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2 réponses
Déjà, il faut savoir plusieurs choses:
- vous n'êtes pas propriétaire des biens, c'est la SCI.
- en tant que gérante, vous fixez librement les loyers sous les réserves suivantes:
* ne pas nuire à l'objet social de la société,
* ne pas procurer un avantage indu à des tiers,
* ne pas procurer un avantage indu à un associé.
Pour les SCI de famille, il est légal de procurer un avantage aux associés sous réserve que cela soit pris en compte dans le résultat fiscal qui doit en tenir compte (et donc le résultat fiscal n'est plus égal au résultat comptable).
Ceci implique que si vous même et votre fille sont associés et que vous versez un loyer inférieur au prix du marché, la différence avec le prix du marché doit être réintégrée dans les résultats de la société (de fait c'est un dividende que vous percevez en nature).
Un exemple pour mieux comprendre (en supposant que les 3 appartements soient identiques et que le loyer au prix du marché soit de 1000 euros par mois hors charges):
- si vous payez 1000 euros de loyer mensuel, la société loue au prix du marché et vous toucherez 100 % de cette somme (après imputation des charges) sous forme de dividendes.
- si vous ne payez pas de loyer mensuel, la société commet une libéralité au profit de l'un de ses associés or elle aurait du toucher 1000 euros de loyer. Cette somme vous a été versée, de fait, en nature. Outre le fait que cela est susceptible de léser les autres associés (vous pouvez les priver d'un revenu), vous lésez aussi le fisc: on doit faire "comme si" vous aviez payer un loyer pour déterminer le résultat fiscal.
- si vous payez un loyer inférieur au prix du marché, bah on fait entre les deux.
Vous êtes en procédure contradictoire (L55 et s. LPF), surtout répondez dans les 30 jours à votre contrôleur exclusivement par recommandé AR (et uniquement en AR). Ceci n'empêche pas (après l'envoi du recommandé) de demander à le rencontrer.
Dans ce courrier vous pouvez justifier le pourquoi du comment du loyer plus réduit: en particulier si les appartements étaient dans un état moins bon que celui loué à un tiers. Si vous avez un comptable, il pourra vous aider à justifier de cela.
Il en est de même pour les travaux: sont déductibles des résultats les travaux de mise au norme mais pas les travaux d'agréments. A justifier (une facture ne dit pas) dans votre courrier.
Le contrôleur est tenu de vous répondre et de justifier sa réponse: souvent il arrive de réduire le montant du redressement envisagé ou même d'abandonner celui-ci... au vu des explications fournies...
Quand à votre comptable, un mauvais conseil de sa part implique sa responsabilité civile professionnelle.
- vous n'êtes pas propriétaire des biens, c'est la SCI.
- en tant que gérante, vous fixez librement les loyers sous les réserves suivantes:
* ne pas nuire à l'objet social de la société,
* ne pas procurer un avantage indu à des tiers,
* ne pas procurer un avantage indu à un associé.
Pour les SCI de famille, il est légal de procurer un avantage aux associés sous réserve que cela soit pris en compte dans le résultat fiscal qui doit en tenir compte (et donc le résultat fiscal n'est plus égal au résultat comptable).
Ceci implique que si vous même et votre fille sont associés et que vous versez un loyer inférieur au prix du marché, la différence avec le prix du marché doit être réintégrée dans les résultats de la société (de fait c'est un dividende que vous percevez en nature).
Un exemple pour mieux comprendre (en supposant que les 3 appartements soient identiques et que le loyer au prix du marché soit de 1000 euros par mois hors charges):
- si vous payez 1000 euros de loyer mensuel, la société loue au prix du marché et vous toucherez 100 % de cette somme (après imputation des charges) sous forme de dividendes.
- si vous ne payez pas de loyer mensuel, la société commet une libéralité au profit de l'un de ses associés or elle aurait du toucher 1000 euros de loyer. Cette somme vous a été versée, de fait, en nature. Outre le fait que cela est susceptible de léser les autres associés (vous pouvez les priver d'un revenu), vous lésez aussi le fisc: on doit faire "comme si" vous aviez payer un loyer pour déterminer le résultat fiscal.
- si vous payez un loyer inférieur au prix du marché, bah on fait entre les deux.
Vous êtes en procédure contradictoire (L55 et s. LPF), surtout répondez dans les 30 jours à votre contrôleur exclusivement par recommandé AR (et uniquement en AR). Ceci n'empêche pas (après l'envoi du recommandé) de demander à le rencontrer.
Dans ce courrier vous pouvez justifier le pourquoi du comment du loyer plus réduit: en particulier si les appartements étaient dans un état moins bon que celui loué à un tiers. Si vous avez un comptable, il pourra vous aider à justifier de cela.
Il en est de même pour les travaux: sont déductibles des résultats les travaux de mise au norme mais pas les travaux d'agréments. A justifier (une facture ne dit pas) dans votre courrier.
