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dominiquecaen
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vendredi 18 janvier 2008
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14 juin 2016
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20 mars 2009 à 21:47
20 mars 2009 à 21:47
Bonjour,
Ci-joint une modèle de bail à long terme en matière rural,
Recommandations :
S'ils sont établis dans la forme sous seing privé, ces baux doivent être déposés au rang des minutes d'un notaire, par toutes les parties, avec reconnaissance d'écriture et des signatures.
Par-devant M' notaire à soussigné, ont comparu :
1° M. A (nom, prénoms et profession), né le à et
Mme (nom de jeune fille, prénoms et profession), son épouse,
née le à demeurant à mariés sous le régime (régime matrimonial et, le cas échéant, « en vertu de leur contrat
de mariage reçu par Me notaire à le »),
d'une part ;
2° et M. B (nom, prénoms et profession), né le à et
Mme (nom de jeune fille, prénoms et profession), son épouse,
née le à agriculteurs, demeurant à mariés sous le
régime (nature du régime matrimonial et, le cas échéant,
« en vertu de leur contrat de mariage reçu par Me notaire à le »),
d'autre part ;
Lesquels se présentent devant le notaire soussigné pour constater par acte authentique la convention de bail rural à long terme qu'ils viennent de conclure entre eux. M. et Mme A en s'obligeant, solidairement, à toutes les garanties ordinaires et de droit, donnent à bail rural à long terme, conformément aux articles L. 416-1 à L. 416-9 du code rural, à M. et Mme B preneurs qui acceptent solidairement entre eux, les biens ci-après désignés.
Article 1 - Désignation
En la commune de Département
La ferme « » (nom de la, ferme), consistant en édifices d'habitation et d'exploitation et terres de diverse nature, telle qu'elle figure au cadastre rénové de la commune comme suit :
Section numéros lieux-dits contenance nature
classe revenus (nombre en toutes lettres)
D'une contenance totale de : (nombre en toutes lettres)
Pour un revenu cadastral de : (nombre en toutes lettres)
Article 2 - Consistance
Telle que ladite ferme existe avec toutes ses dépendances sans exception ni réserve.
Ou
telle que ladite ferme existe avec toutes ses dépendances à l'exception des biens suivants dont les bailleurs se réservent la jouissance : (désignation aussi précise et complète que possible des biens dont la jouissance est réservée).
Et sans garantie de contenance, la différence en plus ou en moins excéderait-elle un vingtième devant faire le profit ou la perte des preneurs.
Article 3 - Origine de propriété
(le droit de propriété du bailleur doit être établi en rappelant tous les éléments nécessaires à l'accomplissement de la formalité de la publicité foncière).
Article 4 - État des lieux
Les preneurs prendront les biens loués dans l'état où ils se trouveront à la date de leur entrée en jouissance.
Variante I: si la signature du bail intervient alors que l'état des lieux n'a pas encore été dressé.
Conformément aux dispositions des articles L. 411-4 et L. 416-6 du code rural, un état des lieux sera établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l'entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci.
Il constatera avec précision l'état des bâtiments et celui des terres, ainsi que le degré d'entretien de ces dernières et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années.
Passé le délai fixé ci-dessus, l'une des parties pourra établir unilatéralement un état des lieux qu'elle notifiera à l'autre par lettre recommandée avec demande d avis de réception. Cette dernière disposera, à compter de ce jour, de deux mois pour faire ses observations sur le projet ou pour l'accepter. A l'expiration de ce délai de deux mois. son silence vaudra accord. L'état des lieux sera alors définitif et réputé établi contradictoirement.
Variante II: si la signature du bail intervient alors que l'état des lieux a déjà été dressé.
Conformément aux dispositions des articles L. =11-4 et L. 416-6 du code rural, un état des lieux concernant le bien loué a été établi contradictoirement et frais communs par les parties à la date du
Un exemplaire en demeurera annexé aux présente-.. après avoir été certifié véritable par les parties et revêtu de la mention d'annexe par le notaire soussigné.
Article 5 - Durée
Variante 1: bail rural à long terme de dix-huit ans au moins.
Le présent bail est consenti et accepté pour une _rée de dix-huit années entières et consécutives prenant effet le pour finir à pareille époque de l'année ....
A l'expiration du bail, les bailleurs, s'ils remplissent les conditions requises, et à charge d'adresser préalablement un congé dans les formes et délais prescrits pourront exercer le droit de reprise accordé par le coi_ rural, notamment par :
- l'article L. 411-57, pour leur permettre de reprendre le terrain nécessaire à la construction d'une ma_-on ou d'adjoindre des dépendances foncières suffisante= à une maison déjà existante qui en serait dépourvue, et . e. pour leur seul usage ou celui d'un membre de leur famille jusqu'au troisième degré inclus ;
- l'article L. 411-58, s'ils souhaitent exploiter :e bien eux-mêmes ou le faire exploiter par leur conjoint u par un de leurs descendants majeurs ou mineurs émancipés :
- l'article L. 411-62, en vue d'agrandir une autre exploitation donnée à bail par eux ;
- l'article L. 411-67, pour l'exploitation de carrières.
La reprise pourra être soit totale, soit partielle : dans ce dernier cas, conformément à l'article L. 41 1-62 du code rural, elle ne pourra pas compromettre l équilibre économique de l'exploitation et le preneur aura la faculté de notifier aux bailleurs, jusqu'à l'expiration du bail en cours, sa décision de ne pas renouveler le bail.
