutin)
Ok je vois. Merci.
Si je vous ai posé cette question sur l'opposabilité de la superficie, c'est parce que j'ai lu sur un autre forum que cela n'était pas possible à cause du fait que la superficie ne faisait pas partie des éléments constitutifs du bail de location tels que définis par la loi du 6 juillet 1989. (je sais qu'on lit beaucoup de choses sur les forums mais la question est suffisamment pointue pour faire attention à tout)
J'ai bien compris qu'à votre avis il fallait avant insister sur le caractère de la tromperie plutôt que d'essayer de s'appuyer sur un texte relatif à la superficie qui n'existe pas avant la loi Boutin. Néanmoins, ayant regardé dans la loi du 6 juillet 1989 ce qui constituait les éléments obligatoires à mentionner dans le bail, l'article 3 de la loi précise que le contrat de location doit préciser " la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ;"
Dans mon cas, mon propriétaire a expressément indiqué "appartement de type F2 superficie 50m²" dans cette partie désignation des locaux et équipements privatifs. Je me suis donc demandé si de fait, tout ce qui était noté dans cette partie par le bailleur, y compris la superficie, devenait un élément constitutif du bail de location ?
Désolé de pinailler mais j'essaie de récupérer le maximum d'infos avant d'aller consulter un avocat.
Encore merci.
Si je vous ai posé cette question sur l'opposabilité de la superficie, c'est parce que j'ai lu sur un autre forum que cela n'était pas possible à cause du fait que la superficie ne faisait pas partie des éléments constitutifs du bail de location tels que définis par la loi du 6 juillet 1989. (je sais qu'on lit beaucoup de choses sur les forums mais la question est suffisamment pointue pour faire attention à tout)
J'ai bien compris qu'à votre avis il fallait avant insister sur le caractère de la tromperie plutôt que d'essayer de s'appuyer sur un texte relatif à la superficie qui n'existe pas avant la loi Boutin. Néanmoins, ayant regardé dans la loi du 6 juillet 1989 ce qui constituait les éléments obligatoires à mentionner dans le bail, l'article 3 de la loi précise que le contrat de location doit préciser " la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ;"
Dans mon cas, mon propriétaire a expressément indiqué "appartement de type F2 superficie 50m²" dans cette partie désignation des locaux et équipements privatifs. Je me suis donc demandé si de fait, tout ce qui était noté dans cette partie par le bailleur, y compris la superficie, devenait un élément constitutif du bail de location ?
Désolé de pinailler mais j'essaie de récupérer le maximum d'infos avant d'aller consulter un avocat.
Encore merci.
blux
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Jordan23
5 août 2009 à 11:00
5 août 2009 à 11:00
Salut,
un bail obéit quand même au code civil, notamment les articles 1134 et suivants. Donc tu t'es engagé par contrat à louer un appartement de n m². Il s'avère cependant que les termes du contrat ne sont pas respectés par l'autre partie, donc conflit.
Un avocat n'aura pas de peine à te démeler tout ça...
un bail obéit quand même au code civil, notamment les articles 1134 et suivants. Donc tu t'es engagé par contrat à louer un appartement de n m². Il s'avère cependant que les termes du contrat ne sont pas respectés par l'autre partie, donc conflit.
Un avocat n'aura pas de peine à te démeler tout ça...
Pour information, je pense que le texte à viser dans le cadre d'un dol (tromperie) est l'article L.213-1 du code de la consommation qui dispose ceci :
"Sera puni d'un emprisonnement de deux ans au plus et d'une amende de 37 500 euros au plus ou de l'une de ces deux peines seulement quiconque, qu'il soit ou non partie au contrat, aura trompé ou tenté de tromper le contractant, par quelque moyen ou procédé que ce soit, même par l'intermédiaire d'un tiers :
1° Soit sur la nature, l'espèce, l'origine, les qualités substantielles, la composition ou la teneur en principes utiles de toutes marchandises ;
2° Soit sur la quantité des choses livrées ou sur leur identité par la livraison d'une marchandise autre que la chose déterminée qui a fait l'objet du contrat ;
3° Soit sur l'aptitude à l'emploi, les risques inhérents à l'utilisation du produit, les contrôles effectués, les modes d'emploi ou les précautions à prendre."
Au final, en reprenant les infos que vous m'avez données, je pense que pour les personnes dans le même cas que moi, et il doit y en avoir beaucoup, il y a quand même des arguments juridiques à faire valoir, mais en se basant, comme vous l'avez dit, sur les éléments constitutifs du contrat pour que celui-ci soit valable (le consentement mutuel non-vicié notamment défini par les articles 1108 et 1109 -et aussi 1134 effectivement- du code civil relatifs à la validité des contrats) plutôt que sur les éléments légaux liés à la superficie elle-même qui n'existent pas avant 2009.
Le problème sera dans tous les cas de pouvoir démontrer que la tromperie est réelle, intentionnelle (condition du délit), et qu'elle aurait empêché de conclure le contrat si elle avait été découverte avant la signature. Pas si évident que ça à démontrer. Dans mon cas, avec 17m² d'écart (soit 33% de la superficie globale du F2, il sera difficile pour le propriétaire de prétendre avoir commis une simple erreur, même si l'erreur aussi peut entraîner la nullité du contrat)
Bon courage à tous ceux qui sont concernés et merci pour toutes les réponses.
"Sera puni d'un emprisonnement de deux ans au plus et d'une amende de 37 500 euros au plus ou de l'une de ces deux peines seulement quiconque, qu'il soit ou non partie au contrat, aura trompé ou tenté de tromper le contractant, par quelque moyen ou procédé que ce soit, même par l'intermédiaire d'un tiers :
1° Soit sur la nature, l'espèce, l'origine, les qualités substantielles, la composition ou la teneur en principes utiles de toutes marchandises ;
2° Soit sur la quantité des choses livrées ou sur leur identité par la livraison d'une marchandise autre que la chose déterminée qui a fait l'objet du contrat ;
3° Soit sur l'aptitude à l'emploi, les risques inhérents à l'utilisation du produit, les contrôles effectués, les modes d'emploi ou les précautions à prendre."
Au final, en reprenant les infos que vous m'avez données, je pense que pour les personnes dans le même cas que moi, et il doit y en avoir beaucoup, il y a quand même des arguments juridiques à faire valoir, mais en se basant, comme vous l'avez dit, sur les éléments constitutifs du contrat pour que celui-ci soit valable (le consentement mutuel non-vicié notamment défini par les articles 1108 et 1109 -et aussi 1134 effectivement- du code civil relatifs à la validité des contrats) plutôt que sur les éléments légaux liés à la superficie elle-même qui n'existent pas avant 2009.
Le problème sera dans tous les cas de pouvoir démontrer que la tromperie est réelle, intentionnelle (condition du délit), et qu'elle aurait empêché de conclure le contrat si elle avait été découverte avant la signature. Pas si évident que ça à démontrer. Dans mon cas, avec 17m² d'écart (soit 33% de la superficie globale du F2, il sera difficile pour le propriétaire de prétendre avoir commis une simple erreur, même si l'erreur aussi peut entraîner la nullité du contrat)
Bon courage à tous ceux qui sont concernés et merci pour toutes les réponses.
c'est bien ça :
la mention d'un quelconque élément est constitutif du contrat et tout élément de contrat est opposable au rédacteur. (le fait que ce soit écrit l'engage)
En l'espèce le contrat précise :
caractéristique 1 : xyz
caractéristique 2 : abc
caractéristique 3 : 50m²
caractéristique 4 : frh
etc
caractéristique 3 du contrat non respectée = le contrat est nul (une des caractéristiques du contrat ne correspond pas au produit ou à la prestation fournie).
