Achat avec bail en cours pr résidence princal

Question

Bonjour, 
J'ai trouvé auprès d'un particulier, un appartement qui me convient en vue d'une résidence principale (premier achat). 
Seul bémol, le bien est occupé par 2 colocataires et ce jusqu'à mi-2011 (environ 6 à 7 mois) ; je ne sais pas si le bail arrive à expiration à cette date ou si les 2 occupants ont prévenus de leur départ à cette date : ils sont étudiants.
Plusieurs questions me viennent à l'esprit : 
- quelles précautions dois-je prendre avant de signer un compromis de vente (nous sommes d'accord sur le prix, très légèrement inférieur au marché) ?
- si on considère que les lieux seront vides dans 7 mois mais que j'achète l'appartement au plus vite (d'ici 2 à 3 mois), n'aurais-je pas quelques soucis pour obtenir des avantages réservés aux acheteurs d'une première résidence principale (pret patronal, PTZ, crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts, autres avantages ?) ?
- si les occupants ont  annoncé (même par écrit) qu'ils partiraient en juin prochain et que le bail ne se termine que dans 1an et 1/2, ont-ils le droit de faire marche arrière et de rester dans l'appartement même si je l'ai acheté ?
- voyez-vous d'autres points auxquels je n 'ai pas pensé ?

Merci par avance de toutes vos réponse/suggestions.

kasom · Answer

Bonsoir
"
Si vous achetez aujourd'hui , l'appartement étant loué, vous êtes" coincé" pour un achat à titre de résidence principale sauf si vous avez un congé donné par les locataires , ainsi le jour de l'acte le bien serait vide de toute occupation , avec un libre choix d'utilisation.

Pour éviter tout problème, et être sûr que le bien sera vide, le bailleur doit donner 'congé pour vente " à ses locataires en respectant une procédure très précise !!! ( voir sur ce site, dans les dossiers 'immobilier ')

et dans le compromis , pour bénéficier des prêts réservés aux primo accédant , vous devez spécifier une date butoir qui se situe après le départ des locataires

Donc nécessité de négocier avec le vendeur

sonia · Answer

bonsoir, vous devez savoir que le propriétaire actuel de l'appartement a l'obligation de prévenir ses locataires de la mise en vente du bien, et à même l'obligation de leur proposer ce logement à l'achat, et seulement si les locataires ne souhaitent pas se porter acquéreur de ce bien, alors il doit leur donner un préavis datant de au moins 6 mois avant la date de reconduction du bail...
donc quoiqu'il en soit on arrive sur le délai de 6 à 7 mois comme vous le disiez précédemment.
en ce qui vous concerne, vous avez la possibilité de mettre une date butoir pour la libération totale du logement, à déterminer avec le notaire.
voilà pour ma part, je n'en sais pas plus. désolée et bonne acquisition à vous.

ccristofe · Answer

Merci pour vos contributions,

Partons du principe que le vendeur ait effectué les démarches nécessaires auprès de ses locataires en vue de la vente (je viens de découvrir tous ces points et n'ai pas eu le temps de contacter le vendeur à ce sujet), si dans le compromis, je précise une date butoir pour la libération du bien (1 juin 2011), il existe la possibilité que lors de l'acte notarié, le logement soit toujours occupé et que donc, à cette date, je devienne propriétaire d'un bien locatif et non pas d'une résidence principale (même pour 1 mois ou 2). 
Dans ce cas de figure :
- je peux faire une croix sur d'éventuels avantages cités dans mon 1er message ?
- si oui, puis-je "légalement" demander une compensation financière au vendeur au titre d'un "préjudice" quelconque ou dois-je seulement compter sur sa compréhension (j'achète son bien avec ses locataires mais je perds mes avantages) ?

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