Les bailleurs ayant atteint l'âge de la retraite ne pourront exercer leur droit de reprise que pour constituer une exploitation de subsistance, dans les conditions prévues à l'article L. 411-46 du code rural, à moins qu'il rie soit résilié soit à l'amiable, soit pour un des motifs prévus ci-après article 16.
Si les bailleurs n'utilisent pas leurs droits de reprise, à l'expiration de cette période initiale de dix-huit ans, conformément à l'article L. 416-1 du code rural. ce bail, se renouvellera par période de neuf ans dans les termes de l'article L. 411-46 du code rural à moins qu'il ne soit résilié soit à l'amiable, soit pour un des motifs prévus à l'article 16 ci-après. Sauf convention contraire, les clauses et conditions du bail renouvelé seront celles du présent bail ; à défaut d'accord entre les parties, le tribunal paritaire fixera le prix et statuera sur les clauses et conditions du nouveau bail.
En cas de conjoints copreneurs, conformément à l'article L. 411-46 du code rural, si l'un d'eux quitte l'exploitation en cours de bail, celui qui poursuit l'exploitation aura droit au renouvellement du bail, s'il remplit les conditions requises.
Toutefois, lors du renouvellement du bail, les preneurs ne pourront refuser l'introduction d'une clause de reprise à la fin de la sixième année du bail renouvelé au profit du conjoint du bailleur ou au profit d'un ou plusieurs descendants majeurs ou émancipés qui devront exploiter personnellement, conformément à l'article L. 411-59 du code rural. Au cas où cette faculté serait invoquée, un congé devrait être adressé aux preneurs avant l'expiration de la sixième année du bail renouvelé. Une fois stipulée lors d'un renouvellement, cette clause de reprise sexennale continuera à s'appliquer lors des renouvellements ultérieurs.
Les bailleurs pourront refuser le renouvellement du bail, conformément à l'article L. 416-1 du code rural, si les preneurs ont atteint l'âge de la retraite à l'arrivée du terme ; ils pourront également limiter ce renouvellement à l'expiration de la période annuelle au cours de laquelle les preneurs atteindront cet âge. Cependant, dans ces hypothèses, le bail pourra être cédé à l'un des bénéficiaires déterminés par l'alinéa ler de l'article L. 411-35 du code rural, qui pourra prétendre au renouvellement de son bail (s'agissant des descendants, cette possibilité ne pourra être introduite que si le bail ne prévoit pas l'interdiction de cession aux descendants ainsi que la faculté en est donné aux- parties en vertu de l'article L. 416-2, alinéa 3 du code rural).
Variante Il: bail rural à long terme compris entre neuf ans et dix-huit ans et permettant au preneur d'atteindre l'âge (le la retraite (ce modèle de bail est envisagé lors qu'aucun descendant des preneurs n'a l'intention de prendre leur suite, soit par cession du droit au bail, soit par sa transmission par décès des preneurs ou de l'un d'entre eux avant son expiration).
(Par exemple : le plus jeune des preneurs atteindra l'âge de la retraite au cours de la treizième année suivant la conclusion du bail.)
En conformité de l'article L. 416-1 du code rural, le plus jeune des preneurs devant atteindre l'âge de la retraite au cours de la dernière année du bail, chacune des parties pourra en conséquence, mettre fin à ce bail et s'opposer à son renouvellement au moyen d'une signification par acte d'huissier, dix-huit mois avant son expiration. Le propriétaire pourra alors disposer comme il l'entendra de sa propriété.
Variante III: bail rural à long ternie de vingt-cinq ans au moins.
Le présent bail est conclu pour une durée de vingt-cinq années entières et consécutives qui prendront cours (ou ont pris cours) le pour finir à pareille époque de l'année
A l'expiration de cette durée initiale de vingt-cinq ans, ce bail se renouvellera par tacite reconduction. Chacune des parties pourra y mettre fin, chaque année, par acte d'huissier (v F 2), mais sous la stricte condition que le congé ait été donné quatre années avant la date envisagée (en cas de congé donné par le propriétaire, ce dernier n'est pas tenu de remplir les conditions édictées par les articles L. 411-47 et L. 411-58 et s. du code rural). Ce congé pourra être donné au cours de la vingt et unième année (dans l'hypothèse où le bail de vingt-cinq ans ne prévoit pas le renouvellement par tacite reconduction,
les conditions du renouvellement et du congé sont celles du bail de dix-huit ans : u F 3).
Variante IV : bail rural de carrière.
En application de l'article L. 416-5 du code rural, le présent bail est conclu pour une durée de années (le bail rural à long ternie de carrière doit être conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à vingt-cinq ans) entières et consécutives qui prendront cours (ou ont pris
cours) le pour finir le à l'expiration de l'année culturale pendant laquelle le preneur atteindra l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse agricole.
En vertu de l'article L. 416-1 du code rural, le preneur devant atteindre l'âge de la retraite au cours de la dernière année du bail, chacune des parties pourra, en conséquence. mettre fin à ce bail et s'opposer à son renouvellement au moyen d'une signification par acte d'huissier, dix-huit mois avant son expiration. Le propriétaire pourra alors disposer comme il l'entendra de sa propriété (le bail avant une durée minimum de vingt-cinq ans, il pourrait être stipulé une clause de tacite reconduction de façon à donner à ce bail le caractère d'un bail non renouvelable sous condition d'un congé délivré quatre ans à l'avance. Toutefois, une telle stipulation dans le cadre d'un bail de carrière serait sans intérêt puisque le renouvellement pourra, en toute hypothèse, être refusé à raison de l'âge du preneur).
