Quel montage financier pour pret immo?

Question

Bonjour, 

Avec mon amie, nous achetons un appartement en VEFA, dans un batiment en BBC. Le montant de l'acquisition est de 245 600 €. 
Nous avons un apport de 45 000€, un droit à PTZ+ de 98 240 €
Nous souhaitons une assurance à 100% sur chaque tête

Nous avons eu deux proposition via un courtier. Une avec assurance lié au pret et une autre avec assurance déléguée. Nous ne savon pas laquelles choisir.

Voici les 2 propositions:

CE:
Proposition à 4.12% sur 20 ans, plus 2 ans de différé. Assurance 0.33% pour vous et 0.21% pour Mme à 100% sur chaque tête.

Pendant deux ans, vous payez donc les assurances : 90.64€ + les intérêts intercalaires.

Sur ce montage, les mensualités 

Hors assurance seront de  918.72€ pendant 192 mois (16 ans) puis 1163.58€ sur 48 mois (4 ans) et enfin 526.28€ pendant 36 mois (3 ans), soit une durée totale d'amortissement de 23 ans.

Avec assurance: 1009.36€ (16 ans) puis 1254.22€ (4 ans) 561.28€ (3 ans)

Il faudra compter 90.64€ d'assurance par mois pendant les 2 ans de différé + les 192 mois + les 48 mois, concernant les 36 derniers mois, il n'y aura plus que 35€ 


BNP: 

-Proposition à 4.30% vous payerez sur 264 mois l'assurance déléguée environ 50€ par mois (en moyenne) pour un coût au total d'environ 15000€ maxi

1040 + 50€ ass = 1090€ environ sur 20 ans 

Je ne sais pas trop laquelle choisir.
CE taux plus attractif mais cout assurance plus chere.
Inverse à la BNP

L'un dans l'autre le cout total est similaire.
Par contre mon courtier, me dit que la BNP est plus interessante en cas de revente avant terme. 
Pour info je suis déja à la CE

Merci d'avance

Le Courtier de la Réunion · Answer

Bon, je n'ai pas fait le calcul mais si vraiment le coût des intérêts + coût de l'assurance est le même sur 20 ans pour les deux propositions, il vous reste encore à comparer les autres frais :
- frais de dossier
- honoraires de courtage
- frais de prise de garantie
Ces frais sont d'autant plus important qu'il faut les payer tout de suite alors que l'assurance et les intérêts sont payés au fur et à mesure des mensualités... voire jamais si vous faites un remboursement par anticipation.
Sur ce dernier point et si vous envisagez un remboursement anticipé regardez si vous pouvez bénéficier de l'absence d'indemnité chez l'un ou l'autre.

taz95800 · Answer

Bonjour,
Merci courtier de la reunion.

Les frais de dossiers sont nul dans les 2 cas
les frais de courtage sont les mêmes, puisque nous passons par le même courtier.

dans les 2 cas, nous n'avons pas de pénalités en cas de paiement anticipé.

Mais le courtier nous conseille (incite) de signer avec la BNP. Peut il avoir un interet?
Merci

patal34 · Answer

Bonjour,

Apres calcul rapide, sur l'offre de la BNP vous gagnez plus de 12 600eur!!!

Si pour vous le cout total est similaire, c'est que j'ai loupe quelque chose!!

reprenons:

CE: 1009.36 x 192 (16ans) + 1254.22 x 48 + 561.28 x 36 = 274 205.76
BNP= 1090 x 240 = 261 600

soit ecart = 12 605.76Euros

Enfin, l'interet du courtier, vous n'en n'avez rien à faire, voyez d'abord votre interet, c'est vous qui choisissez!!!

cordialement

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