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Lettre d'intention d'achat, votre avis SVP

Dernière réponse le 2 oct 2008 à 18:26:59 luciole, le 1 oct 2008 à 18:19:26 
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Bonjour,
mon mari et moi souhaitons acquérir une maison ancienne en province, pour un montant de 130000€ net vendeur et 18000€ (9000 notaire+9000 € agent immo)
J'ai reçu la lettre d'intention d'achat rédigée comme telle par l'agent immobilier:
Extrait
Monsieur et Mme xxx se propose d'acquérir ledit bien moyennant le prix de 148 000€
comprenant les honoraires de négociation et les frais d'actes s'élevant à 18000€
à la charge de l'acquéreur


avant de signer nous avons remis cette lettre à notre notaire à sa demande, afin d'en vérifier la conformité.
il nous a conseillé de rayer la mention de l'acquéreur et d'écrire du vendeur

Résultat, l'agent immobilier nous dit que le notaire du vendeur propriétaire ne comprend pas notre démarche
et que même si la propriétaire signait la lettre la maison nous reviendrait plus chère.

Demain, mon notaire s'expliquera avec le notaire du vendeur.

J'aimerais avoir vos avis.
D'avance merci

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1

jojo64, le 1 oct 2008 à 19:17:33

Bjr, 1) avez vous signé un mandat de recherche d'un bien ? si oui il est précisé que les frais seront a charge du mandant , l'acquéreur, .
2) le vendeur a signé avec l'agence un mandat de recherche d'un acquéreur , mandat de vente , ou éffectivement il est précisé que les frais seront a la charge du vendeur , le contraire serait illégal puisque celui ci n'est pas signé par un futur acquéreur puisque pas connu!
3) dans le compromis de vente ou sous seing , il est donc précisé et signé par les deux parties, frais a charge de l'acquéreur , voila .
la ou je suis ok avec le notaire du vendeur , c'est que ça va vous couter plus cher , en éffet si le vendeur prend en charge les frais 9000€ plus le prix de la maison 130000 € le calcul des frais de notaire seront de 7% sur les 139000€
soit un total de 148730 € pour vous au lieu de 139000€ dans l'esprit je pense que votre notaire cherche a faire payer les frais au vendeur mais il se trompe !

   
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2

lbigaret, le 1 oct 2008 à 19:27:33

Eh Jojo.....sur votre 2) je suis entièrement d'accord avec vous sur le fond néanmoins le jurisprudence admet le mandat qui met à la charge de l'acquéreur les honoraires, ce qui évite de payer des frais de mutation sur cette commission.
Par contre il est interdit d'avoir sur le compromis une imputation des honoraires différentes de celle présente sur le mandat.

   
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3

jojo64, le 1 oct 2008 à 19:31:31

Ok mais je n'ai pas le meme echo au niveau de la légalité c'est ce que l'on nous a dit a la SOCAF confirmé par un ami notaire ! c'est mon explication bien sur .

   
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4

lbigaret, le 1 oct 2008 à 20:12:56
  • +1

Je comprends et encore une fois c'est plus logique au sens juridique. Mais je confirme ce que je t'ai dit.

   
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5

lbigaret, le 1 oct 2008 à 20:19:45
  • +2

Juste un petit texte glané repidement :
Question. L’agence immobilière avec qui je traite pour acheter une maison m’a dit que les "frais de notaires" sont calculés sur la totalité de la somme due (achat + frais d’agence) sinon je pourrais être poursuivi pour fraude fiscale. Qu’en est-il ?

Réponse. L’Administration fiscale considérait que la commission due par le vendeur qui a donné mandat de vendre à un agent immobilier constituait une charge augmentative du prix lorsqu’elle était payée par l’acquéreur aux lieu et place du vendeur. Il en était ainsi même dans le cas où le mandat précisait que les frais seraient à la charge de l’acquéreur.

Cette doctrine a été rapportée par l’Administration à la suite d’un arrêt de la Cour de cassation du 12 décembre 1995 (pourvoi n° 94-10.791), selon lequel la commission payée à l’intermédiaire, en vertu d’un mandat de vente mettant cette commission à la charge de l’acquéreur, ne s’analyse pas en une charge augmentative du prix. La Cour de cassation s’est fondée sur le fait que le paiement de la commission ne constitue pas la prise en charge d’une obligation incombant légalement au vendeur, mais est contractuellement mise à la charge de l’acquéreur.