Article 6 - Conditions de jouissance
Ce bail est soumis
- aux dispositions actuelles du statut du fermage, définies par les articles L. 411-1 et suivants du code rural et, pour les baux ruraux à long terme, par les articles L. 416-1 et suivants du même code, et à toutes les modifications qui pourront y être apportées à l'avenir, dans la mesure où elles auront été déclarées applicables aux baux en cours ;
- aux dispositions du code civil ;
- aux usages locaux applicables dans le département de
pour le secteur géographique dans lequel se situent les biens loués ;
- aux conventions particulières prévues aux présentes. par les parties, dans la limite permise par les textes ci-dessus.
Bailleurs et preneurs s'obligent, respectivement et solidairement entre eux, à les exécuter et accomplir :
(On reproduira ici intégralement le texte du formulaire « Baux ruraux » figurant sous la même rubrique, du 1" au 22" inclusivement, dans la F 1 ou F 2, du 1" au 17" inclusivement, dans la F 3, selon qu'il s'agit d'un bail avec bâtiments et terres au profit d'une personne physique ou morale, ou d'un bail de parcelles, sans bâtiments).
(On peut insérer ici les clauses concernant le bétail et avant trait au lait, telles qu'elles figurent dans le formulaire « Convention pluriannuelle d'exploitation ou de pâturage », F 1).
Article 7 - Cession. Association au bail. Apport en société
Variante 1: cession du bail autorisée
Le bail est incessible sauf dans les cas et sous les conditions prévues à l'article L. 41 1-35 du code rural. Conformément à cet article, le bail pourra être cédé au conjoint du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou émancipés.
(ou : il est convenu entre les parties que ce bail est incessible et notamment au profit des descendants du preneur, conformément à l'article L. 416-2 al. 4 du code rural.)
(Cette interdiction ne s'applique pas au conjoint du preneur, l'article L. 416-2 du code rural étant d'interprétation stricte.)
(Il convient de prévoir cette option car selon un arrêt de la cour de cassation du 13 février 2002, cette clause interdisant la cession au profit d'un descendant peut être maintenue dans le bail renouvelé. Cependant, il n'est pas toujours souhaitable de la retenir car elle entraîne la perte de certains avantages fiscaux, notamment en matière d'impôt de solidarité sur la fortune ; voir l'étude « Baux ruraux à long terme ».)
Variante II: association au bail autorisée
Sous les mêmes conditions prévues à l'article L. 411-35 du code rural, pourront être associés au bail en qualité de copreneur le conjoint du preneur participant à l'exploitation ou un descendant du preneur ayant atteint l'âge de la majorité.
Variante III: apport à une société autorisé
Tout apport à une société civile d'exploitation ou à un GAEC est subordonné à l'agrément personnel et préalable des bailleurs conformément à l'article L. 411-38 du code rural ; de plus, pour leur être opposable, il devra leur être signifié conformément à l'article 1690 du code civil.
Variante IV: cession ou association refusée au descendant
Il est expressément convenu entre les parties que les preneurs ne pourront pas céder leur droit au présent bail à leur descendant ni davantage les associer au bail
(Cette clause facultative ne peut être insérée que dans les baux où n'a pas été stipulée une clause de tacite reconduction en application de l'article L. 416-3 du code rural. Toutefois, cette clause peut faire perdre au bailleur certains avantages fiscaux notamment en matière d'impôt de solidarité sur la fortune : CGI, art. 885 H).
Article 8 - Sous-location. Hébergement. Mise à disposition. Échange de jouissance
8.1 Sous-location
Toute sous-location est interdite. Toutefois, conformément à l'article L. 411-35, alinéa 3, du code rural, les preneurs pourront être autorisés à sous-louer les bâtiments à usage d'habitation. Cette autorisation devra faire l'objet d'un accord écrit des bailleurs. Les modalités de répartition du loyer de la sous-location entre les bailleurs et les preneurs, ainsi que les conditions de financement des travaux éventuels et des indemnisations en fin de bail seront précisées par cet accord.
Par ailleurs, les bailleurs ou, à défaut, le tribunal paritaire, pourront, conformément à l'article L. 411-35, alinéa 3, du code rural, autoriser les preneurs à sous-louer certains bâtiments ou parcelles de terre à usage de loisirs, pour une durée n'excédant pas trois mois ; dans ce cas, le produit de la sous-location pourra être réparti entre les preneurs et les bailleurs dans une proportion fixée par eux ou, à défaut d'accord, par le tribunal paritaire.
8.2 Hébergement
Les preneurs pourront, conformément à l'article L. 411-35, alinéa 4, du code rural, héberger, dans les bâtiments d'habitation loués, leurs ascendants, descendants, frères et soeurs, ainsi que leurs conjoints, sans toutefois pouvoir exiger des bailleurs aucun aménagement intérieur des bâtiments ni aucune extension de construction.
8.3 Mise à disposition
En vertu de l'article L. 411-37 du code rural, si les preneurs sont, ou deviennent, membres d'une société dont l'objet est principalement agricole, ils pourront mettre à la disposition de celle-ci tout ou partie des biens présentement loués, à condition d'en aviser les bailleurs au plus tard dans les deux mois de cette mise à disposition, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
8.4 Échange de jouissance
Les preneurs auront la faculté, dans les limites et conditions fixées par l'article L. 411-39 du code rural, de procéder à des échanges de jouissance ou locations de parcelles détachées ou enclavées. Ils devront, au préalable, notifier l'opération aux bailleurs qui pourront s'y opposer en saisissant le tribunal paritaire.
Article 9 - Transmission à cause de mort
Variante I
En cas de décès des preneurs ou de l'un des deux, le droit au bail se transmettra dans les conditions édictées par l'article L. 411-34 du code rural.