Ne liez pas ça à la notion de bail ou aux obligations liées au bail. le propriétaire à respecté ses obligations en "désignant" les locaux.
En persistant à vouloir lier votre démarche à la notion de bail, vous vous exposez à ce que le bail soit corrigé et validé sans cette mention sans aucune correction de loyer ou compensation.
Préférez la notion de "contrat" conclu entre 2 parties dont l'une à volontairement (dol) trompé l'autre.
la mention d'un quelconque élément est constitutif du contrat et tout élément de contrat est opposable au rédacteur. (le fait que ce soit écrit l'engage)
En l'espèce le contrat précise :
caractéristique 1 : xyz
caractéristique 2 : abc
caractéristique 3 : 50m²
caractéristique 4 : frh
etc
caractéristique 3 du contrat non respectée = le contrat est nul (une des caractéristiques du contrat ne correspond pas au produit ou à la prestation fournie).
Ne liez pas ça à la notion de bail ou aux obligations liées au bail. le propriétaire à respecté ses obligations en "désignant" les locaux.
En persistant à vouloir lier votre démarche à la notion de bail, vous vous exposez à ce que le bail soit corrigé et validé sans cette mention sans aucune correction de loyer ou compensation.
Préférez la notion de "contrat" conclu entre 2 parties dont l'une à volontairement (dol) trompé l'autre.
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Je plussoie : la loi de 89 parle des éléments obligatoires lors de l'établissement d'un bail et des obligations du bailleur. En l'espèce, le bailleur est resté dans le cadre de cette loi.
Quant à l'article L213-1 du code de la consommation, je ne sais pas s'il peut être invoqué. En effet, le contrat porte sur une location, il n'y a pas transfert de propriété comme un bien classique (dénommé 'marchandise'). D'ailleurs, l'article L211-1 le précise : Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux contrats de vente de biens meubles corporels.[...]
Je m'en tiendrais donc à l'article 1134 du CC et à la 'publicité mensongère,' étant entendu que la surface du bien est un élément substantiel du contrat.
Quant à l'article L213-1 du code de la consommation, je ne sais pas s'il peut être invoqué. En effet, le contrat porte sur une location, il n'y a pas transfert de propriété comme un bien classique (dénommé 'marchandise'). D'ailleurs, l'article L211-1 le précise : Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux contrats de vente de biens meubles corporels.[...]
Je m'en tiendrais donc à l'article 1134 du CC et à la 'publicité mensongère,' étant entendu que la surface du bien est un élément substantiel du contrat.
@EXPERT
J'ai encore une question après une 1ère discussion avec mon propriétaire. Lui ayant indiqué que son appartement ne faisait pas 50m² mais 33, il a prétendu avoir toujours pensé qu'il en faisait bien 50 et que c'est 50 qui est noté sur l'acte de vente authentifié par notaire (il a dit qu'il m'en donnerait une copie) qui date de 1990.
Ca voudrait dire qu'à l'époque il aurait acheté un appartement sans en vérifier les mesures. Est-ce crédible ? Qu'un locataire -dans l'urgence- ne vérifie pas les mesures ça peut se comprendre, d'autant qu'on se dit qu'en faisant ça avec un particulier celui-ci sera peu enclin à louer l'appart à cette personne. Mais qu'un acheteur ne connaisse pas les mesures réelles de l'appart qu'il achète ça me semble gros quand même, surtout lorsqu'il y a un écart de 17m² entre la superficie annoncée et la superficie réelle. Donc, aujourd'hui lui prétend qu'il est de bonne foi, qu'il a été victime de celui qui lui a vendu l'appart, et qu'il me donnera une copie de l'acte de vente qui prouve sa bonne foi.
Et ma question c'est : qu'aurait eu éventuellement mon propriétaire à gagner à avoir accepté d'acheter un appart déclaré à 50m² s'il en faisait 33 ? J'aurais pensé que c'était plutôt le contraire et que ça l'a lésé au niveau taxes et impôts par exemple. Est-ce que lui et le vendeur auraient pu avoir un intérêt commun à gonfler le chiffre de la superficie, et si oui lequel ?
Merci d'avance pour vos réponse.
J'ai encore une question après une 1ère discussion avec mon propriétaire. Lui ayant indiqué que son appartement ne faisait pas 50m² mais 33, il a prétendu avoir toujours pensé qu'il en faisait bien 50 et que c'est 50 qui est noté sur l'acte de vente authentifié par notaire (il a dit qu'il m'en donnerait une copie) qui date de 1990.
Ca voudrait dire qu'à l'époque il aurait acheté un appartement sans en vérifier les mesures. Est-ce crédible ? Qu'un locataire -dans l'urgence- ne vérifie pas les mesures ça peut se comprendre, d'autant qu'on se dit qu'en faisant ça avec un particulier celui-ci sera peu enclin à louer l'appart à cette personne. Mais qu'un acheteur ne connaisse pas les mesures réelles de l'appart qu'il achète ça me semble gros quand même, surtout lorsqu'il y a un écart de 17m² entre la superficie annoncée et la superficie réelle. Donc, aujourd'hui lui prétend qu'il est de bonne foi, qu'il a été victime de celui qui lui a vendu l'appart, et qu'il me donnera une copie de l'acte de vente qui prouve sa bonne foi.
Et ma question c'est : qu'aurait eu éventuellement mon propriétaire à gagner à avoir accepté d'acheter un appart déclaré à 50m² s'il en faisait 33 ? J'aurais pensé que c'était plutôt le contraire et que ça l'a lésé au niveau taxes et impôts par exemple. Est-ce que lui et le vendeur auraient pu avoir un intérêt commun à gonfler le chiffre de la superficie, et si oui lequel ?
Merci d'avance pour vos réponse.
1- Ce qu'il "pense" ne vous concerne pas: votre seule préoccupation : les termes du contrat de bail qu'il a rédigé et notamment la mention qu'il a lui même porté à savoir 50m².
2- l'acte date de 1990 (avant la loi CARREZ ... s'il s'agissait d'une superficie Loi Carrez, votre propriétaire disposait d'un an à compter de la signature pour en contester la validité)
3- s'il s'est fait rouler ce n'est pas votre problème.
4- IL EST PLEINEMENT RESPONSABLE DE CE QU'IL ECRIT (et doit le vérifier ou faire vérifier si nécessaire)
5- lorsqu'il parle de 50m² dans l'acte cette superficie en question est-elle :
a) SHOB superficie hors oeuvre brute
b) SHON superficie hors oeuvre nette
c) SHAB superficie habitable
d) superficie loi Carrez
e) surface utile
Toutes ces superficies obéissent à des règles différentes et ont des OBJECTIFS INFORMATIFS différents.
il est probable que la superficie mentionnée dans l'acte notarié soit la SHON (c'est la superficie déclarative pour les impôts fonciers et la base de calcul pour le cadastre : surface totale de planchers construits y inclus la surface occupée par les murs, cloisons, loggias, terrasses non couvertes etc (en clair : les m² de béton) donc les 50m² sont vraisemblablement réels ...... en SHOB !!!).