Le contrôleur est tenu de vous répondre et de justifier sa réponse: souvent il arrive de réduire le montant du redressement envisagé ou même d'abandonner celui-ci... au vu des explications fournies...
Quand à votre comptable, un mauvais conseil de sa part implique sa responsabilité civile professionnelle.
lemoncella1
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26 avril 2010 à 17:06
26 avril 2010 à 17:06
bonsoir,
surtout n'hésitez pas répondez ou allez voir le contrôleur.
et si la réponse écrite ne vous convient pas vous aurez ainsi la possibilité de saisir le conciliateur de votre département.
cdt
surtout n'hésitez pas répondez ou allez voir le contrôleur.
et si la réponse écrite ne vous convient pas vous aurez ainsi la possibilité de saisir le conciliateur de votre département.
cdt
La législation juridique et financière évolue en permanence...
27 avril 2010 à 09:08
Je vous assure en toute bonne foi que mon comptable ne m'a jamais parlé de ce revenu fiscal pourtant c'est lui qui établit toutes mes déclarations d'impôts . Je ne souhaite pas me le mettre à dos même si je sens qu'il se défile plus ou moins. J'ai obtenu un rendez-vous avec lui vendredi 30 avril, le courrier du contrôleur étant daté du 6 avril.
Comment préparez ce rendez-vous, que dois-je lui demander de faire pour qu'il m'aide au mieux ?
27 avril 2010 à 18:48
En effet certaines dépenses ou recettes ne sont pas prises en compte partout. Si vous achetez une Ferrari dernier cri pour votre SCI, ce n'est pas une dépense déductible même en cas d'option pour l'IS. Auquel cas, votre bilan comptable la prendra en compte, pas le bilan fiscal et votre banquier vous appellera pour vous proposer plein de choses quand il verra "Ferrari 150 000 euros" sur votre relevé de carte bancaire...
Pour votre comptable: Ce n'est peut être pas une erreur de sa part. Il faut surtout lui demander pourquoi il a fait comme si ou comme cela.
Vous avez apparemment deux demandes de la part de l'administration fiscale:
1° sur des travaux,
2° sur des différentiels de loyer.
En préalable ne voyez pas le fisc comme un ennemi (c'est trop tôt pour cela,... c'est plus tard qu'il peut changer de rôle): il travaille sur documents et quelque chose lui semble bizarre, il demande donc à savoir ce qu'il en est réellement. Ce qui ne veut pas dire que comme partout vous aurez des gens ouverts et fermés etc...
Inversez les rôles 30 secondes: vous avez une amie qui vous explique qu'elle a besoin de vous emprunter de l'argent tout de suite et vous montre une déclaration d'ISF: ce n'est pas cohérent donc vous demandez une explication qu'un papier ne pourra jamais donner (en fait il est parti avec les sous à Las Vegas et a tout perdu au poker ! :) )...
Pour préparer votre entretien avec le comptable, il faut préparer la réponse au fisc.
Pour les travaux:
- justifiez de l'état antérieur de l'appartement (photos, devis, courriers etc...)
- justifiez de la nécessité des travaux (normes de sécurité, risque pour les personnes, etc...)
- justifiez de la qualité des travaux (c'est pas de la décoration: par une facture détaillée ou un courrier de l'entreprise si votre facture n'est pas détaillée...)
Pour les loyers:
- s'il y a un différentiel: il faut le justifiez (date de conclusion des baux éventuels, état des appartements, charges transférées au locataires, travaux à sa charge par convention, etc...) de même la consistance des biens peut être différentes (pièces mortes, surface moindre, garages, étages, etc...)
- s'il n'y a pas de différentiel: il faut le justifiez (les petites annonces des agences immobilières sur internet permettent de trouver des biens similaires et de justifier d'un loyer par exemple)
- en tout état de cause, le différentiel peut être contractuel et donc légal (bail loi de 1948, bail meublé ou non, clauses d'indexation etc...)
Recueillez le maximum d'informations et de pièces là dessus et fournissez à votre comptable copie de ceux-ci le plus tôt possible (ainsi qu'une copie des baux) pour qu'il puisse les lire avant votre entretien. Si votre comptable tient la route, il pourra vous aider à tout justifier (si c'est correct au regard des impôts évidemment)... et c'est aussi là que l'on voit un bon comptable !
Sinon pour parler des choses qui fâchent, les conséquences fiscales peuvent être au niveau de la CRL (si vous y êtes assujettie), de l'IR, des CS (Contribution sociales sur les revenus fonciers), de la TVA (peut de chances pour une SCI de famille) et des impositions locales (par cascade)...
Outre la CRL (qui est limitée), le fisc redressera l'IR. Le redressement d'IR implique redressement des CS (car vous payez des CS sur vos revenus fonciers), des impositions locales (remise en cause des abattements/plafonnement)...
Autrement dit il faut limiter le tout ab initio.
La procédure suivie est la procédure la plus "gentille" et ne vise qu'à comprendre vos déclarations...