Variante II
En cas de décès des preneurs ou de l'un d'eux, le droit au bail se transmettra dans les conditions édictées par l'article L. 411-34 du code rural.
Toutefois, les continuateurs du bail ne pourront à l'expiration du bail se prévaloir du droit de renouvellement sauf si le décès survient moins de dix-huit mois avant l'expiration du bail initial.
Dans ce dernier cas, le renouvellement s'opérera pour une seule période de neuf années, sans pouvoir, toutefois. dépasser la date à laquelle le preneur décédé aurait atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles.
(Cette clause facultative ne peut être insérée que dans les baux où n'a pas été stipulée une clause de tacite reconduction en application de l'article L. 416-3 du code rural. Toutefois, cette clause peut faire perdre au bailleur certains avantages fiscaux notamment en matière d'impôt de solidarité sur la fortune : CGI, art. 885 H).
Article 10 - Améliorations par les preneurs
(On reproduira ici les clauses figurant sous la même rubrique dans la F 1 du formulaire « Baux ruraux »).
Article 11 - Fermage
(On reproduira ici les clauses figurant sous la même rubrique dans la F 1 du formulaire « Baux ruraux »).
Article 12 - Majoration du fermage pour investissements
(On reproduira ici les clauses figurant sous la même rubrique dans la F 1 du .fonnulaire « Baux ruraux »).
Article 13 - Impôts et taxes
(On reproduira ici les clauses figurant sous la même rubrique dans la F 1 du formulaire « Baux ruraux »).
Article 14 - Privilège
(On reproduira ici les clauses figurant sous la même rubrique dans la F 1 du formulaire « Baux ruraux »).
Article 15 - Déclarations
(On reproduira ici les clauses figurant sous la même rubrique dans la F I du formulaire « Baux ruraux »).
Article 16 - Résiliation du bail
16.1 A la demande des preneurs
Conformément à l'article L. 411-33 du code rural, les preneurs pourront demander la résiliation du bail :
- si l'un d'eux ou l'un des membres de leur famille indispensable au travail à la ferme est frappé d'incapacité de travail grave et permanente ;
- si, par suite de décès, leur famille se trouve privée d'un ou plusieurs de ses membres indispensable au travail de la ferme
- s'ils achètent une ferme pour l'exploiter eux-mêmes ;
- afin de leur permettre la mise en conformité de la structure de leur exploitation avec les dispositions du schéma directeur départemental des structures lorsqu'un refus d'autorisation d'exploiter leur aura été signifié par l'autorité administrative.
Cette résiliation prendra effet dans les conditions prévues à l'article L. 411-34 du code rural selon que la demande sera ou non formulée neuf mois au moins avant la fin de l'année culturale.
Les preneurs pourront également demander la résiliation :
- s'ils atteignent l'âge requis pour bénéficier de la retraite, en se conformant aux conditions fixées à l'article L. 411-65 du code rural ;
- en cas de destruction, par cas fortuit, et de non-reconstruction d'un bâtiment loué compromettant l'équilibre économique de l'exploitation, conformément à l'article L. 41 1-30 du code rural ;
- au cas où, après un remembrement, leur jouissance des biens loués étant diminuée, les preneurs n'entendaient pas obtenir le report des effets du bail sur les parcelles reçues en échange, conformément à l'article 123-15 du code rural ;
- au cas où, après exercice d'un droit de préemption, les preneurs entendaient quitter les lieux, conformément à l'article L. 213-10, alinéa 3, du code de l'urbanisme ;
- si, suite à une résiliation partielle par les bailleurs, pour changement de la destination agricole, les preneurs étaient privés de parcelles essentielles à l'équilibre économique de leur exploitation, conformément à l'article L. 411-32 du code rural.
16.2 A la demande des bailleurs
De leur côté, les bailleurs pourront demander la résiliation du bail s'ils justifient de l'un des motifs définis par le code rural, c'est-à-dire:
- en cas de contravention faite à l'interdiction de sous-louer ou de céder le droit au présent bail
- à défaut de paiement à l'échéance de deux termes de fermage, constaté dans les conditions fixées à l'article L. 411-53 (1°) du code rural ;
- en cas d'agissements des preneurs de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment s'ils ne disposent pas de la main-d'ouvre ou de matériel nécessaire aux besoins de l'exploitation ;
- dans les cas prévus à l'article L. 411-32 du code rural, sur les parcelles dont la destination agricole peut être changée.
16.3 A la demande soit des bailleurs soit des preneurs
Conformément à l'article L. 416-1 du code rural, sur signification effectuée dix-huit mois à [avance, chacune des parties pourra mettre fin au bail :
I" A l'expiration de la période initiale de dix-huit ans, si les preneurs ont alors atteint l'âge de la retraite retenu par la Caisse d'assurance vieillesse des exploitants agricoles.
2° Chaque année, en cas de renouvellement du bail, à partir de laquelle le preneur aura atteint l'âge de la retraite ci-dessus.
Dans ces deux cas, les propriétaires ne seront pas tenus à l'exploitation personnelle ; ils pourront, au contraire, disposer de leur domaine comme ils l'entendront.
Article 17 - Publicité foncière
Ce bail sera publié au bureau des hypothèques de
…………………………..(le seul cas où il n'y a pas lieu à publicité foncière est celui du bail à long ternie conclu pour une durée comprise entre neuf et douze ans pour permettre au preneur d'atteindre l'âge de la retraite) avec exonération de la taxe de publicité foncière.
Article 18 - Frais
Le montant des droits fiscaux et autres frais de ce bail sont à la charge des preneurs, qui s'obligent solidairement, à leur paiement.