Désormais, la commission versée à l’intermédiaire n’est plus considérée comme un élément du prix passible des droits de mutation à titre onéreux (taxe de publicité foncière) lorsque le mandat précise que cette commission est à la charge de l’acquéreur, et cela que le mandant soit le vendeur ou l’acquéreur. Autrement dit, la commission versée à l’intermédiaire ne constitue plus une charge augmentant le prix retenu pour la liquidation des droits de mutation.

En revanche, la commission de l’intermédiaire contractuellement mise à la charge du vendeur, mais versée aux lieu et place de celui-ci par l’acquéreur, constitue une charge augmentative du prix (BOI 7 D-2-97).

   
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6

caramel, le 1 oct 2008 à 20:24:31

Votre notaire semble tout simplement avoir prit l'initiative de vous faire baisser de 18.000€ le prix de la maison, en forçant la main des vendeurs. Ce n'est pas très élégant comme méthode.

   
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7

Sylvain1234, le 1 oct 2008 à 21:40:47
  • +5

Bonjour,

Ancien négociateur Immobilier je n'ai jamais proposé de faire une offre sous cette forme. Une offre est une intention d'achat qui indique que:
- suite à la visite du ....... 2008
- En présence et avec le concours de l'agence X
- Vous reconnaissez avoir visiter le bien sis XXXXXXXXXX
- que ce bien pour lequel l'agence est duement mandatée retient toute votre attention
- que vous vous proposez de vous porter acquéreur moyennant le prix de 139 000€ honoraires d'agence inclus
- que les modalitées du financement seront définies à la signature de l'avant contrat

L'offre doit être daté et un délais de réponse demandé.

Une offre d'achat n'inclus JAMAIS LES "FRAIS DE NOTAIRE" car selon votre mode de financement ils seront différent.

Concernant la rémunération de l'agence, si l'agence a un mandat de vente qui est en règle, la rémunération y figure ainsi que la partie en charge la régler.

Dans le cas d'une commission vendeur ce qui est le plus pratiqué il est risqué pour elle de vous faire signer un mandat de recherche qui permet de ne pas ( ou moins ) payer de droits d'enregistrements. L'Etat n'aime pas perdre de l'argent!

Pour être simple, demandez un formulaire de type Tissot ou FNAIM à votre agence et non une offre inventé par cette dernière.

   
Répondre à Sylvain1234

8

luciole, le 1 oct 2008 à 22:21:44

Bonsoir,
Merci beaucoup pour vos réponses, j'avoue que celle de Sylvain1234 me parait très claire.
en effet nous avons fait une demande de crédit de 23000€, accordé.
Aujourd'hui l'agent immobilier mécontent m'a précisé que le vendeur a signé avec l'agence un mandat de recherche d'un acquéreur , mandat de vente , ou il est précisé que les frais seront à la charge de l'acquéreur
et que s'il tenait compte de ma lettre d'intention modifiée, il devrait faire signer au vendeur un nouveau mandat de recherche, sans aucune garantie de l'aval de ce dernier.
Demain, mon notaire contactera le notaire du vendeur
Je vous communiquerai l'issue de cette affaire, si vous le voulez bien.

   
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9

Sylvain1234, le 1 oct 2008 à 22:59:03
  • +1

Je ne vois absolument pas pourquoi votre agent immobilier est mécontent! il a des clients en or qui ont déjà une acceptation de crédit! je pense qu'il a mal expliqué a son vendeur le mode de rémunération de l'agence. Pour être simple que la commision soit vendeur ou acquéreur c'est vous qui payé de toute façon, juste un jeu d'écriture pour payer moins de frais d'enregistrements. Demandez une signature Notaire pour le compromis de vente, cela va peut être enerver encore un peu plus votre agence mais si elle connait son travail elle doit savoir que par ce biais son vendeur va être rassuré, c'est son notaire qui monte le dossier (le notaire du vendeur) et l'agence qui semble ne pas utiliser de documents à jour des textes va avoir un beau dossier bien fait dans les règles.

   
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10

 luciole, le 2 oct 2008 à 18:26:59
  • +1

Bonjour,
mon notaire m'a bien confirmé que la lettre d'intention d'achat rédigée par l'agent est erronée, que je devrai
bien payer au vendeur 130 000€ et à l'agent immo 8440 € et non pas 9000 €.
Le notaire du vendeur montera le dossier pour la promesse de vente et l'acte de vente définitif.

à nouveau merci pour vos conseils

   
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