Charges et bail...

Question

Bonjour à toutes et tous,

Je viens de recevoir ma régularisation annuelle de charges et j'ai eu une très mauvaise surprise...

Locataire d'un appartement dans un immeuble privé, j'ai déjà un bail "illégal" d'un an pour un appartement non meublé que la propriétaire refuse de modifier, et en ouvrant le courrier, je vois une somme astronomique de plus de 800€ !!!

Sur mon bail, apparaissent le gaz, l'edf et l'eau avec leurs montants de provisions avec un total de charge égal à ces 3 montants.

Seulement, au dos de ma régularisation, je découvre une autre feuille avec en titre "régularisation personnel entretien et charges diverses" avec un détail de plus de 30€par mois...
Cette mauvaise surprise n'était indiquée nulle part sur le bail, que puis je faire ? Ai je un recours ? Suis je en obligation de payer et si c'est le cas, en une seule mensualité ?

EDF, GDF, Eau, ordures ménagères, d'accord, c'est normal,mais là... j'ai comme un doute...

Merci d'avance pour vos réponses.

maylin27 · Accepted Answer

bonjour,
on va y aller par étape :
1 - votre bail
si vous louez un appartement vide, il est automatiquement de 3 ans, sauf si il a été établi avec une clause mentionnant une durée inférieure avec motif (exemple personne étant en déplacement et revenant le x ...) et a la seule condition qu'il confirme deux mois avant les termes ce qui n'est pas le cas.
Donc pour vous il est de 3 ans, que votre propriétaire le veuille ou pas.

2 - Ayant des compteurs individuels, C'est a vous de souscrire des abonnements auprès des différents services puisque vous etes en location nue. Le type de répartition mise en place actuellement est admise pour les meublés..... et encore...

3 - Pour les charges, le bailleur quand il adresse un décompte de charges, par poste avec la clé de repartition, doit obligatoirement tenir durant 1 mois après le décompte tous les jutificatifs de charges a votre disposition pour que vous puissiez controler.
En ce qui concerne le ménage, il doit vous presenter les revelés URSSAF justifiant que la personne est bien employée légalement ainsi que ces bulletin de salaire.

Pouvez vous me dire comment il répartit les charges communes ??? Par appartement, par locataire ou autre ?

Cordialement

Utilisateur anonyme · Answer

bonjour, 

  cette régularisation est faite sur quelle durée ??   si c'est sur à peine un an, c'est énorme.

IL faut avoir des explications et les justificatifs.

marmenard · Answer

Bonjour  
Vous dites" EDF, GDF, Eau, ordures ménagères, d'accord, c'est normal,mais là... j'ai comme un doute..."  
Eau,   OK mais en EDF et GDF vous devez avoir les factures à votre nom  et le choix du fournisseur pas obligatoirement EDF et GDF   
La revente des ces fournitures est interdite sur leur contrat  
La taxe ordures ménagères,est sur la taxe foncière du proprio vous devez la voir et vérifier l'adresse de la demande

Reco AR au proprio  et copie au mandataire qui semble être un notaire  

Obtenir du propriétaire des précisions sur le montant des charges locatives  

Chaque mois, vous payez une provision pour charges et, une fois par an, vous recevez les comptes qui font apparaître soit que vous avez trop payé, soit que vous devez encore de l'argent à votre bailleur. Dans ce cas, est-ce bien à vous de payer ? Le seul fait que vous vous posiez la question montre que vous manquez de précisions.  

N'hésitez pas à les demander à votre bailleur ou au gérant : elles vous sont dues.  

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23 dernier alinéa, prévoit que, «un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires».  

Modèle de lettre  

Madame, Monsieur,  

Vous m'avez fait parvenir la régularisation des charges pour l'année passée, d'où il ressort que je vous devrais (...) euros.  

Ce montant m'étonne, aussi vous serais-je reconnaissant(e)   

(1) de me donner le détail de ces charges, poste par poste (chauffage, ménage, ascenseur...), comme la loi le prévoit.  
  
(2) de me communiquer le mode de répartition des charges entre tous les locataires, comme la loi le prévoit.  
  
(3) de me faire savoir à quel moment je pourrai venir consulter les pièces justificatives de ces charges : contrats, factures, bulletins de paie, documents qui doivent, selon la loi, être tenus à la disposition des locataires pendant le mois qui suit l'envoi du décompte de régularisation.  

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.  
A défaut d'une réponse sous 8 jours je ferais régler ce problème en justice  
(Signature)  

En justice c'est le tribunal d'instance ou de proximité  
https://www.service-public.fr   
son cout est de 35€TTC en timbre fiscal 
par prudence gardez un double de vos recoAR et reçus de la poste

Sebis28 · Answer

Merci tout le monde pour vos réponses. 

marmenard j'ai pris ta lettre type que je vais envoyer au notaire pour demander le détail de tout cela. 

Encore une petite question, dans le détail pour le chauffage au gaz il y a une partie pour un abonnement 46,82€ pour les 10 mois le chauffage étant collectif est ce a moi de payer cet abonnement ?

Energizor · Answer

Bonjour,

Pour l'électricité et le gaz, vous ne devez pas un centime à votre propriétaire.

C'est votre propriétaire qui a souscrit un contrat avec un fournisseur d'électricité ou de gaz. Pas vous. Les relations de votre propriétaire avec ses fournisseurs d'électricité et de gaz ne vous regardent pas. Les factures sont à son nom. Pas au vôtre.

