Détail d'un emprunt immobilier

Question

Bonjour,

Voila m'appretant à acquerir un appartement, plusieurs questions se posent à moi concernant l'emprunt à effectuer.
L'appartement est un bien immobilier en état futur d'achevement. (2 pièces, 45m²)
Le bien coute 190.000 euros, je dispose d'un apport de 20.000 euros, et 32.000 euros de prêt à taux zéro.
La banque partenaire du promoteur immobilier, LCL, me propose un taux plutôt interessant en comparaison à ce qui est proposé à coté :
4.05% de taux d'emprunt sur 25 ans.
Sur l'accord de principe, il est indiqué "taux hors assurance : 4.05%".

Ce que je ne m'explique pas sont les 2 lignes qui suivent :
COUT DU CREDIT
Prêt à taux zéro pour le neuf, Taux effectif global : 0.38%
Solution Projet Immo à taux fixe : 4.55%

- Outre le taux d'assurance, qui s'ajoute au taux de 4.05% d'emprunt, d'ou provient une telle différence entre le taux d'emprunt seul, et le prêt "Solution Projet Immo à taux fixe : 4.55%"
- Quelles garanties sont comprises dans ce taux ?
- A quoi correspond le Prêt à taux zéro pour le neuf, Taux effectif global : 0.38% ? Si c'est un prêt à taux zéro...
- De quoi se compose exactement un emprunt ? Taux d'emprunt + Taux d'assurance ? Dans ce cas comment est calculé le taux d'assurance ?
- D'après vos expériences, connaissez vous un établissement bancaire capable de rivaliser avec ce taux ?

Voila si vous pourriez m'éclairer sur ces différents chiffres, merci d'avance.

GERDAN · Answer

Le taux que vous avez obtenu est correct, il est tjs possible de trouver un petit peu mieux en passant par un courtier mais vous aurez en charge la commission de celui-ci. Le TEG du prêt à taux zéro correspond au taux d'assurance, même si le prêt est à taux zéro il faudra bien le rembourser s'il vous arrive quelque chose (maladie, invalidité, décès).
Concernant le prêt complémentaire le TEG est composé du taux de l'emprunt + assurance + frais de dossier.
Comment c'est calculé ? c'est un peu compliqué : les intérêts d'emprunt sont calculés tous les mois sur le capital restant dû, l'assurance est calculée sur la totalité du capital emprunté puis répartie à parts égales sur la totalité de la durée d'emprunt, les frais de dossier sont payés en une seule fois au début du prêt. Par conséquent, les base de calcul des intérêts, de l'assurance, des frais de dossier n'étant pas les mêmes, on ne peut additionner les différents taux pour obtenir le TEG. Faites confiance au programme informatique chargé de faire ce calcul.
De toutes les façons vous ne pourriez rien y changer sauf satisfaire votre curiosité.

GERDAN · Answer

Je corrige mon propos antérieur : on ne peut pas additionner les différents taux pour obtenir le TEG, les bases de calcul étant différentes. Les frais de garanties, il n'y en a pas toujours.
Les frais de dossier, il s'agit d'un forfait qui varie d'un établissement à l'autre.
C'est une obligation légale d'indiquer le TEG aux clients afin de lui permettre de mieux comparer les offres.

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