Seul le vendeur aurait pu avoir intérêt à gonfler le chiffre (mais pas dans de telles proportions d'où la vraisemblance de la mention de la SHOB).
Le fait que l'acte soit authentifié par notaire est la moindre des choses ... pour autant le notaire authentifie la validité d'un acte passé entre 2 parties mais n'est pas en charge des caractéristiques techniques : le notaire n'est pas technicien de mesure et n'a pas à vérifier cette information : elle est sous la responsabilité des parties contractantes ou des hommes de l'art chargés d'en dresser constat.
Par contre, si votre propriétaire est irresponsable au point de ne pas vérifier les chiffres qu'il annonce ce n'est pas votre problème ... et ce ne doit pas le devenir.
Donc si le propriétaire veut à tout prix vous monter l'acte ... pourquoi pas ... mais c'est, au mieux, la preuve de son IRRESPONSABILITÉ ... jamais la preuve d'une surface !!!
Vous concernant :
Si un bail mentionne une superficie c'est la SHAB ... et c'est la seule qui doit vous intéresser.
(donc si l'acte mentionne 50m² sans préciser "superficie habitable" vous pourrez dire à votre propriétaire qu'il existe plusieurs superficies et que rien ne permet d'affirmer qu'il s'agit de la SHAB.)
Le fait qu'il soit crédible ou de bonne foi ou qu'il soit victime NE DOIT PAS ENTRER EN LIGNE DE COMPTE et ne remet pas en cause le fait que le contrat est vicié (caractéristique annoncée par le fournisseur non respectée).
Retenez une seule chose :
C'est LUI qui commet une erreur (il n'avait qu'a vérifier !) en écrivant 50m²
Ce n'est PAS A VOUS à payer SON erreur !
Votre seul interlocuteur est : LE BAILLEUR ... et certainement pas le vendeur précédent
(le propriétaire pourra s'il le souhaite tenter à son tour de se retourner contre lui ... mais ce n'est pas votre problème).
C'est bien lui qui, en tant que bailleur, a écrit 50m² ... pas l'oncle du concierge du voisin de la tante de la bicyclette à Jules (que vous ne voulez surtout pas connaitre !!!) : c'est donc au BAILLEUR juridiquement responsable, et exclusivement à lui, que vous vous adressez.
Restez sur votre sujet :
- Le bailleur (et lui seul) a écrit 50m² comme caractéristique du bien objet du contrat dont la contre partie est une somme d'argent (loyer).
- Il n'y a pas 50m² fournis.
- La contre partie financière ne peut être réclamée : Au restaurant vous ne payez pas le vin si on ne vous le sert pas, pour une voiture: vous ne payez pas l'option "climatisation" si elle n'y est pas ... la somme en contre partie d'un bien ou service est en LIEN DIRECT AVEC LES CARACTERISTIQUES du produit livré.
S'il existe un contrat, le bail en l'espèce, qui précise des caractéristiques et qu'elles ne sont pas livrées : le contrat est nul.
Donc :
Vous demandez :
- soit la restitution intégrale des sommes versées pour nullité du contrat.
- soit la révision du contrat et de la contre partie financière (loyer) en proportion de la caractéristique erronée AVEC EFFET RETROACTIF (celà va de soi : en effet, l'appartement n'a pas "soudainement rétréci" (auquel cas la réduction s'appliquerait à compter la date de "rétrécissement") mais c'est parce qu'il a toujours été comme ça et que vous demandez la restitution d'un trop versé proportionnel).
Dernière recommandation : ASSUREZ VOUS DE LA REALITE DE LA MESURE que vous annoncez !!!
Plusieurs raisons à celà pour la détermination d'une surface de plancher :
1- L'angle droit ne bout pas à 90° dans le bâtiment. (plutôt à 12,5° après le repas)
2- Un plan n'est jamais respecté au millimètre.
3- Les murs peuvent présenter des "fruits" (légère inclinaison ne permettant pas de considerer l'ensemble du plancher dans la surface retenue.
3- La méthodologie de mesure en considérant chaque pièce (même d'apparence rectangulaire) en surfaces complexes est de mise. Pour ce faire, les locaux doivent être vides et permettre la mesure AU SOL de toutes les cotes latérales, diagonales et transverses.
4- Le calcul de reconstitution des surfaces a son importance.
5- La connaissance des définitions des surfaces retenues ou exclues du calcul est impérative.
A votre disposition.
2- l'acte date de 1990 (avant la loi CARREZ ... s'il s'agissait d'une superficie Loi Carrez, votre propriétaire disposait d'un an à compter de la signature pour en contester la validité)
3- s'il s'est fait rouler ce n'est pas votre problème.
4- IL EST PLEINEMENT RESPONSABLE DE CE QU'IL ECRIT (et doit le vérifier ou faire vérifier si nécessaire)
5- lorsqu'il parle de 50m² dans l'acte cette superficie en question est-elle :
a) SHOB superficie hors oeuvre brute
b) SHON superficie hors oeuvre nette
c) SHAB superficie habitable
d) superficie loi Carrez
e) surface utile
Toutes ces superficies obéissent à des règles différentes et ont des OBJECTIFS INFORMATIFS différents.
il est probable que la superficie mentionnée dans l'acte notarié soit la SHON (c'est la superficie déclarative pour les impôts fonciers et la base de calcul pour le cadastre : surface totale de planchers construits y inclus la surface occupée par les murs, cloisons, loggias, terrasses non couvertes etc (en clair : les m² de béton) donc les 50m² sont vraisemblablement réels ...... en SHOB !!!).
Seul le vendeur aurait pu avoir intérêt à gonfler le chiffre (mais pas dans de telles proportions d'où la vraisemblance de la mention de la SHOB).
Le fait que l'acte soit authentifié par notaire est la moindre des choses ... pour autant le notaire authentifie la validité d'un acte passé entre 2 parties mais n'est pas en charge des caractéristiques techniques : le notaire n'est pas technicien de mesure et n'a pas à vérifier cette information : elle est sous la responsabilité des parties contractantes ou des hommes de l'art chargés d'en dresser constat.
Par contre, si votre propriétaire est irresponsable au point de ne pas vérifier les chiffres qu'il annonce ce n'est pas votre problème ... et ce ne doit pas le devenir.
Donc si le propriétaire veut à tout prix vous monter l'acte ... pourquoi pas ... mais c'est, au mieux, la preuve de son IRRESPONSABILITÉ ... jamais la preuve d'une surface !!!
Vous concernant :
Si un bail mentionne une superficie c'est la SHAB ... et c'est la seule qui doit vous intéresser.
(donc si l'acte mentionne 50m² sans préciser "superficie habitable" vous pourrez dire à votre propriétaire qu'il existe plusieurs superficies et que rien ne permet d'affirmer qu'il s'agit de la SHAB.)
Le fait qu'il soit crédible ou de bonne foi ou qu'il soit victime NE DOIT PAS ENTRER EN LIGNE DE COMPTE et ne remet pas en cause le fait que le contrat est vicié (caractéristique annoncée par le fournisseur non respectée).
Retenez une seule chose :
C'est LUI qui commet une erreur (il n'avait qu'a vérifier !) en écrivant 50m²
Ce n'est PAS A VOUS à payer SON erreur !