Dont acte sur pages.
Ci-joint une modèle de bail à long terme en matière rural,
Recommandations :
S'ils sont établis dans la forme sous seing privé, ces baux doivent être déposés au rang des minutes d'un notaire, par toutes les parties, avec reconnaissance d'écriture et des signatures.
Par-devant M' notaire à soussigné, ont comparu :
1° M. A (nom, prénoms et profession), né le à et
Mme (nom de jeune fille, prénoms et profession), son épouse,
née le à demeurant à mariés sous le régime (régime matrimonial et, le cas échéant, « en vertu de leur contrat
de mariage reçu par Me notaire à le »),
d'une part ;
2° et M. B (nom, prénoms et profession), né le à et
Mme (nom de jeune fille, prénoms et profession), son épouse,
née le à agriculteurs, demeurant à mariés sous le
régime (nature du régime matrimonial et, le cas échéant,
« en vertu de leur contrat de mariage reçu par Me notaire à le »),
d'autre part ;
Lesquels se présentent devant le notaire soussigné pour constater par acte authentique la convention de bail rural à long terme qu'ils viennent de conclure entre eux. M. et Mme A en s'obligeant, solidairement, à toutes les garanties ordinaires et de droit, donnent à bail rural à long terme, conformément aux articles L. 416-1 à L. 416-9 du code rural, à M. et Mme B preneurs qui acceptent solidairement entre eux, les biens ci-après désignés.
Article 1 - Désignation
En la commune de Département
La ferme « » (nom de la, ferme), consistant en édifices d'habitation et d'exploitation et terres de diverse nature, telle qu'elle figure au cadastre rénové de la commune comme suit :
Section numéros lieux-dits contenance nature
classe revenus (nombre en toutes lettres)
D'une contenance totale de : (nombre en toutes lettres)
Pour un revenu cadastral de : (nombre en toutes lettres)
Article 2 - Consistance
Telle que ladite ferme existe avec toutes ses dépendances sans exception ni réserve.
Ou
telle que ladite ferme existe avec toutes ses dépendances à l'exception des biens suivants dont les bailleurs se réservent la jouissance : (désignation aussi précise et complète que possible des biens dont la jouissance est réservée).
Et sans garantie de contenance, la différence en plus ou en moins excéderait-elle un vingtième devant faire le profit ou la perte des preneurs.
Article 3 - Origine de propriété
(le droit de propriété du bailleur doit être établi en rappelant tous les éléments nécessaires à l'accomplissement de la formalité de la publicité foncière).
Article 4 - État des lieux
Les preneurs prendront les biens loués dans l'état où ils se trouveront à la date de leur entrée en jouissance.
Variante I: si la signature du bail intervient alors que l'état des lieux n'a pas encore été dressé.
Conformément aux dispositions des articles L. 411-4 et L. 416-6 du code rural, un état des lieux sera établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l'entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci.
Il constatera avec précision l'état des bâtiments et celui des terres, ainsi que le degré d'entretien de ces dernières et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années.
Passé le délai fixé ci-dessus, l'une des parties pourra établir unilatéralement un état des lieux qu'elle notifiera à l'autre par lettre recommandée avec demande d avis de réception. Cette dernière disposera, à compter de ce jour, de deux mois pour faire ses observations sur le projet ou pour l'accepter. A l'expiration de ce délai de deux mois. son silence vaudra accord. L'état des lieux sera alors définitif et réputé établi contradictoirement.
Variante II: si la signature du bail intervient alors que l'état des lieux a déjà été dressé.
Conformément aux dispositions des articles L. =11-4 et L. 416-6 du code rural, un état des lieux concernant le bien loué a été établi contradictoirement et frais communs par les parties à la date du
Un exemplaire en demeurera annexé aux présente-.. après avoir été certifié véritable par les parties et revêtu de la mention d'annexe par le notaire soussigné.
Article 5 - Durée
Variante 1: bail rural à long terme de dix-huit ans au moins.
Le présent bail est consenti et accepté pour une _rée de dix-huit années entières et consécutives prenant effet le pour finir à pareille époque de l'année ....
A l'expiration du bail, les bailleurs, s'ils remplissent les conditions requises, et à charge d'adresser préalablement un congé dans les formes et délais prescrits pourront exercer le droit de reprise accordé par le coi_ rural, notamment par :
- l'article L. 411-57, pour leur permettre de reprendre le terrain nécessaire à la construction d'une ma_-on ou d'adjoindre des dépendances foncières suffisante= à une maison déjà existante qui en serait dépourvue, et . e. pour leur seul usage ou celui d'un membre de leur famille jusqu'au troisième degré inclus ;
- l'article L. 411-58, s'ils souhaitent exploiter :e bien eux-mêmes ou le faire exploiter par leur conjoint u par un de leurs descendants majeurs ou mineurs émancipés :
- l'article L. 411-62, en vue d'agrandir une autre exploitation donnée à bail par eux ;
- l'article L. 411-67, pour l'exploitation de carrières.
La reprise pourra être soit totale, soit partielle : dans ce dernier cas, conformément à l'article L. 41 1-62 du code rural, elle ne pourra pas compromettre l équilibre économique de l'exploitation et le preneur aura la faculté de notifier aux bailleurs, jusqu'à l'expiration du bail en cours, sa décision de ne pas renouveler le bail.
Les bailleurs ayant atteint l'âge de la retraite ne pourront exercer leur droit de reprise que pour constituer une exploitation de subsistance, dans les conditions prévues à l'article L. 411-46 du code rural, à moins qu'il rie soit résilié soit à l'amiable, soit pour un des motifs prévus ci-après article 16.