Vous devriez rappeler à votre propriétaire :

- Les Conditions Générales de Vente de son contrat EDF qui précisent (article 3.2) : "Lors de la souscription du contrat, EDF demande le nom du ou des titulaires. Cette information est reprise sur la première facture qui mentionne le ou les titulaires du contrat. Le contrat de vente d'électricité est valable uniquement pour le point de livraison considéré. L'électricité livrée à ce titre ne doit pas être cédée à des tiers, même gratuitement.".

- Le décret du 26 août 1987 qui détaille les charges récupérables par le propriétaire. Par exemple, la consommation d'eau en fait partie. L'électricité et le gaz des parties communes d'un immeuble aussi. Mais pas les consommations individuelles d'électricité et de gaz des locataires.

- L'article L331-1 du Code de l'Energie : "Tout client qui achète de l'électricité pour sa propre consommation a le droit de choisir son fournisseur d'électricité." Le propriétaire vous prive donc de ce droit. L'article L441-1 du même code prévoit la même chose pour le gaz.

Sebis28 · Answer

Je viens de tomber la dessus sur le site : https://droitdulocataire.fr : 

"Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

Le bailleur est donc tenu, pour procéder à une régularisation de charges, de communiquer l'ensemble des documents précités. L'absence de communication du mode de répartition entraîne la nullité de l'acte de régularisation (Cass. Civ.3, 4 mars 2008, n° 06-21.192)"

Puis je annuler la régularisation sous prétexte que je n'ai pas reçu de décompte par nature de charge un mois avant de recevoir la régularisation ? J'ai reçu ce décompte "incomplet" avec la régularisation.

Cette régularisation envoyée par le bailleur au locataire doit elle être envoyée en RecoAR ?

marmenard · Answer

Mais  pourquoi  malheureusement ?  il connait donc les lois et doit s'y tenir et il sait que le proprio n'est pas dans le loi

marmenard · Answer

Re vous me dites "j'ai pris ta lettre type que je vais envoyer au notaire" 
C'est au propriétaire qu'il faut l'envoyer et copie simple au mandataire notaire ou pas 
Un propriétaire est le responsable légal de ce qu'il  met en location 
Si c'est fait et un double en votre possession et reçu de la poste d'envoi 
Après 7 jours sans réponse satisfaisante .Saisine du juge de proximité 
https://www.service-public.fr 
Ceci vous coutera 35€TTC à rembourser  par les dépens  + les dommages et intérêts au titre de l'article 700 que vous ne manquerez pas de demander
Je vous rappelle cette lettre

Madame, Monsieur,

Vous m'avez fait parvenir la régularisation des charges pour l'année passée, d'où il ressort que je vous devrais (...) euros.

Ce montant m'étonne, aussi vous serais-je reconnaissant(e)

(1) de me donner le détail de ces charges, poste par poste (chauffage, ménage, ascenseur...), comme la loi le prévoit.

(2) de me communiquer le mode de répartition des charges entre tous les locataires, comme la loi le prévoit.

(3) de me faire savoir à quel moment je pourrai venir consulter les pièces justificatives de ces charges : contrats, factures, bulletins de paie, documents qui doivent, selon la loi, être tenus à la disposition des locataires pendant le mois qui suit l'envoi du décompte de régularisation.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
A défaut d'une réponse sous 8 jours je ferais régler ce problème en justice
(Signature)

Sebis28 · Answer

Bonjour à tous et joyeuses fêtes , ainsi qu'une bonne année et encore un énorme merci pour tous ces renseignements.

Après relecture de tous vos conseils, j'aimerais faire un résumé et éclaircir quelques points que je n'ai pas tout à fait compris. 


1- Dans mon cas, comment doivent légalement être "assimilées" les charges d'eau et d'électricité ? 
Je m'explique : Pour mon appartement, doivent elles être à mon nom ou comprises dans les charges (ce qui est le cas actuellement)

Parce que :
- L'article L331-1 du Code de l'Energie : "Tout client qui achète de l'électricité pour sa propre consommation a le droit de choisir son fournisseur d'électricité." 

Mais étant donné que tout passe par la propriétaire (aucune facture en possession à mon nom), je vous avoue être un peu perdu. Pareillement pour l'eau.
Donc au final, je ne sais plus trop si je dois payer ou non.



2- Étant donné que, je cite : "Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

Le bailleur est donc tenu, pour procéder à une régularisation de charges, de communiquer l'ensemble des documents précités. 
L'absence de communication du mode de répartition entraîne la nullité de l'acte de régularisation (Cass. Civ.3, 4 mars 2008, n° 06-21.192)" 

Puis je faire annuler ou au moins reporter par le tribunal d'instance ladite régularisation qui me mets, je ne le cache pas, dans une situation financière désastreuse avec un bébé de 2 mois...


3- Pour le gaz : donc, si j'ai bien compris, c'est bien à moi de payer la consommation (sous réserve d'obtention de la répartition et du détail) mais PAS L'ABONNEMENT. 
C'est bien ça ?


4- Toujours pour le gaz, la chaudière du bâtiment n'étant pas en route entre mi avril et début octobre, suis je en droit de refuser les montants à payer entre ces 2 dates ?
Pour informations, c'est le seul équipement au gaz. les appartements n'étant pas raccordés, les locataires sont au gaz "bouteille".


5- En cas de refus de modification du bail, suis je en droit de déplacer le versement des loyers sur un compte bloqué que je débloquerais lors de la résolution de cette affaire ?


6- Dans le cas toujours d'un refus de modification, la justice me donnera t elle raison en cas de recours, et puis je demander des compensations ? 
A cause de toutes ces irrégularités, je me vois dans l'obligation de chercher un logement ailleurs, hors, tout cela a un cout. 


Par avance, merci pour vos éclaircissements.

Charges et bail...

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