Votre seul interlocuteur est : LE BAILLEUR ... et certainement pas le vendeur précédent
(le propriétaire pourra s'il le souhaite tenter à son tour de se retourner contre lui ... mais ce n'est pas votre problème).
C'est bien lui qui, en tant que bailleur, a écrit 50m² ... pas l'oncle du concierge du voisin de la tante de la bicyclette à Jules (que vous ne voulez surtout pas connaitre !!!) : c'est donc au BAILLEUR juridiquement responsable, et exclusivement à lui, que vous vous adressez.
Restez sur votre sujet :
- Le bailleur (et lui seul) a écrit 50m² comme caractéristique du bien objet du contrat dont la contre partie est une somme d'argent (loyer).
- Il n'y a pas 50m² fournis.
- La contre partie financière ne peut être réclamée : Au restaurant vous ne payez pas le vin si on ne vous le sert pas, pour une voiture: vous ne payez pas l'option "climatisation" si elle n'y est pas ... la somme en contre partie d'un bien ou service est en LIEN DIRECT AVEC LES CARACTERISTIQUES du produit livré.
S'il existe un contrat, le bail en l'espèce, qui précise des caractéristiques et qu'elles ne sont pas livrées : le contrat est nul.
Donc :
Vous demandez :
- soit la restitution intégrale des sommes versées pour nullité du contrat.
- soit la révision du contrat et de la contre partie financière (loyer) en proportion de la caractéristique erronée AVEC EFFET RETROACTIF (celà va de soi : en effet, l'appartement n'a pas "soudainement rétréci" (auquel cas la réduction s'appliquerait à compter la date de "rétrécissement") mais c'est parce qu'il a toujours été comme ça et que vous demandez la restitution d'un trop versé proportionnel).
Dernière recommandation : ASSUREZ VOUS DE LA REALITE DE LA MESURE que vous annoncez !!!
Plusieurs raisons à celà pour la détermination d'une surface de plancher :
1- L'angle droit ne bout pas à 90° dans le bâtiment. (plutôt à 12,5° après le repas)
2- Un plan n'est jamais respecté au millimètre.
3- Les murs peuvent présenter des "fruits" (légère inclinaison ne permettant pas de considerer l'ensemble du plancher dans la surface retenue.
3- La méthodologie de mesure en considérant chaque pièce (même d'apparence rectangulaire) en surfaces complexes est de mise. Pour ce faire, les locaux doivent être vides et permettre la mesure AU SOL de toutes les cotes latérales, diagonales et transverses.
4- Le calcul de reconstitution des surfaces a son importance.
5- La connaissance des définitions des surfaces retenues ou exclues du calcul est impérative.
A votre disposition.
Merci pour ces infos hyper complètes et pointues.
Evidemment il n'a jamais été dans mon intention de prendre en considération le fait que mon propriétaire se soit fait avoir lorsqu'il a acheté cet appartement. Mais ça me paraissait tellement énorme que je me posais la question de savoir ce qu'il aurait pu avoir à y gagner ? Car au final je ne crois pas trop à sa bonne foi, notamment parce que lorsque je lui ai annoncé que la superficie n'était pas de 50m² mais 33m², il n'a pas eu une réaction du style "ce n'est pas possible vous vous trompez", mais juste "il est indiqué 50m² sur l'acte de vente", ce qu'il m'a répété 5 ou 6 fois en voulant m'en donner une copie, et au final il a ajouté qu'il préférait "casser le bail" en vendant l'appartement. Ce qui veut dire à mon sens qu'il s'est peut-être fait avoir il y a 20 ans mais qu'il s'en est aperçu depuis et qu'en tout cas il le savait lorsqu'il me l'a loué il y a un an, en espérant que comme ses précédents locataires je ne ferais pas d'histoires.
Mais au-delà du fait que je n'ai pas à m'occuper de ces considérations, le fait qu'il soit de bonne foi ou non peut avoir son importance car si je veux invoquer un dol, qui sauf erreur de ma part est un délit, alors par définition je dois prouver l'intentionnalité du délit. Et là l'acte de vente pourrait jouer en faveur de mon propriétaire car s'il ne s'agit plus d'un dol mais d'une erreur, on n'est plus sur du délit mais probablement d'une contravention, et le délai de prescription n'est plus le même (3 ans pour un délit, 1 an pour une contravention). Donc la question de la bonne foi supposée pourra avoir son importance, même si on est d'accord qu'au bout du compte, ça ne change en rien pour moi la nature du préjudice et le bien-fondé de ma demande de résolution du bail. Je pense que ça pourrait changer la nature des éventuels dommages et intérêts que je pourrais demander.
Dernier point sur la nature de la surface. Là j'avoue que je suis un peu largué malgré vos explications on ne peu plus complètes. Pour l'instant je ne sais pas quelle fut la nature de la surface déclarée dans l'acte de vente, mais votre hypothèse semble logique. Quant à la surface mentionnée sur le bail, ce n'est pas la surface habitable car il a indiqué "superficie de 50m² comprenant séjour, chambre, cuisine et salle de bain". Et même si c'est la surface habitable qu'il aurait du mentionner (pour info la surface habitable réelle est de 26,5m²), il me semble que je ne pourrai pas l'invoquer vu que c'est un bail antérieur à la Loi Boutin. Sauf à considérer qu'en dépit du fait que le bailleur n'était pas obligé de mentionner la surface, à partir du moment où il le faisait il devait mentionner la surface habitable et rien d'autre. Mais tout ça risque de créer de la confusion. Il a déclaré 50m² selon certains critères (SHON ou SHOB), et si je fais faire un relevé métré je dois le faire selon ces mêmes critères.
Pour l'instant, mon propriétaire ne veut pas vraiment entendre parler d'arrangement amiable parce qu'il pense que le fameux acte de vente peut prouver sa bonne foi et le tirer d'affaire, mais je pense qu'il reverra rapidement sa position au vu de sa responsabilité sur le plan juridique.
Merci à vous.
Evidemment il n'a jamais été dans mon intention de prendre en considération le fait que mon propriétaire se soit fait avoir lorsqu'il a acheté cet appartement. Mais ça me paraissait tellement énorme que je me posais la question de savoir ce qu'il aurait pu avoir à y gagner ? Car au final je ne crois pas trop à sa bonne foi, notamment parce que lorsque je lui ai annoncé que la superficie n'était pas de 50m² mais 33m², il n'a pas eu une réaction du style "ce n'est pas possible vous vous trompez", mais juste "il est indiqué 50m² sur l'acte de vente", ce qu'il m'a répété 5 ou 6 fois en voulant m'en donner une copie, et au final il a ajouté qu'il préférait "casser le bail" en vendant l'appartement. Ce qui veut dire à mon sens qu'il s'est peut-être fait avoir il y a 20 ans mais qu'il s'en est aperçu depuis et qu'en tout cas il le savait lorsqu'il me l'a loué il y a un an, en espérant que comme ses précédents locataires je ne ferais pas d'histoires.
Mais au-delà du fait que je n'ai pas à m'occuper de ces considérations, le fait qu'il soit de bonne foi ou non peut avoir son importance car si je veux invoquer un dol, qui sauf erreur de ma part est un délit, alors par définition je dois prouver l'intentionnalité du délit. Et là l'acte de vente pourrait jouer en faveur de mon propriétaire car s'il ne s'agit plus d'un dol mais d'une erreur, on n'est plus sur du délit mais probablement d'une contravention, et le délai de prescription n'est plus le même (3 ans pour un délit, 1 an pour une contravention). Donc la question de la bonne foi supposée pourra avoir son importance, même si on est d'accord qu'au bout du compte, ça ne change en rien pour moi la nature du préjudice et le bien-fondé de ma demande de résolution du bail. Je pense que ça pourrait changer la nature des éventuels dommages et intérêts que je pourrais demander.