Si les bailleurs n'utilisent pas leurs droits de reprise, à l'expiration de cette période initiale de dix-huit ans, conformément à l'article L. 416-1 du code rural. ce bail, se renouvellera par période de neuf ans dans les termes de l'article L. 411-46 du code rural à moins qu'il ne soit résilié soit à l'amiable, soit pour un des motifs prévus à l'article 16 ci-après. Sauf convention contraire, les clauses et conditions du bail renouvelé seront celles du présent bail ; à défaut d'accord entre les parties, le tribunal paritaire fixera le prix et statuera sur les clauses et conditions du nouveau bail.
En cas de conjoints copreneurs, conformément à l'article L. 411-46 du code rural, si l'un d'eux quitte l'exploitation en cours de bail, celui qui poursuit l'exploitation aura droit au renouvellement du bail, s'il remplit les conditions requises.
Toutefois, lors du renouvellement du bail, les preneurs ne pourront refuser l'introduction d'une clause de reprise à la fin de la sixième année du bail renouvelé au profit du conjoint du bailleur ou au profit d'un ou plusieurs descendants majeurs ou émancipés qui devront exploiter personnellement, conformément à l'article L. 411-59 du code rural. Au cas où cette faculté serait invoquée, un congé devrait être adressé aux preneurs avant l'expiration de la sixième année du bail renouvelé. Une fois stipulée lors d'un renouvellement, cette clause de reprise sexennale continuera à s'appliquer lors des renouvellements ultérieurs.
Les bailleurs pourront refuser le renouvellement du bail, conformément à l'article L. 416-1 du code rural, si les preneurs ont atteint l'âge de la retraite à l'arrivée du terme ; ils pourront également limiter ce renouvellement à l'expiration de la période annuelle au cours de laquelle les preneurs atteindront cet âge. Cependant, dans ces hypothèses, le bail pourra être cédé à l'un des bénéficiaires déterminés par l'alinéa ler de l'article L. 411-35 du code rural, qui pourra prétendre au renouvellement de son bail (s'agissant des descendants, cette possibilité ne pourra être introduite que si le bail ne prévoit pas l'interdiction de cession aux descendants ainsi que la faculté en est donné aux- parties en vertu de l'article L. 416-2, alinéa 3 du code rural).
Variante Il: bail rural à long terme compris entre neuf ans et dix-huit ans et permettant au preneur d'atteindre l'âge (le la retraite (ce modèle de bail est envisagé lors qu'aucun descendant des preneurs n'a l'intention de prendre leur suite, soit par cession du droit au bail, soit par sa transmission par décès des preneurs ou de l'un d'entre eux avant son expiration).
(Par exemple : le plus jeune des preneurs atteindra l'âge de la retraite au cours de la treizième année suivant la conclusion du bail.)
En conformité de l'article L. 416-1 du code rural, le plus jeune des preneurs devant atteindre l'âge de la retraite au cours de la dernière année du bail, chacune des parties pourra en conséquence, mettre fin à ce bail et s'opposer à son renouvellement au moyen d'une signification par acte d'huissier, dix-huit mois avant son expiration. Le propriétaire pourra alors disposer comme il l'entendra de sa propriété.
Variante III: bail rural à long ternie de vingt-cinq ans au moins.
Le présent bail est conclu pour une durée de vingt-cinq années entières et consécutives qui prendront cours (ou ont pris cours) le pour finir à pareille époque de l'année
A l'expiration de cette durée initiale de vingt-cinq ans, ce bail se renouvellera par tacite reconduction. Chacune des parties pourra y mettre fin, chaque année, par acte d'huissier (v F 2), mais sous la stricte condition que le congé ait été donné quatre années avant la date envisagée (en cas de congé donné par le propriétaire, ce dernier n'est pas tenu de remplir les conditions édictées par les articles L. 411-47 et L. 411-58 et s. du code rural). Ce congé pourra être donné au cours de la vingt et unième année (dans l'hypothèse où le bail de vingt-cinq ans ne prévoit pas le renouvellement par tacite reconduction,
les conditions du renouvellement et du congé sont celles du bail de dix-huit ans : u F 3).
Variante IV : bail rural de carrière.
En application de l'article L. 416-5 du code rural, le présent bail est conclu pour une durée de années (le bail rural à long ternie de carrière doit être conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à vingt-cinq ans) entières et consécutives qui prendront cours (ou ont pris
cours) le pour finir le à l'expiration de l'année culturale pendant laquelle le preneur atteindra l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse agricole.
En vertu de l'article L. 416-1 du code rural, le preneur devant atteindre l'âge de la retraite au cours de la dernière année du bail, chacune des parties pourra, en conséquence. mettre fin à ce bail et s'opposer à son renouvellement au moyen d'une signification par acte d'huissier, dix-huit mois avant son expiration. Le propriétaire pourra alors disposer comme il l'entendra de sa propriété (le bail avant une durée minimum de vingt-cinq ans, il pourrait être stipulé une clause de tacite reconduction de façon à donner à ce bail le caractère d'un bail non renouvelable sous condition d'un congé délivré quatre ans à l'avance. Toutefois, une telle stipulation dans le cadre d'un bail de carrière serait sans intérêt puisque le renouvellement pourra, en toute hypothèse, être refusé à raison de l'âge du preneur).
