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Achat immobilier en autofinancement

lilouchat - Dernière réponse le 3 févr. 2010 à 20:06
Bonjour,
Je souhaite acquérir un bien immobilier afin de le louer. Pour cela je pense recourir à l'autofinancement TOTAL. Mon banquier est d'accord, mais, comment savoir qu'elles vont être les mensualités EXACTES que je vais devoir payer, au remboursement du bien lui-même, se rajoute le montant de mes impôts sur les loyers, et quoi d'autre?
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Bonsoir,

Il faut donc que le loyer couvre l ensemble de la mensualite de pret qui aura ete mis en place pour financer l'achat, les frais de notaire, les travaux....

Un employe de banque...sympa
lilouchat- 1 févr. 2010 à 20:06
oui bob, c'est tout à fait ça. Et en plus tenir compte de ma fiscalisation (les impots que je vais payer sur mes loyers). Cela vous parait-il possible, gérable, quels seraient les risques éventuels encourus?
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ugo40- 2 févr. 2010 à 17:50
Bonjour illioucha outre la fiscalisation les frais de notaire etc.. ,Fait aussi attention au montant des travaux prévois une "enveloppe" un peu plus grande car tu risque d'avoir peut-etre des surcouts ,aprés CHOISI BIEN TES LOCATAIRES.J'ai fais la meme chose que toi je possède un bien locatif les loyers couvrent largement les échances je fais meme un peu de bénef. Par contre tu risque de tomber sur des locataires qui ne paye pas et qui te laisse les lieux dans un sale état c'est un risque .J'ai eu des locataires qui ne payé pas ils sont partis d'eux meme (sans procédure expulsion)Bonne chance pour ton projet
PS fait jouer la concurence pour le pret
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lilouchat- 2 févr. 2010 à 18:33
OK merci ugo40, je vais qd même essayer de me lancer en faisant bien attention à ce que tu me dis concernant les locataires qui ne payent pas et qui détruisent ton bien. Merci de ta réponse et savoir que tu l'as fait et que financièrement, ça tient la route, m'encourage.... c'est quand même un bon moyen de s'enrichir!!!
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Bonsoir,

Je reviens sur ta derniere phrase..."c'est quand même un bon moyen de s'enrichir!!!"...

Attention, l'immobilier est un marche...donc regit par l offre et la demande...si tu achetes au plus haut....et que tu dois revenre ton bien au plus bas...je ne pense pas qu'il y ait enrichissement...

De plus, ne pas oublier la fiscalite sur la plus value a la revente...avant les 15 ans...qui vient impacter le benefice s il y en a un en cas de revente...

De meme, comment savoir que les locataires vont ne pas payer ou detruire ton bien? ...ils ne vont pas te le dire lorsqu ils le loue...

Donc ne pas oublier de prendre une assurance Garantie Loyers impayes...cela peut servir...au cas ou...

Mais rassure toi...95 % des locataires sont corrects et honnetes....

Un employe de banque....sympa
lilouchat- 2 févr. 2010 à 19:08
Bonsoir Bob,
Entièrement d'accord avec toi sur ces points, il ne faut surtout pas acheter cher, tout l'art consiste à trouver un bien en dessous du prix du marché, et pour cela il faut être patient ou acheter en direct (càd sans agence immobilière qui se prend déjà au moins 6% de la transaction). Je profite de tes connaissances pour te demander quelles sont les règles à respecter pour faire du Scellier dans l'ancien? Transformer un logement actuellement pas très décent en un beau logement aux normes énergétiques en vigueur?
Merci de m'éclairer.
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ugo40- 2 févr. 2010 à 19:14
En fait je ne fais pas ça pour m'enrichir mais pour ma "retraite" comme on dit.Aprés libre à toi de revendre ton bien.
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ugo40 lilouchat - 2 févr. 2010 à 19:19
illiouchat pour en revenir ton projet comme dit bob soit patiente cherche bien et negocie ,aprés lance toi et si tu bricole un peu, fait toi quelques travaux tu feras une économie
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Re,

Il s'agit en fait des norme classiques d'habitabilité (surface minimale, aeration, eaux usées...)