Dernier point sur la nature de la surface. Là j'avoue que je suis un peu largué malgré vos explications on ne peu plus complètes. Pour l'instant je ne sais pas quelle fut la nature de la surface déclarée dans l'acte de vente, mais votre hypothèse semble logique. Quant à la surface mentionnée sur le bail, ce n'est pas la surface habitable car il a indiqué "superficie de 50m² comprenant séjour, chambre, cuisine et salle de bain". Et même si c'est la surface habitable qu'il aurait du mentionner (pour info la surface habitable réelle est de 26,5m²), il me semble que je ne pourrai pas l'invoquer vu que c'est un bail antérieur à la Loi Boutin. Sauf à considérer qu'en dépit du fait que le bailleur n'était pas obligé de mentionner la surface, à partir du moment où il le faisait il devait mentionner la surface habitable et rien d'autre. Mais tout ça risque de créer de la confusion. Il a déclaré 50m² selon certains critères (SHON ou SHOB), et si je fais faire un relevé métré je dois le faire selon ces mêmes critères.
Pour l'instant, mon propriétaire ne veut pas vraiment entendre parler d'arrangement amiable parce qu'il pense que le fameux acte de vente peut prouver sa bonne foi et le tirer d'affaire, mais je pense qu'il reverra rapidement sa position au vu de sa responsabilité sur le plan juridique.
Merci à vous.
Faites simple :
la nature du contrat est : un bail locatif
même si elle n'était pas obligatoire (loi boutin) la simple mention d'une caractéristiique devient opposable à son rédacteur en l'espèce : la superficie.
pour un bail locatif, la seule superficie considérée est : la SHAB
(le fait que la nature de la superficie mentionnée ne soit pas précisée ne signifie pas qu'il s'agisse d'une autre - le fait que ce soit un bail signifie qu'il s'agit obligatoirement de la SHAB)
Le métré à faire est celui de la SHAB
Pour la nature des procédures et leurs qualifications, voyez avec un avocat qui vous conseillera utilement.
Il existe une notion de date de découverte du vice.
Si votre bailleur veut casser le bail, c'est qu'il sait qu'il s'est moqué de vous.
(vous êtes prioritaire sur la vente et pourrez retenir la somme lors du solde de vente)
Quoi qu'il en soit, ce contrat est vicié ou nul.
Le bail ne peut pas être cassé sans rien reverser. C'est ce qu'espère votre bailleur. il pense sans doute que si le bail s'arrête, il échappera aux poursuites et que les comptes s'arrêteront aussi. Il vendra ou relouera et on oublie tout !!! Ben voyons !
Le bail peut être cassé :
- pour nullité ce qui implique restitution intégrale des sommes versées (+ intérêts)
- pour vice ce qui implique restitution du trop versé proportionnel (+ intérêts).
Quoi qu'il en soit, tout commence par :
un relevé métré qui permettra :
1- de CHIFFRER le montant du préjudice en fonction de l'ancienneté du bail.
2- de demander la consignation des loyers dans l'attente de la procédure.
(a ce stade, le proprio n'encaissant plus rien doit proposer une négo)
Avant ce relevé et ce chiffrage on fait de la philo !
la nature du contrat est : un bail locatif
même si elle n'était pas obligatoire (loi boutin) la simple mention d'une caractéristiique devient opposable à son rédacteur en l'espèce : la superficie.
pour un bail locatif, la seule superficie considérée est : la SHAB
(le fait que la nature de la superficie mentionnée ne soit pas précisée ne signifie pas qu'il s'agisse d'une autre - le fait que ce soit un bail signifie qu'il s'agit obligatoirement de la SHAB)
Le métré à faire est celui de la SHAB
Pour la nature des procédures et leurs qualifications, voyez avec un avocat qui vous conseillera utilement.
Il existe une notion de date de découverte du vice.
Si votre bailleur veut casser le bail, c'est qu'il sait qu'il s'est moqué de vous.
(vous êtes prioritaire sur la vente et pourrez retenir la somme lors du solde de vente)
Quoi qu'il en soit, ce contrat est vicié ou nul.
Le bail ne peut pas être cassé sans rien reverser. C'est ce qu'espère votre bailleur. il pense sans doute que si le bail s'arrête, il échappera aux poursuites et que les comptes s'arrêteront aussi. Il vendra ou relouera et on oublie tout !!! Ben voyons !
Le bail peut être cassé :
- pour nullité ce qui implique restitution intégrale des sommes versées (+ intérêts)
- pour vice ce qui implique restitution du trop versé proportionnel (+ intérêts).
Quoi qu'il en soit, tout commence par :
un relevé métré qui permettra :
1- de CHIFFRER le montant du préjudice en fonction de l'ancienneté du bail.
2- de demander la consignation des loyers dans l'attente de la procédure.
(a ce stade, le proprio n'encaissant plus rien doit proposer une négo)
Avant ce relevé et ce chiffrage on fait de la philo !
Effectivement la situation est suffisamment claire pour ne pas tirer de plans sur la comète, et ce qui est indiqué sur le bail est bien la surface habitable.
Par contre, je viens de tomber sur un site où ils parlent de notion de "surface corrigée" avec des éléments de superficie à rajouter (baignoire, toilettes, installation électrique) issu du décret du 22 novembre 1948. Est-ce que vous savez si ces surfaces virtuelles sont à prendre en compte et à rajouter dans la surface ? Pour une location également ? Du coup je me demande si en rajoutant ces éléments de surface virtuelle ce n'est pas ça qui fait qu'on arrive à 50m² au lieu de 33.
Ci-dessous le lien où j'ai vu ça et le lien du décret :
https://fr.answers.yahoo.com/question/index?qid=20080918034300AA9cWET
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000495766/2008-09-18/
Désolé de vous poser toutes ces questions mais ça fait pas mal de paramètres à prendre en compte pour quelqu'un qui n'est pas spécialiste en la matière.
Par contre, je viens de tomber sur un site où ils parlent de notion de "surface corrigée" avec des éléments de superficie à rajouter (baignoire, toilettes, installation électrique) issu du décret du 22 novembre 1948. Est-ce que vous savez si ces surfaces virtuelles sont à prendre en compte et à rajouter dans la surface ? Pour une location également ? Du coup je me demande si en rajoutant ces éléments de surface virtuelle ce n'est pas ça qui fait qu'on arrive à 50m² au lieu de 33.
Ci-dessous le lien où j'ai vu ça et le lien du décret :
https://fr.answers.yahoo.com/question/index?qid=20080918034300AA9cWET
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000495766/2008-09-18/
Désolé de vous poser toutes ces questions mais ça fait pas mal de paramètres à prendre en compte pour quelqu'un qui n'est pas spécialiste en la matière.
Je crois avoir l'élément de réponse qui manquait et qui explique la surface annoncée de 50m². Sur cadastre.fr la contenance cadastrale de la parcelle correspondant à l'immeuble où j'habite est de 53m². Apparemment la contenance cadastrale qui est une valeur fiscale est souvent différente de la surface réelle qui est la seule surface qui compte.
