Augmentation de loyer abusive

Bonjour,
étant locataire depuis le 05/06/2007 d'un T1 de 40m , je me suis rendu compte recement que mon propriétaire me fait des augmentation de loyers injustifiée tous les ans et surtout du montant qu'il choisis . Hors je me suis renseigner auprès de l'adil qui me disent que actuellement je paye trop de loyer et qu'il doit se basez sur l'indice des référence de loyers publiée par l'INSEE et qui ne doit pas dépasser ses tarifs. Je les donc informer de la situation en lettre recommander pour lui dire qu'il me doit un trop perçu de 500 euros et qu'il faudrait reprendre un versement de loyer avec les tarifs réel . Il ne veut rien entendre , pour lui ses calculs sont exact , aujourd'hui il ma adresser un courrier avec un tableau ce basant sur les loyers pratiquer actuellement a Marseille dans mon arrondissement avec inflation pour l'année 2011 . Hors mon bail ce renouvelle tous les 3 ans et je pense que pour l'augmentation en cours de bail c'est plutôt L'IRL.
Actuellement je paye 485 € alors que je devrais en payer 463,84 € CC. et il veut m'augmenter de 25euros pour juin 2012 ce qui ferait un loyer de 510 € CC. Le pire c'est que les indice de l'INSEE ne sont pas encore publiée pour cette année la . Pouriez-vous me donner des conseils pour entamer une procédure , car jen n'est vraiment marre surtout que pour les charges aussi j'ai des problème il me demande des sommes non justifiée et me fourni des documents flou , cachée sans montant réel . MERCI DE VOTRE AIDE

Ps: désoler pour les fautes d'orthographes .