Article 6 - Conditions de jouissance
Ce bail est soumis
- aux dispositions actuelles du statut du fermage, définies par les articles L. 411-1 et suivants du code rural et, pour les baux ruraux à long terme, par les articles L. 416-1 et suivants du même code, et à toutes les modifications qui pourront y être apportées à l'avenir, dans la mesure où elles auront été déclarées applicables aux baux en cours ;
- aux dispositions du code civil ;
- aux usages locaux applicables dans le département de
pour le secteur géographique dans lequel se situent les biens loués ;
- aux conventions particulières prévues aux présentes. par les parties, dans la limite permise par les textes ci-dessus.
Bailleurs et preneurs s'obligent, respectivement et solidairement entre eux, à les exécuter et accomplir :
(On reproduira ici intégralement le texte du formulaire « Baux ruraux » figurant sous la même rubrique, du 1" au 22" inclusivement, dans la F 1 ou F 2, du 1" au 17" inclusivement, dans la F 3, selon qu'il s'agit d'un bail avec bâtiments et terres au profit d'une personne physique ou morale, ou d'un bail de parcelles, sans bâtiments).
(On peut insérer ici les clauses concernant le bétail et avant trait au lait, telles qu'elles figurent dans le formulaire « Convention pluriannuelle d'exploitation ou de pâturage », F 1).
Article 7 - Cession. Association au bail. Apport en société
Variante 1: cession du bail autorisée
Le bail est incessible sauf dans les cas et sous les conditions prévues à l'article L. 41 1-35 du code rural. Conformément à cet article, le bail pourra être cédé au conjoint du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou émancipés.
(ou : il est convenu entre les parties que ce bail est incessible et notamment au profit des descendants du preneur, conformément à l'article L. 416-2 al. 4 du code rural.)
(Cette interdiction ne s'applique pas au conjoint du preneur, l'article L. 416-2 du code rural étant d'interprétation stricte.)
(Il convient de prévoir cette option car selon un arrêt de la cour de cassation du 13 février 2002, cette clause interdisant la cession au profit d'un descendant peut être maintenue dans le bail renouvelé. Cependant, il n'est pas toujours souhaitable de la retenir car elle entraîne la perte de certains avantages fiscaux, notamment en matière d'impôt de solidarité sur la fortune ; voir l'étude « Baux ruraux à long terme ».)
Variante II: association au bail autorisée
Sous les mêmes conditions prévues à l'article L. 411-35 du code rural, pourront être associés au bail en qualité de copreneur le conjoint du preneur participant à l'exploitation ou un descendant du preneur ayant atteint l'âge de la majorité.
Variante III: apport à une société autorisé
Tout apport à une société civile d'exploitation ou à un GAEC est subordonné à l'agrément personnel et préalable des bailleurs conformément à l'article L. 411-38 du code rural ; de plus, pour leur être opposable, il devra leur être signifié conformément à l'article 1690 du code civil.
Variante IV: cession ou association refusée au descendant
Il est expressément convenu entre les parties que les preneurs ne pourront pas céder leur droit au présent bail à leur descendant ni davantage les associer au bail
(Cette clause facultative ne peut être insérée que dans les baux où n'a pas été stipulée une clause de tacite reconduction en application de l'article L. 416-3 du code rural. Toutefois, cette clause peut faire perdre au bailleur certains avantages fiscaux notamment en matière d'impôt de solidarité sur la fortune : CGI, art. 885 H).
Article 8 - Sous-location. Hébergement. Mise à disposition. Échange de jouissance
8.1 Sous-location
Toute sous-location est interdite. Toutefois, conformément à l'article L. 411-35, alinéa 3, du code rural, les preneurs pourront être autorisés à sous-louer les bâtiments à usage d'habitation. Cette autorisation devra faire l'objet d'un accord écrit des bailleurs. Les modalités de répartition du loyer de la sous-location entre les bailleurs et les preneurs, ainsi que les conditions de financement des travaux éventuels et des indemnisations en fin de bail seront précisées par cet accord.
Par ailleurs, les bailleurs ou, à défaut, le tribunal paritaire, pourront, conformément à l'article L. 411-35, alinéa 3, du code rural, autoriser les preneurs à sous-louer certains bâtiments ou parcelles de terre à usage de loisirs, pour une durée n'excédant pas trois mois ; dans ce cas, le produit de la sous-location pourra être réparti entre les preneurs et les bailleurs dans une proportion fixée par eux ou, à défaut d'accord, par le tribunal paritaire.
8.2 Hébergement
Les preneurs pourront, conformément à l'article L. 411-35, alinéa 4, du code rural, héberger, dans les bâtiments d'habitation loués, leurs ascendants, descendants, frères et soeurs, ainsi que leurs conjoints, sans toutefois pouvoir exiger des bailleurs aucun aménagement intérieur des bâtiments ni aucune extension de construction.
8.3 Mise à disposition
En vertu de l'article L. 411-37 du code rural, si les preneurs sont, ou deviennent, membres d'une société dont l'objet est principalement agricole, ils pourront mettre à la disposition de celle-ci tout ou partie des biens présentement loués, à condition d'en aviser les bailleurs au plus tard dans les deux mois de cette mise à disposition, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
8.4 Échange de jouissance
Les preneurs auront la faculté, dans les limites et conditions fixées par l'article L. 411-39 du code rural, de procéder à des échanges de jouissance ou locations de parcelles détachées ou enclavées. Ils devront, au préalable, notifier l'opération aux bailleurs qui pourront s'y opposer en saisissant le tribunal paritaire.
Article 9 - Transmission à cause de mort
Variante I
En cas de décès des preneurs ou de l'un des deux, le droit au bail se transmettra dans les conditions édictées par l'article L. 411-34 du code rural.
Variante II
En cas de décès des preneurs ou de l'un d'eux, le droit au bail se transmettra dans les conditions édictées par l'article L. 411-34 du code rural.