Reste à lever le doute sur la surface corrigée issue du décret de 1948. Sachant que ce décret ne s'applique qu'aux logements construits après la loi du 1er septembre 1948, si l'immeuble où je suis a bien été construit après cette date, je serai rassuré sur les suites à donner pour mon affaire.
Reste à lever le doute sur la surface corrigée issue du décret de 1948. Sachant que ce décret ne s'applique qu'aux logements construits après la loi du 1er septembre 1948, si l'immeuble où je suis a bien été construit après cette date, je serai rassuré sur les suites à donner pour mon affaire.
Cette surface "corrigée" est celle qui a engendrée (à peu de choses près) à la surface carrez. En effet, il s'agissait de décompter de la surface brute les éléments fonctionnels non mobiliers.
Par contre il semble que vous n'ayez pas tenu compte de certaines surfaces.
La surface habitable correspond à l'ensemble des superficies de planchers clos couverts dévolus à l'habitation (hors garage, parking etc).
La surface occupée par les éléments mobiliers (baignoire, meubles de cuisine, et de salle de bain, cumulus, etc) en font parties. (ces éléments sont par définition meubles et le fait qu'il soient devenus "immeubles par destination" n'y change rien)
Pour faire simple, il faut répondre à la question : puis-je y poser un meuble ou une chaise ?
c'est pourquoi ne sont pas comptabilisées les surfaces de murs, embrasures de portes et fenêtres, cloisons et plinthes (exemple : vous avez un meuble de 2m de largeur et la largeur de la pièce de mur à mur est de 2m ... pourtant ce meuble ne rentre pas !!! la largeur de plinthe à plinthe est de 1.98m ... voilà pourquoi !).
La baignoire peut être remplacée par une douche à l'italienne et : on peut y poser une chaise.
La méthode la plus simple consiste à mesurer l'intérieur de chaque pièce (la surface des murs cloisons et embrasures sera déjà déduite) de plinthe à plinthe et de rajouter la surface de chaque élément mobilier.
Un placard est une pièce et se mesure par l'intérieur
Par contre il semble que vous n'ayez pas tenu compte de certaines surfaces.
La surface habitable correspond à l'ensemble des superficies de planchers clos couverts dévolus à l'habitation (hors garage, parking etc).
La surface occupée par les éléments mobiliers (baignoire, meubles de cuisine, et de salle de bain, cumulus, etc) en font parties. (ces éléments sont par définition meubles et le fait qu'il soient devenus "immeubles par destination" n'y change rien)
Pour faire simple, il faut répondre à la question : puis-je y poser un meuble ou une chaise ?
c'est pourquoi ne sont pas comptabilisées les surfaces de murs, embrasures de portes et fenêtres, cloisons et plinthes (exemple : vous avez un meuble de 2m de largeur et la largeur de la pièce de mur à mur est de 2m ... pourtant ce meuble ne rentre pas !!! la largeur de plinthe à plinthe est de 1.98m ... voilà pourquoi !).
La baignoire peut être remplacée par une douche à l'italienne et : on peut y poser une chaise.
La méthode la plus simple consiste à mesurer l'intérieur de chaque pièce (la surface des murs cloisons et embrasures sera déjà déduite) de plinthe à plinthe et de rajouter la surface de chaque élément mobilier.
Un placard est une pièce et se mesure par l'intérieur
Exception faite d'un petit placard j'ai bien tout pris en compte, y compris cuisine et salle de bain avec tous les éléments occupant la surface de la pièce, donc je suis bien à 33m² de surface réelle. J'avais parlé de 26,5m² par erreur, c'est bien 33.(à 1m² environ je dirais, en attendant d'avoir un métrage très précis)
Question idiote dont je m'excuse par avance : est-ce que la hauteur de plafond peut avoir une importance quelconque dans le calcul de la surface réelle ? (mon appartement bénéficie d'une grande hauteur de plafond, environ 3m) A priori on en parle pour la détermination du volume mais avec toutes les nuances subtiles de surfaces et de calculs je me pose la question.
Sinon le seul doute qui persiste reste sur la surface corrigée qui aurait pu être appliquée à l'immeuble où j'habite dont je ne connais toujours pas la date de construction (avant ou après le 1er septembre 1948 ?) Cette date n'est pas indiquée dans les registres du service d'urbanisme de la mairie que j'ai contacté à ce sujet. A part un acte de vente, il n'y a qu'en m'adressant au syndic ou au propriétaire que je pourrais -peut-être- le savoir. J'essaie d'avoir le maximum d'infos avant d'envisager la suite.
Merci
Question idiote dont je m'excuse par avance : est-ce que la hauteur de plafond peut avoir une importance quelconque dans le calcul de la surface réelle ? (mon appartement bénéficie d'une grande hauteur de plafond, environ 3m) A priori on en parle pour la détermination du volume mais avec toutes les nuances subtiles de surfaces et de calculs je me pose la question.
Sinon le seul doute qui persiste reste sur la surface corrigée qui aurait pu être appliquée à l'immeuble où j'habite dont je ne connais toujours pas la date de construction (avant ou après le 1er septembre 1948 ?) Cette date n'est pas indiquée dans les registres du service d'urbanisme de la mairie que j'ai contacté à ce sujet. A part un acte de vente, il n'y a qu'en m'adressant au syndic ou au propriétaire que je pourrais -peut-être- le savoir. J'essaie d'avoir le maximum d'infos avant d'envisager la suite.
Merci
les surfaces prises en compte doivent avoir une HSP (hauteur sous plafond) de minimum 1.80m. Pas de maxi
La surface corrigée est une vieille notion (1948). ne vous en préoccupez pas. (coefficients par pièce / notions de confort pour le calcul du loyer et références fiscales ... sans lien avec la SHAB)
33m² SHAB pour 50m² SHON ne semble pas incohérent, même si le ratio est un peu bas (0.66).
La surface corrigée est une vieille notion (1948). ne vous en préoccupez pas. (coefficients par pièce / notions de confort pour le calcul du loyer et références fiscales ... sans lien avec la SHAB)
33m² SHAB pour 50m² SHON ne semble pas incohérent, même si le ratio est un peu bas (0.66).
OK Merci. J'avais juste lu que la surface habitable pouvait être corrigée pour les logements soumis à la loi du 1er septembre 1948, et comme je n'ai pas la certitude que l'immeuble où j'habite ait été construit après cette date, je m'en inquiétais. Mais je fais confiance à ce que vous me dites, et de toutes façons j'ai bien compris qu'au final, la seule chose à retenir c'est la différence entre la surface habitable annoncée sur le bail et la surface habitable réelle qui cause le vice du contrat établi.
Merci pour toutes ces réponses. Je reviendrai peut-être encore 2 ou 3 fois vers vous si ça ne vous dérange pas.
Merci pour toutes ces réponses. Je reviendrai peut-être encore 2 ou 3 fois vers vous si ça ne vous dérange pas.
@EXPERT
Je reviens encore vers vous car je dois voir mon propriétaire demain. Apparemment il aurait des documents à me montrer, sûrement l'acte de vente stipulant que l'appartement fait 50m².
Encore une fois j'ai une inquiétude sur la surface corrigée. Si l'immeuble a été construit avant la Loi du 1er septembre 1948 (ce que je n'ai pas pu savoir), le propriétaire peut-il se prévaloir du fait que l'immeuble et son appartement sont encore soumis à cette loi et que c'est en appliquant les coefficients de pondération qu'on arrive à 50m².