Le mieux est de passer par un professionnel pour que le normes soient respectees...s'agissant de dispositions legales, les infos doivent pouvoir etre recuperees en mairie ou bien sur le site de l'ANIL

Bon courage
lilouchat- 3 févr. 2010 à 20:06
OK merci pour ces renseignements
Cordialement
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Qu'appelez vous ""autofinancement total" ?
lilouchat- 1 févr. 2010 à 13:50
Bonjour et merci de votre intérêt à ma question. J'entends par autofinancement total, l'achat du bien sans apport personnel + les travaux éventuels pour l'amélioration de ce bien
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lilouchat- 1 févr. 2010 à 19:53
Achat total, c'est pour moi le bien immobilier, les frais de notaire, les travaux
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On ne peut pas faire de Scellier dans l'ancien...car les batiments doivent repondre a des normes specifiques...

Si tu achetes dans l ancien, tu defiscalisera au titre du pret immo acquisition + travaux que tu financeras...

De plus attention au Scellier et autres Lois de defiscalisation...le gouvernement cherche de la rgent et va restreindre les niches fiscales....

Par ailleurs, meme si tu achetes "bas"..;comment peux tu connaitre le marche en 2018 par exemple ??
Sera t il haut...plus bas qu'aujourd hui ???

de meme, tu dis que l agence prend 6 % de frais..mais tu les inclut dans ton financement et c est le tarif si l'agent immobilier travaille bien...
pareil pour le notaire...et la tu n as pas le choix...

L'immobilier est un pari sur l avenir...et je n ai pas de boule de cristal...

Bonne soiree

un employe de banque...sympa
ugo40- 2 févr. 2010 à 19:53
impec bob tu es de bon conseil , tu entièrement raison on ne sait pas prédir l'avenir ,je suis conscient de tous ça et j' ai meme integré les locataires indélicat mais vraiment comme tu dis se n'ai pas la majorité
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Je ne suis qu'un modeste employe de banque....

Mais je pense...donc je suis...

Et je me place toujours des 2 cotes du bureau...gagnant / gagnant....

Un employe de banque...sympa
ugo40- 2 févr. 2010 à 20:10
tu es le dernier des mohicans!...
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ugo40- 2 févr. 2010 à 20:23
Dit moi bob sur un autre sujet: crois tu vraiment qu 'il faut faire jouer la concurence entre les banques dans tous leur secteur pret immo frai bancaire etc...
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Reponse simple...

Il n y a pas de bonnes ou mauvaises banques...il n y a qe de bons ou mauvais employes...

Moi j'arrive a des taux que proposent mes concurrents...et mes clients m envoient des nouveaux clients que je prends a d autres banques...donc je ne dois pas etre trop mauvais....

je me debrouille...

Des fois il faut aussi savoir accepter de payer un peu plus cher, ou le juste prix, mais savoir que l on est suivi, ecoute et tranquille....

Un employe de banque...sympa
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Bonjour,

Petit rectificatif:

L'achat dans l'ancien peut etre eligible dans le cadre de la loi Scellier si le bien est dans une zone spécifiée dans
l’arrêté du 29 avril 2009 publié au Journal officiel du 03 mai 2009 et :

- aux acquisitions, en vue de leur réhabilitation, de logements ne répondant pas aux caractéristiques de
décence ;
- aux acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation ;
- et, par mesure de tempérament, aux acquisitions de locaux inachevés en vue de leur achèvement par le
contribuable.

Cordialement
lilouchat- 3 févr. 2010 à 14:56
Bonjour patal34 et merci de ta réponse précise.
Donc, je peux acheter un bien immobilier ancien, dont les appartements ne sont pas décents et les réhabiliter en faisant du scellier si bien sûr, tout cela se trouve dans un secteur adéquat. Quelles sont alors les normes que je dois respecter? Et à qui puis-je demander cela à la mairie du lieu en question?...
Merci d'avance
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