fiscalite et bail pour chambre chez l'habitant

Question

Bonjour, 
Je loue depuis le 12 mai 2012 à un étudiant un appartement complètement meublé, indépendant et refait à neuf  de 40,60m2 (dont 4 en sous pente, donc non habitables mais servant de dressing) au dernier étage de mon pavillon, en proche région parisienne, pour un loyer mensuel de 460 euros. L'entrée est commune.  Les charges: 80 euros par mois (eau, chauffage, électricité, téléphone et internet) pour une personne seule. 
Le métro est à 7 minutes, les stations de bus et de Velib'au bout de la rue.
Nous avons signé un bail et l'étudiant percoit l'allocation logement.
L'appartement est composé d'une chambre avec grand lit, bureau, placard, d'un salon avec cuisine équipée (réfrigérateur, plan de travail sur meubles, plaque chauffante, canapé, table, chaises, rangements, vaisselle etc), d'une entrée avec placard, d'une salle de bain+WC). Le logement est très clair (4 VLux), et équipé de 3 radiateurs.
Avant l'entrée du jeune homme , une des pièces servait de chambre d'ami, et l'autre de bureau. 
Quand la compagne de cet étudiant a voulu habiter avec lui, j'ai proposé que les charges passent à 120 euros, et ceci a été accepté. 
Quand un chaton est venu s'ajouter à la petite famille, j'ai aussi accepté sans condition (sauf d'avoir le droit de caresser le chat de temps à autre).
De même que j'accepte que ces jeunes gens aient des visites (une seule condition: qu'on ne fume pas à l'intérieur).
Le loyer annuel est donc de 5 520 euros (cad 124 euros par mois pour la surface totale, 160 euros en surface corrigée) , et d'après ce que j'ai lu sur les différents forums, je n'ai pas à payer des impôts sur ce revenu complémentaire à ma retraite. 
Mais cet étudiant, son amie, (et leur chat) voudraient aussi rester au moins jusqu'en septembre 2013, et quand j'ai téléphoné au service des imôts de mon domicile, il m'a été répondu que je n'avais pas le droit de renouveller ce bail, qui ne pouvait être que précaire si je ne voulais pas être imposée sur ce supplément de revenus. J'ai demandé les références des textes mais n'ai pu les obtenir ("documents internes"). 
Je sais que ce sera difficile pour ce jeune couple de trouver un autre logement (il est boursier et elle en fin de contrat jeune), ils n'ont pas de garant. Ils sont tous les 3 (chat compris) sympatiques, non fumeurs, pas bruyants , bref, des locataires de rêve (ils sont au dessus de ma tête), et moi aussi, j'aimerais bien qu'ils restent.
Qui pourrait me dire si les renseignemets donnés par le centre des impôts sont exacts, et quels sont les références des textes stipulant le non renouvellement de ce bail?
Merci.

Valenchantée · Answer

Bonjour, 

S'agit-il d'un bail de 9 mois ou d'un an ? 

S'il s'agit d'un bail de 9 mois, il n'est effectivement pas renouvelable tacitement (article L 632-1 du CCH). Cependant, j'imagine qu'au terme, rien ne vous empêche de contracter un nouveau bail. 

S'il s'agit d'un bail d'un an, il est renouvelable tacitement. 

Dans les deux cas, je ne vois pas bien ce que cela peut induire fiscalement, à moins qu'il ne s'agisse d'une autre forme de bail, d'autant que vous parlez de bail "précaire" ? Or, il n'existe pas de bail "précaire" en matière d'habitation à vocation de résidence principale. Et je ne vois pas comment un bail qui a commencé en mai 2012 pourrait être "précaire" ... la fin était prévue pour quand ?

D'autre part, vos locataires sont effectivement très gentils car ils ont accepté de voir le forfait de charge doublé en cours de bail et ils n'étaient pas obligés : cet étudiant a tout à fait le droit d'héberger une amie ... vous auriez dû attendre la fin du bail pour augmenter ces charges, en donnant un préavis de trois mois. 

Pour le chat, il est interdit d'interdire les animaux de compagnie en location d'habitation comme en saisonnier. Il est donc normal que vous ne vous soyez pas opposé à sa présence. 
  
Val

vial · Answer

Bonjour,   

Passer les charges de 80 à 120 ça fait un peu beaucoup.  
Le chauffage est le même, il y a davantage de douches, et de sèche cheveux, mais ç'est loin d'atteindre 40 euros. 

Pour ce qui est des conditions de l'exonération d'impôts, voir lien :

http://www.pap.fr/conseils/famille/les-bons-plans-pour-se-loger-pas-cher/les-bons-plans-pour-se-loger-pas-cher-a6147

bailleurx · Answer

je pense que les impôts auront effectivement du mal à vous fournir les textes pour soutenir ce qu'ils vous disent       
 car les textes étités par les impots disent       
         
voir => http://doc.impots.gouv.fr/aida/brochures_ir2011/ud_028.html        


Revenus à ne pas ne pas déclarer   
1) Les revenus de la location meublée d'une ou de plusieurs pièces faisant partie de votre habitation principale :
        
si la ou les pièce(s) louée(s) constitue(nt) la résidence principale du locataire   
 et si le prix de location reste fixé dans des limites raisonnables. En 2010, le loyer annuel par m2, charges non comprises, ne doit pas excéder 173 € en Île-de-France et 126 € dans les autres régions (BOI 4-F-1-10)    

2)Le produit de la location, consentie de manière habituelle, d'une ou plusieurs pièces de votre habitation principale à des personnes n'y élisant pas domicile (chambres d'hôtes). Le produit ne doit pas excéder 760 € par an.   



 les revenus dont vous parlez sont donc de la catégorie 1 et il n'est nul part précisé qu'il ne peut s'agir de baux de longue duré, il est même dit au contraire si la ou les pièce(s) louée(s) constitue(nt) la résidence principale du locataire  ce qui entend de fait que la personne puisse y habiter longtemps vois très longtemps

Valenchantée · Answer

Re bonjour,

Je ne vois toujours pas où la durée de location influe sur la fiscalité puisque, selon le lien fourni par bailleur :

"Revenus à ne pas ne pas déclarer

    Les revenus de la location meublée d'une ou de plusieurs pièces faisant partie de votre habitation principale :

        si la ou les pièce(s) louée(s) constitue(nt) la résidence principale du locataire :

        et si le prix de location reste fixé dans des limites raisonnables." 

Donc, si cet appartement fait bien partie de votre résidence principale, si vous louez à un tarif raisonnable et s'il s'agit bien d'une location en résidence principale (et peu importe la durée du bail : ce n'est pas ça qui détermine une résidence principale ou pas) ... vous n'avez pas à déclarer ces revenus, apparemment ...

Le fait est que vous louez à des étudiants dont le logement constitue la résidence principale ... et que ce nouveau bail court sur un an, ce qui ne constitue pas un bail précaire mais un bail meublé "lambda" relevant du CCH.

C'est le fait de louer une partie de votre résidence principale qui peut, éventuellement, vous faire bénéficier d'une exonération de tout ou partie des revenus de cette location.

elise22 · Answer

En relisant mon post, je m'apercois que je me suis trompée:
Le loyer annuel est de 5520 euros, cad 124 euros par an par M2 (et pas: par mois) pour la surface totale , 160 pour la  surface corrigée. 
Mais d'après les commentaires, vous avez rectifié vous-mêmes. Je voulais dire que je suis en dessous du plafond fixé pour l'IdF.

Fiscalite et bail pour chambre chez l'habitant

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