Les rétrocessions dans un contrat de mandat immobilier
Les rétrocessions dans le cadre du contrat de mandat immobilier

Le contrat de gérance d’immeubles doit être qualifié de mandat ou de contrat sui generis soumis aux règles du mandat conformément à l’article 394 du Code des obligations.

Dans le cadre d’un mandat de gérance, le mandataire peut bénéficier de la part d’un intermédiaire de rabais, de commissions et même de «dessous-de-table», appelés rétrocessions.

A cet égard, le Tribunal fédéral a rendu un arrêt en date du 22 mars 2005 (4C.432/2005) portant sur la restitution des rétrocessions au mandant, plus particulièrement celles attribuées aux gérants de fortune. Cet arrêt peut toutefois être appliqué par analogie aux gérants d’immeubles.

Selon l’article 400 al. 1 du Code des obligations, le mandataire doit toujours rendre compte de sa gestion sur demande et rembourser tout ce qu’il a encaissé de par son activité.

Il ne doit faire ni bénéfices, ni pertes en vertu du mandat, abstraction faite de ses honoraires, même dans le cas où le tiers voudrait le faire bénéficier d’un don et non son mandant.

En conclusion, selon l’opinion traditionnelle, l’obligation de restituer les prestations reçues dans le cadre du mandat est de droit impératif.

Toutefois, le Tribunal fédéral a établi dans l’arrêt susmentionné que les parties étaient libres de convenir conventionnellement d’une solution divergente, afin de régler la question de l’attribution de ces rétrocessions.

Certaines conditions doivent malgré tout être respectées lors de la conclusion de telles conventions. En effet, l’arrêt prévoit « que le mandant soit informé en toute transparence sur les rétrocessions attendues et que sa volonté de renoncer à la restitution de celles-ci s’exprime clairement dans la convention».

Le client doit donc être parfaitement informé avant de prendre sa décision. Or, les considérants de l’arrêt du Tribunal fédéral ne précisent pas à quel point l’accord doit être éclairé.

Ce dernier ne requière pas que la transparence soit faite sur les montants précis des rétrocessions perçues comme le soutenait la doctrine traditionnelle, mais il exige que le client soit informé de façon complète et exacte sur les rétrocessions attendues.

Dans le cadre de son activité, le gérant d’immeuble doit en conséquence être attentif à cette question et la régler dans une convention suffisamment précise, pour qu’elle ne puisse pas porter à interprétation et être, cas échéant, contestée par son mandant.

A noter que le fait de régler clairement ses relations avec son mandant est également utile pour l’ensemble du mandat de gestion. En effet, la base de calcul des honoraires et les services pour lesquelles ils seront versés devraient être précisément établie. De cette manière, les parties éviteront tous litiges relatifs à la portée et à l’interprétation de leur contrat de mandat.
Bonne lecture
bronx

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