Toutefois, les continuateurs du bail ne pourront à l'expiration du bail se prévaloir du droit de renouvellement sauf si le décès survient moins de dix-huit mois avant l'expiration du bail initial.
Dans ce dernier cas, le renouvellement s'opérera pour une seule période de neuf années, sans pouvoir, toutefois. dépasser la date à laquelle le preneur décédé aurait atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles.
(Cette clause facultative ne peut être insérée que dans les baux où n'a pas été stipulée une clause de tacite reconduction en application de l'article L. 416-3 du code rural. Toutefois, cette clause peut faire perdre au bailleur certains avantages fiscaux notamment en matière d'impôt de solidarité sur la fortune : CGI, art. 885 H).
Article 10 - Améliorations par les preneurs
(On reproduira ici les clauses figurant sous la même rubrique dans la F 1 du formulaire « Baux ruraux »).
Article 11 - Fermage
(On reproduira ici les clauses figurant sous la même rubrique dans la F 1 du formulaire « Baux ruraux »).
Article 12 - Majoration du fermage pour investissements
(On reproduira ici les clauses figurant sous la même rubrique dans la F 1 du .fonnulaire « Baux ruraux »).
Article 13 - Impôts et taxes
(On reproduira ici les clauses figurant sous la même rubrique dans la F 1 du formulaire « Baux ruraux »).
Article 14 - Privilège
(On reproduira ici les clauses figurant sous la même rubrique dans la F 1 du formulaire « Baux ruraux »).
Article 15 - Déclarations
(On reproduira ici les clauses figurant sous la même rubrique dans la F I du formulaire « Baux ruraux »).
Article 16 - Résiliation du bail
16.1 A la demande des preneurs
Conformément à l'article L. 411-33 du code rural, les preneurs pourront demander la résiliation du bail :
- si l'un d'eux ou l'un des membres de leur famille indispensable au travail à la ferme est frappé d'incapacité de travail grave et permanente ;
- si, par suite de décès, leur famille se trouve privée d'un ou plusieurs de ses membres indispensable au travail de la ferme
- s'ils achètent une ferme pour l'exploiter eux-mêmes ;
- afin de leur permettre la mise en conformité de la structure de leur exploitation avec les dispositions du schéma directeur départemental des structures lorsqu'un refus d'autorisation d'exploiter leur aura été signifié par l'autorité administrative.
Cette résiliation prendra effet dans les conditions prévues à l'article L. 411-34 du code rural selon que la demande sera ou non formulée neuf mois au moins avant la fin de l'année culturale.
Les preneurs pourront également demander la résiliation :
- s'ils atteignent l'âge requis pour bénéficier de la retraite, en se conformant aux conditions fixées à l'article L. 411-65 du code rural ;
- en cas de destruction, par cas fortuit, et de non-reconstruction d'un bâtiment loué compromettant l'équilibre économique de l'exploitation, conformément à l'article L. 41 1-30 du code rural ;
- au cas où, après un remembrement, leur jouissance des biens loués étant diminuée, les preneurs n'entendaient pas obtenir le report des effets du bail sur les parcelles reçues en échange, conformément à l'article 123-15 du code rural ;
- au cas où, après exercice d'un droit de préemption, les preneurs entendaient quitter les lieux, conformément à l'article L. 213-10, alinéa 3, du code de l'urbanisme ;
- si, suite à une résiliation partielle par les bailleurs, pour changement de la destination agricole, les preneurs étaient privés de parcelles essentielles à l'équilibre économique de leur exploitation, conformément à l'article L. 411-32 du code rural.
16.2 A la demande des bailleurs
De leur côté, les bailleurs pourront demander la résiliation du bail s'ils justifient de l'un des motifs définis par le code rural, c'est-à-dire:
- en cas de contravention faite à l'interdiction de sous-louer ou de céder le droit au présent bail
- à défaut de paiement à l'échéance de deux termes de fermage, constaté dans les conditions fixées à l'article L. 411-53 (1°) du code rural ;
- en cas d'agissements des preneurs de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment s'ils ne disposent pas de la main-d'ouvre ou de matériel nécessaire aux besoins de l'exploitation ;
- dans les cas prévus à l'article L. 411-32 du code rural, sur les parcelles dont la destination agricole peut être changée.
16.3 A la demande soit des bailleurs soit des preneurs
Conformément à l'article L. 416-1 du code rural, sur signification effectuée dix-huit mois à [avance, chacune des parties pourra mettre fin au bail :
I" A l'expiration de la période initiale de dix-huit ans, si les preneurs ont alors atteint l'âge de la retraite retenu par la Caisse d'assurance vieillesse des exploitants agricoles.
2° Chaque année, en cas de renouvellement du bail, à partir de laquelle le preneur aura atteint l'âge de la retraite ci-dessus.
Dans ces deux cas, les propriétaires ne seront pas tenus à l'exploitation personnelle ; ils pourront, au contraire, disposer de leur domaine comme ils l'entendront.
Article 17 - Publicité foncière
Ce bail sera publié au bureau des hypothèques de
…………………………..(le seul cas où il n'y a pas lieu à publicité foncière est celui du bail à long ternie conclu pour une durée comprise entre neuf et douze ans pour permettre au preneur d'atteindre l'âge de la retraite) avec exonération de la taxe de publicité foncière.
Article 18 - Frais
Le montant des droits fiscaux et autres frais de ce bail sont à la charge des preneurs, qui s'obligent solidairement, à leur paiement.
Dont acte sur pages.
La législation juridique et financière évolue en permanence...