FONDS DE COMMERCE ET BAIL COMMERCIAL

Bonjour,

Je possède un fonds de commerce que je désire vendre. Je rencontre un sérieux problème avec le propriétaire des murs avec qui j’ai signé le bail commercial 3-6-9. Ce dernier ne veut pas que je vende mon fonds de commerce aux personnes qui l’achètent car il ne les aime pas !

1 - Le bail que j’ai signé à l’époque est établit à mon nom et pas au nom de la société qui l’exploite. Par contre dans les statuts de cette société nous avons annexé les termes suivants :
« État des actes accomplis pour le compte de la société en formation. »
« Ce document constitue une annexe des statuts ; il récapitule tous les engagements qui ont été pris par les fondateurs au nom de la société en cours de formation, avant la signature des statuts. »
Dénomination sociale : « xxx »
Forme juridique : S.A.R.L Capital social : 50000 Francs
Siège de la société : xx , xx xx 97300 Cayenne
«déclarent avoir pris personnellement, en vue de la création de la dite société, les engagements suivants :
- Signature d'un bail commercial, le 22 juin 1999, avec Mr XX, XX, propriétaire du local situé au XX, XX à Cayenne, représenté par Mr XX, XX, son père, qui a pourvoir, pour une durée de 9 ans renouvelable, au prix de 1219,59 €mensuel, avec un dépôt de garantie de 2439,18 €. »
En application de l'article 5 de la loi du 24 juillet 1966 et de l'article 26 du décret du 23 mars 1967, le présent état reprenant l'énumération intégrale des engagements pris par Mrs X & Y pour le compte de la société en formation, a été communiqué aux associés préalablement à la signature des statuts.
Faut-il faire modifier le bail au nom de la société pour pouvoir vendre le fonds de commerce ? Si oui, comment ? Que faut-il faire ?

2 - Le bail concernait les 3/4 de la superficie de la partie exploitée, le propriétaire ayant l’intention de faire quelque chose sur le dernier quart. En attendant il me laissait la jouissance de cette partie. Fin 2004, ne voulant plus rien faire avec cette partie, il me propose de l’inclure dans le bail moyennant une somme supplémentaire à ajouter au loyer, j’ai accepté. Cela devait faire l’objet d’une modification notariée du bail, mais pour diverses raisons, cela n’a pas été le cas. Depuis le 1er janvier 2005, je paye donc 457,35 € de plus par mois. Aujourd’hui, je demande donc au propriétaire de bien vouloir venir signer chez le notaire cette modification pour la régulariser, avant la vente. Il refuse !
Que faut-il que je fasse ? A qui je dois m’adresser ? N’es-ce pas devenu un bail de fait puisque je paye 457,35 € de plus par mois depuis 4 ans ½ ?

Quelles actions dois-je entamer ? Avec quelle juridiction (le tribunal de commerce, le TGI) ?
Merci de pouvoir m'orienter et me répondre.