Et à supposer que ces différents éléments figurent dans l'acte de vente, que pourrais-je opposer comme argument ? Qu'est-ce qui ferait que l'appartement ne soit plus soumis à cette loi?
Merci
Je reviens encore vers vous car je dois voir mon propriétaire demain. Apparemment il aurait des documents à me montrer, sûrement l'acte de vente stipulant que l'appartement fait 50m².
Encore une fois j'ai une inquiétude sur la surface corrigée. Si l'immeuble a été construit avant la Loi du 1er septembre 1948 (ce que je n'ai pas pu savoir), le propriétaire peut-il se prévaloir du fait que l'immeuble et son appartement sont encore soumis à cette loi et que c'est en appliquant les coefficients de pondération qu'on arrive à 50m².
Et à supposer que ces différents éléments figurent dans l'acte de vente, que pourrais-je opposer comme argument ? Qu'est-ce qui ferait que l'appartement ne soit plus soumis à cette loi?
Merci
FAUX
Le fait que l'immeuble ou l'appartement soit soumis à telle ou telle loi ne concerne que le propriétaire et ses relations avec l'administration fiscale. Pas la relation bailleur-locataire !
Le bailleur est pénalement et civilement responsable de la prestation fournie au regard du contrat. Il est soumis aux lois au fur et à mesure de leurs parutions SANS LIEN avec son statut fiscal.
Par exemple : La loi SRU s'applique de fait quelque soit la date d'achat, de construction ou de signature du bail. Ses obligations en terme de sécurité évoluent avec les normes (si demain une norme prévoit la pose de d'appareillages TBTS 12V en salle de bain, votre propriétaire DOIT faire les travaux "sine die". Le fait que la date de signature soit antérieure à la parution ne le dédouane pas de ses obligations.)
De plus, la bailleur DOIT se tenir informé de l'évolution du contexte légal (ce qu'il ne semble pas faire) et adapter les prestations en conséquence.
Pour l'application du contrat au regard des caractéristiques précisées, il est civilement responsable de la fourniture.
Ne vous préoccupez pas de la surface "corrigée" qui est un élément fiscal de détermination du revenu locatif théorique.
Cette surface N'EST PAS la SHAB (surface habitable).
la SHAB est une mesure "physique" qui ne prend en compte aucun coef.
Si votre bailleur invoque quelque autre surface que la SHAB (qu'elle soit corrigée, SHON, SHOB, CARREZ, cadastrale, ou mesurée par le chat du voisin et agrémentée d'un surplus en fonction de la qualité des croquettes), renvoyez le dans les cordes !
Quelque soit la raison pour laquelle il a écrit 50m² ne vous concerne pas !
Ce qui vous concerne est : la SHAB est-elle de 50m² ?
Je répète :
1- Le bail est un contrat
2- Dans son contenu, toute caractéristique mentionnée dans le bail engage le bailleur
3- si une caractéristique telle que la surface est précisée dans la description du logement objet du contrat de bail (sans mention particulière) il s'agit OBLIGATOIREMENT de la SHAB (c'est la seule notion considérée informative pour le preneur c'est à dire vous).
4- cette caractéristique est opposable au fournisseur (bailleur).
Sa bonne foi n'est pas en cause (certains se trompent de bonne foi).
Quelque soit le document qu'il vous montre :
1- dans le document : cherchez la SHAB. Si elle n'est pas précisée, conseillez lui d'en faire usage dans un lieu ou il rentre rarement plus d'une personne à la fois et où le papier est en général en rouleau et sans valeur pour un bail !
2- ce document n'est pas annexé au bail ET NE PEUT ETRE PRIS EN CONSIDERATION !
Ce qui est en cause c'est ce qu'il écrit et dont il est responsable. Ce n'est pas vous qui vous êtes planté : c'est lui .... il est responsable de son erreur (la loi prévoit l'erreur : une erreur peut être corrigée en annulant l'action ou l'acte ou bien en corrigeant avec prise en compte de la période d'erreur) . Vous n'avez pas à payer SON erreur. Par contre vous concernant : vous avez été trompé par un contrat vicié (quel qu'en soit le motif ... que vous ne voulez pas connaitre) et demandez réparation.
Par contre s'il est possible de démontrer sa mauvaise foi (j'en doute) il s'agit de dol (manoeuvre dolosive ayant pour but de favoriser une partie au détriment de l'autre qui est donc lésé). Et là il ne s'agit plus de correction mais de REPRESSION puisque c'est un délit.)
Donc :
S'il est écrit blablabla ... 50m² ... blablabla dans un contrat de bail (sans préciser à quoi ce chiffre fait référence) ... et qu'il n'y a pas 50m² SHAB.
Le contrat est nul (vicié).
1- contrat annulé et restitution de l'intégralité des sommes versées + intérêts.
ou
2- révision du contrat avec effet rétroactif sur le trop versé + intérêts.
Vous n'avez aucune raison de vous en faire !
Votre bailleur est un ou un menteur ou voleur et il doit payer pour son erreur (volontaire ou non) !
gardez cette image en tête :
Au restaurant, figure au menu une formule Entrée + Plat + Fromage que vous commandez.
On vous sert l'entrée et le plat .... puis, à la place du fromage, on vous amène : l'addition.
Addition pour la formule complète évidement .... puisque le fromage était dans le plat ... (sur la pizza !)
Je pense que vous demanderez au restaurateur s'il ne vous prend pas pour un con !
Le fait que l'immeuble ou l'appartement soit soumis à telle ou telle loi ne concerne que le propriétaire et ses relations avec l'administration fiscale. Pas la relation bailleur-locataire !
Le bailleur est pénalement et civilement responsable de la prestation fournie au regard du contrat. Il est soumis aux lois au fur et à mesure de leurs parutions SANS LIEN avec son statut fiscal.
Par exemple : La loi SRU s'applique de fait quelque soit la date d'achat, de construction ou de signature du bail. Ses obligations en terme de sécurité évoluent avec les normes (si demain une norme prévoit la pose de d'appareillages TBTS 12V en salle de bain, votre propriétaire DOIT faire les travaux "sine die". Le fait que la date de signature soit antérieure à la parution ne le dédouane pas de ses obligations.)
De plus, la bailleur DOIT se tenir informé de l'évolution du contexte légal (ce qu'il ne semble pas faire) et adapter les prestations en conséquence.
Pour l'application du contrat au regard des caractéristiques précisées, il est civilement responsable de la fourniture.
Ne vous préoccupez pas de la surface "corrigée" qui est un élément fiscal de détermination du revenu locatif théorique.
Cette surface N'EST PAS la SHAB (surface habitable).
la SHAB est une mesure "physique" qui ne prend en compte aucun coef.
Si votre bailleur invoque quelque autre surface que la SHAB (qu'elle soit corrigée, SHON, SHOB, CARREZ, cadastrale, ou mesurée par le chat du voisin et agrémentée d'un surplus en fonction de la qualité des croquettes), renvoyez le dans les cordes !
Quelque soit la raison pour laquelle il a écrit 50m² ne vous concerne pas !
Ce qui vous concerne est : la SHAB est-elle de 50m² ?
Je répète :
1- Le bail est un contrat
2- Dans son contenu, toute caractéristique mentionnée dans le bail engage le bailleur
3- si une caractéristique telle que la surface est précisée dans la description du logement objet du contrat de bail (sans mention particulière) il s'agit OBLIGATOIREMENT de la SHAB (c'est la seule notion considérée informative pour le preneur c'est à dire vous).
4- cette caractéristique est opposable au fournisseur (bailleur).
Sa bonne foi n'est pas en cause (certains se trompent de bonne foi).
Quelque soit le document qu'il vous montre :
1- dans le document : cherchez la SHAB. Si elle n'est pas précisée, conseillez lui d'en faire usage dans un lieu ou il rentre rarement plus d'une personne à la fois et où le papier est en général en rouleau et sans valeur pour un bail !
2- ce document n'est pas annexé au bail ET NE PEUT ETRE PRIS EN CONSIDERATION !
Ce qui est en cause c'est ce qu'il écrit et dont il est responsable. Ce n'est pas vous qui vous êtes planté : c'est lui .... il est responsable de son erreur (la loi prévoit l'erreur : une erreur peut être corrigée en annulant l'action ou l'acte ou bien en corrigeant avec prise en compte de la période d'erreur) . Vous n'avez pas à payer SON erreur. Par contre vous concernant : vous avez été trompé par un contrat vicié (quel qu'en soit le motif ... que vous ne voulez pas connaitre) et demandez réparation.
Par contre s'il est possible de démontrer sa mauvaise foi (j'en doute) il s'agit de dol (manoeuvre dolosive ayant pour but de favoriser une partie au détriment de l'autre qui est donc lésé). Et là il ne s'agit plus de correction mais de REPRESSION puisque c'est un délit.)
Donc :
S'il est écrit blablabla ... 50m² ... blablabla dans un contrat de bail (sans préciser à quoi ce chiffre fait référence) ... et qu'il n'y a pas 50m² SHAB.
Le contrat est nul (vicié).
1- contrat annulé et restitution de l'intégralité des sommes versées + intérêts.
ou
2- révision du contrat avec effet rétroactif sur le trop versé + intérêts.
Vous n'avez aucune raison de vous en faire !
Votre bailleur est un ou un menteur ou voleur et il doit payer pour son erreur (volontaire ou non) !
gardez cette image en tête :
Au restaurant, figure au menu une formule Entrée + Plat + Fromage que vous commandez.
On vous sert l'entrée et le plat .... puis, à la place du fromage, on vous amène : l'addition.
Addition pour la formule complète évidement .... puisque le fromage était dans le plat ... (sur la pizza !)
Je pense que vous demanderez au restaurateur s'il ne vous prend pas pour un con !
Ok bien noté tout ça. Je ne savais pas que la surface corrigée était avant tout un élément de référence fiscale. Vu que j'avais lu autre chose à ce sujet sur d'autre sites, je me posais la question de son application avant de rencontrer mon propriétaire.
Mais j'ai bien compris que c'est la surface habitable et rien d'autre qui est à prendre en considération, et celle de l'appart que je loue est bien de 33m² (à 1m² près maxi, en attendant d'avoir un vrai relevé métré) au lieu des 50m² de surface habitable annoncée sur le bail.
Je verrai bien demain ce que mon propriétaire aura à me dire à ce sujet.
Merci pour tout
Mais j'ai bien compris que c'est la surface habitable et rien d'autre qui est à prendre en considération, et celle de l'appart que je loue est bien de 33m² (à 1m² près maxi, en attendant d'avoir un vrai relevé métré) au lieu des 50m² de surface habitable annoncée sur le bail.
Je verrai bien demain ce que mon propriétaire aura à me dire à ce sujet.
Merci pour tout
La loi Boutin oblige les agences immobilières à indiquer la superficie habitable sur le bail. Cette notion de superficie correspond à des critères précis. Donc on ne peut jouer sur le "environ". La marge de différence est de +/- 5%. Donc de 70m² à 55m², c'est 10%.
L'agence doit, au moment de la signature du bail s'assurer que la superficie indiquée correspond à la superficie habitable du logement, via le DPE (diagnostique de performance énergétique). Un bail indiquant une superficie inexacte est une faute de la part de l'agence.
La loi ne prévoit pas de sanctions particulières ni de procédures (comme une compensation sur le loyer). Il faut donc se référer au droit des contrats (erreur sur la chose)
Un bail indiquant une superficie inexacte est une faute de la part de l'agence.
On se situe dans le cas ou vous rendez compte de l'erreur de superficie après la signature du bail (dans le cas contraire, pas grand chose à faire si ce n'est chercher ailleurs). Si il y a une erreur, ca se joue à la négociation. En gros, exposé que vous connaissez la loi, bien montrer qu'elle plus à perdre dans une action en justice qu'à négocier avec vous, et que vous n'avez pas peur d'aller jusque devant les tribunaux. (A vous après de vivre avec une agence avec qui vous avez eu des déboires juridiques)
Mais une baisse du loyer est souvent impossible car cela porte préjudice au propriétaire et pas à l'agence. Il est plus envisageable de demander un remboursement des frais d'agence
Il n'y a pas besoin de prendre un avocat. Cela se passe auprès du Tribunal d'instance et le juge de proximité. Les sommes pouvant être demandé ne sont pas astronomique (autour de 1500 €). Je ne connais pas vraiment comment saisir la juridiction, mais je crois qu'il faut d'abord si déplacer. Il y aura normalement, en premier lieu une phase de médiation entre les deux parties.
Dans mon cas, l'agence s'est bien rendu compte qu'elle était en tord. Elle a négociée et nous a rembourses 330 euros.
L'agence doit, au moment de la signature du bail s'assurer que la superficie indiquée correspond à la superficie habitable du logement, via le DPE (diagnostique de performance énergétique). Un bail indiquant une superficie inexacte est une faute de la part de l'agence.
La loi ne prévoit pas de sanctions particulières ni de procédures (comme une compensation sur le loyer). Il faut donc se référer au droit des contrats (erreur sur la chose)
Un bail indiquant une superficie inexacte est une faute de la part de l'agence.
On se situe dans le cas ou vous rendez compte de l'erreur de superficie après la signature du bail (dans le cas contraire, pas grand chose à faire si ce n'est chercher ailleurs). Si il y a une erreur, ca se joue à la négociation. En gros, exposé que vous connaissez la loi, bien montrer qu'elle plus à perdre dans une action en justice qu'à négocier avec vous, et que vous n'avez pas peur d'aller jusque devant les tribunaux. (A vous après de vivre avec une agence avec qui vous avez eu des déboires juridiques)
Mais une baisse du loyer est souvent impossible car cela porte préjudice au propriétaire et pas à l'agence. Il est plus envisageable de demander un remboursement des frais d'agence
Il n'y a pas besoin de prendre un avocat. Cela se passe auprès du Tribunal d'instance et le juge de proximité. Les sommes pouvant être demandé ne sont pas astronomique (autour de 1500 €). Je ne connais pas vraiment comment saisir la juridiction, mais je crois qu'il faut d'abord si déplacer. Il y aura normalement, en premier lieu une phase de médiation entre les deux parties.
Dans mon cas, l'agence s'est bien rendu compte qu'elle était en tord. Elle a négociée et nous a rembourses 330 euros.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
19 juin 2008 à 09:56
(voir ma réponse à Chevalier d'éon)